我剛買(mǎi)過(guò)二手房，也看了好多，不太專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)就是，謹(jǐn)慎考慮沒(méi)有房本的二手房（有的樓盤(pán)剛交房，房本沒(méi)下來(lái)，房主急著出手），謹(jǐn)慎考慮有房本，但是也有解押款的二手房。房主如果想出售一套房子，首先需要將貸款還完，房子是他名下的，你本身沒(méi)有義務(wù)去幫他來(lái)還貸款，理論上來(lái)講，如果他這套房子還有貸款，那么這套房子就不能買(mǎi)賣(mài)交易。解押款最好讓房主自己想辦法解決，盡量本著房主多拿，你少拿的原則，來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。如果需要你出錢(qián)，首先請(qǐng)咨詢相關(guān)律師，制定非常周密且謹(jǐn)慎的合同，規(guī)定相關(guān)違約條款，解押款僅限于解押房款用途，并且需要在房子解押的當(dāng)日或者次日，一起去房管局辦理相關(guān)網(wǎng)簽手續(xù)。注意，做這些事情前請(qǐng)仔細(xì)咨詢房產(chǎn)貸款的銀行，解押具體什么時(shí)候可以辦，幾個(gè)工作日內(nèi)辦完（不同銀行政策不同），咨詢房管局，如果個(gè)人辦理網(wǎng)簽，需要的手續(xù)等等，先咨詢，再著手辦理，以免因?yàn)檎咴虻⒄`時(shí)間，再生變數(shù)，導(dǎo)致財(cái)物兩空。另外如果需要你解押，房本必須要放在你的手上，如果解押和網(wǎng)簽之間間隔不久，房主的身份證也是需要放在你手里的，這樣你付了錢(qián)，也稍微安心一點(diǎn)，雖然房主也是可以通過(guò)掛失房產(chǎn)證和身份證來(lái)拿回押在你那里的證件，但是，終究是個(gè)心理安慰。話說(shuō)回來(lái)，如果你這里付了解押款，房主卻沒(méi)有按時(shí)去辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，即使有合同，走法律程序，即使你必勝無(wú)疑，也會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間，金錢(qián)在訴訟上，并且你當(dāng)時(shí)付過(guò)的解押款，也被凍結(jié)在別人的房產(chǎn)里面，想退出來(lái)重新再買(mǎi)一套房，也是需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，后果會(huì)比我們想象的復(fù)雜。以上都是各種危險(xiǎn)因素，可能比較負(fù)面，但是攢了這么多年的錢(qián)，的確需要小心保護(hù)。另外，我買(mǎi)的二手房是沒(méi)有貸款的。

要先解押，才可以進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶等交易。 在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)注意事項(xiàng)共有以下幾點(diǎn)，具體如下：

1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；

3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）；

4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；

6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；

7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；

9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；

10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。

買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方在抵押狀態(tài)的二手房，共分貸款購(gòu)房，全款購(gòu)房?jī)煞N情況，具體注意事項(xiàng)如下：一、買(mǎi)方貸款購(gòu)房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）3、賣(mài)方去銀行辦理解押4、房屋過(guò)戶的同時(shí)銀行審查貸款條件5、銀行發(fā)放貸款6、雙方共同去做物業(yè)交割二、買(mǎi)方全款購(gòu)房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金3、賣(mài)方去銀行辦理解押4、雙方共同去做房屋過(guò)戶5、雙方共同去做物業(yè)交割6、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方無(wú)論是哪種情況購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方在抵押狀態(tài)的二手房，最好是通過(guò)一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，更有保障！

房貸還清后，辦理房屋抵押解押需要準(zhǔn)備好以下資料：

1.房屋所有權(quán)證;

2.他項(xiàng)權(quán)利證;

3.注銷(xiāo)抵押登記申請(qǐng)書(shū)

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辦理房屋抵押解押，需要經(jīng)過(guò)以下流程：

第一步：結(jié)清貸款

借款人結(jié)清房貸后，持銀行開(kāi)具的貸款結(jié)清通知單，如果是辦理的公積金貸款，還需要到公積金中心出具《關(guān)于解除房屋產(chǎn)權(quán)抵押的通知》。

第二步：領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證

借款人持本有有效身份證及解押手續(xù)，如果是辦理的公積金貸款，則還需要到公積金中心領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證、解押通知單。

第三步：辦理解押手續(xù)

借款人持本人有效身份證、他項(xiàng)權(quán)利證、房產(chǎn)證、還款證明等資料到原抵押登記部門(mén)辦理房產(chǎn)解押手續(xù)。

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房屋抵押解押注意事項(xiàng)

辦理房產(chǎn)解押手續(xù)時(shí)，一定要從銀行取回他項(xiàng)權(quán)證，無(wú)此證則無(wú)法順利辦理解押手續(xù)。

房子有尾款，請(qǐng)注意還尾款時(shí)，錢(qián)款不能到房主手里，直接交到銀行

專(zhuān)業(yè)的二手房過(guò)橋墊資公司來(lái)操作，費(fèi)用協(xié)商，借款人是房東

找一個(gè)靠譜的中介吧，中介會(huì)幫你操作的。我賣(mài)房的時(shí)候就是買(mǎi)房者給我出的錢(qián)到銀行解押的。在簽合同解押之前，買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的陪同下，一起到房管局查了一下我房子的征信，證明征信沒(méi)問(wèn)題之后又到指定銀行去進(jìn)行房貸手續(xù)，讓我和老婆帶著結(jié)婚證身份證戶口本同時(shí)去，銀行的人還拍了照片按了手印，以證明房子是我們兩個(gè)人同意賣(mài)的。再之后才讓對(duì)方把錢(qián)給我進(jìn)行解押，當(dāng)時(shí)還簽了一個(gè)臨時(shí)合同，合同的目的是說(shuō)這個(gè)錢(qián)只能用來(lái)銀行解押，不能做其他任何用處，如果違反怎么怎么怎么的。我就是拿這個(gè)錢(qián)進(jìn)行的銀行解押，但是這個(gè)解壓款算在了首付里面。

記住千萬(wàn)找一個(gè)靠譜的中介。不要私自操作。私自操作也行，除非你懂得熟悉里面的操作環(huán)節(jié)。不然的話風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中有的買(mǎi)房人私自就是把錢(qián)給了對(duì)方，而對(duì)方并沒(méi)有到銀行去解押。接下來(lái)的事那就很麻煩了。

當(dāng)然了，你要是想省個(gè)中介費(fèi)想賭一把，那就全當(dāng)我什么都沒(méi)說(shuō)，按照你自己的想法去辦就行了。