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小產(chǎn)權(quán)房征地補(bǔ)償_小產(chǎn)權(quán)房拆遷如何補(bǔ)償?

小產(chǎn)權(quán)房征地補(bǔ)償_小產(chǎn)權(quán)房拆遷如何補(bǔ)償?

在線咨詢 時間: 2022-06-26 23:14:23
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村部蓋章的小產(chǎn)權(quán)房,遇到拆遷,如何補(bǔ)償?這個問題問得好,估計農(nóng)村居民特別是城效居民,或者項(xiàng)目區(qū)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征用土地,會遇到這種情況。如果要拆遷的小產(chǎn)權(quán)房屬

村部蓋章的小產(chǎn)權(quán)房,遇到拆遷,如何補(bǔ)償?

這個問題問得好,估計農(nóng)村居民特別是城效居民,或者項(xiàng)目區(qū)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征用土地,會遇到這種情況。

如果要拆遷的小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑,即使村部蓋了章,也會拆掉,一般不會補(bǔ)償。

如果不是違章建筑,一旦遇到拆遷情況,要積極配合拆遷指揮部及工作組的工作,及時向所在村委會、拆遷工作組如實(shí)反映自己的情況,表達(dá)自己的補(bǔ)償意愿。提出的補(bǔ)償意愿,應(yīng)有依據(jù)可提供,具有可操作性,不要漫天要價,或提不可實(shí)現(xiàn)的意愿。補(bǔ)償?shù)姆桨福话銜腥N:

1、貨幣補(bǔ)償。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的評詁價,考慮裝修等因素,進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆績r考慮。補(bǔ)償一般是補(bǔ)償?shù)厣戏课莶糠郑恋乜赡懿粫紤]補(bǔ)償,因?yàn)槭谴寮w土地。

2、異地安置建房。小產(chǎn)權(quán)房拆掉,異地安排一地塊新建房。領(lǐng)拆遷補(bǔ)償,自己出錢建新房。

3、置換不拆遷的小產(chǎn)權(quán)房。一般按1:1.2左右的比例安排置換,如原來小產(chǎn)權(quán)房是100平方米,置換為120平方米。領(lǐng)拆遷補(bǔ)償,自己出錢購買擬安置的小產(chǎn)權(quán)房。

在拆遷中能否獲得拆遷安置補(bǔ)償,分為兩種不同情況:

1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋,但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象。

由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策,非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋,因此買賣合同歸于無效。

在此情況下,應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,或者屬于宅基地使用人所有,拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑,對于這種情況,根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒ㄓ心男?/strong>

1、貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價,計算方式有兩種,其一是被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價=被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的,應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補(bǔ)償。

其二是 宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價=宅基地綜合補(bǔ)償單價×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋,按照重置成新價和剩余使用期限予以補(bǔ)償,不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價。

集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價由市國土房管局根據(jù)從化市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、從化市國有土地所有權(quán)基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當(dāng)調(diào)整,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定:被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于(25-30)平方米/人的,按人均(25-30)平方米核定;在(25~60)平方米/人之間的,按批準(zhǔn)的建筑面積核定;超過60平方米/人的,按人均60平方米核定。其中,2人以下(含2人)的戶,按2人核定;已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的,應(yīng)合并計算房屋建筑面積。

因此,補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇,這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對財產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的選擇權(quán),從這個角度來講,可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

其一,廣州小產(chǎn)權(quán)房被拆遷,如果經(jīng)過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門審批與同意,那么針對該小產(chǎn)權(quán)房可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償,即依照當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償政策來補(bǔ)償或者是建房成本價。

其二,如果沒有經(jīng)過相關(guān)部門審批與同意,那么針對該小產(chǎn)權(quán)房,最高是能得到建房成本價,嚴(yán)重的話,可能是涉及違法建筑,一分不補(bǔ)。

其三,小產(chǎn)權(quán)房是無房產(chǎn)證的!與有房產(chǎn)證的原有房主來爭奪的幾率是很渺小的!如在購買之前簽訂了協(xié)議!來與相關(guān)部門申請還是可以同意的!


那小產(chǎn)權(quán)房拆遷,該怎樣補(bǔ)償呢?下面在明律師來談?wù)勥@個問題


首先明確一點(diǎn):小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)證件,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房亦不同與我們平時購買的普通商品房,嚴(yán)格意義上講無權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,不具有合法性。從這個角度上講,小產(chǎn)權(quán)房也許不能百分之百被直接認(rèn)定為違建,但也的確存在很嚴(yán)重的權(quán)利瑕疵。


小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因?yàn)樗膬r格非常便宜,往往同等地段的小產(chǎn)權(quán)房的價格是普通商品房的價格的一半甚至更低,用于出租時的租金也同樣會偏低。那么當(dāng)它面臨拆遷時,小產(chǎn)權(quán)房是怎么補(bǔ)償?shù)哪亍?/p>


我們知道,農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》第四十七條第三款:被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即農(nóng)村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定。具體到實(shí)踐中,各個地方的拆遷安置補(bǔ)償主要有兩種方式,一種為實(shí)行貨幣補(bǔ)償,補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。另一種是房屋安置,一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上建設(shè)安置房屋。


小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時也要按照集體土地征收程序進(jìn)行,按照擬征地公告、征詢村民意見、地籍調(diào)查和地上附著物登記、擬定一書四方案、征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告、報批征地補(bǔ)償安置方案、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案、土地補(bǔ)償?shù)怯洝⒀a(bǔ)償安置方案的實(shí)施這樣的程序步驟進(jìn)行。

但需要指出的是,上述分析更多的是一種“如意參考圖”,實(shí)踐中若真的遇到針對小產(chǎn)權(quán)房的征收拆遷,這類房屋完全可能被認(rèn)定為“未經(jīng)登記的違法建筑”,進(jìn)而遭遇不予補(bǔ)償或者只給予建筑成本等極低的“適度”補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)局。且這種補(bǔ)償有可能只針對建造者,而不涉及后續(xù)房屋的購買、承租者,因?yàn)樗炗喌馁彿亢贤妥赓U合同都可能依法被認(rèn)定為無效。若真如此,對于涉案小產(chǎn)權(quán)房的利害關(guān)系人而言,絕對堪稱悲劇。當(dāng)然,這最終要看政策。


在明律師要提醒購買小產(chǎn)權(quán)房的購房人,由于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時有巨大的拆遷利益,絕大多數(shù)的原房主在拆遷時都會反悔,主張買賣合同無效。一旦被法院確認(rèn)買賣合同無效,購房人獲得的拆遷利益則會大打折扣。但是本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效,本集體與非集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效。因?yàn)槲覈煞ㄒ?guī)并沒有禁止本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣,只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力,簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時意思表示真實(shí),不違反法律或社會公共利益,一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。


簡言之,對于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人而言,小產(chǎn)權(quán)房還是不碰、不買、不租為好,否則一旦遭遇各種變故,自身的權(quán)益是很難得到保障的。在決定購房或者租房前,一定要仔細(xì)審查所涉房屋的權(quán)屬證明文件,避免在權(quán)屬狀況不明確的情況下草率簽訂購房、租房合同或者交納預(yù)付款、定金。

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