小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村是有的，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體想要賺錢，就在國(guó)家沒有批準(zhǔn)的前提下，私自違章建小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是建在集體的土地上，不用花錢購(gòu)買土地，所以，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本很低，小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)也很低，有些人看到小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)很低，不顧后果，就花錢買了小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)本來就是違法的建筑，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，拆遷清理那是正常，一般情況下，小產(chǎn)權(quán)遇到拆遷是不會(huì)有補(bǔ)償?shù)模簿褪钦f，你買了沒有產(chǎn)權(quán)的房子，遲早都在拆除清理的范圍，不管是征用拆遷，還是清理拆遷，都不會(huì)得到補(bǔ)償?shù)模f實(shí)在話，你買了小產(chǎn)權(quán)房的話，你只能自認(rèn)倒霉！

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是違法建筑，也辦不下來土地使用證，或者辦不下來宅基地使用證，土地使用證沒有宅基地使用證的房屋，也就辦不下來房屋產(chǎn)權(quán)證，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，說白了就是個(gè)黑房，就是你買了住在里邊也是提心吊膽的，說不定哪天被拆遷被清理，如果是國(guó)家拆遷征用的話，首先要看你的房屋產(chǎn)權(quán)證，如果你沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，拆遷征用方就不會(huì)給你補(bǔ)償?shù)模绻巧厦娼y(tǒng)一集中清理小產(chǎn)權(quán)房的話，你也不會(huì)得到補(bǔ)償?shù)模?/p>

所以，不管小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格有多低，你都不能貪小便宜，你貪了小便宜就會(huì)吃大虧！

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在拆遷中能否獲得拆遷安置補(bǔ)償，分為兩種不同情況：

1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。

由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。

在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑，對(duì)于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒ㄓ心男?/strong>

1、貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，計(jì)算方式有兩種，其一是被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)=被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。

其二是 宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)×核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。

集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)由市國(guó)土房管局根據(jù)從化市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、從化市國(guó)有土地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況予以適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定；在(25～60)平方米/人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定；超過60平方米/人的，按人均60平方米核定。其中，2人以下(含2人)的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計(jì)算房屋建筑面積。

因此，補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的選擇權(quán)，從這個(gè)角度來講，可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

其一，廣州小產(chǎn)權(quán)房被拆遷，如果經(jīng)過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門審批與同意，那么針對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償，即依照當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償政策來補(bǔ)償或者是建房成本價(jià)。

其二，如果沒有經(jīng)過相關(guān)部門審批與同意，那么針對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房，最高是能得到建房成本價(jià)，嚴(yán)重的話，可能是涉及違法建筑，一分不補(bǔ)。

其三，小產(chǎn)權(quán)房是無房產(chǎn)證的！與有房產(chǎn)證的原有房主來爭(zhēng)奪的幾率是很渺小的！如在購(gòu)買之前簽訂了協(xié)議！來與相關(guān)部門申請(qǐng)還是可以同意的！

那小產(chǎn)權(quán)房拆遷，該怎樣補(bǔ)償呢？下面在明律師來談?wù)勥@個(gè)問題

首先明確一點(diǎn)：小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房亦不同與我們平時(shí)購(gòu)買的普通商品房，嚴(yán)格意義上講無權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，不具有合法性。從這個(gè)角度上講，小產(chǎn)權(quán)房也許不能百分之百被直接認(rèn)定為違建，但也的確存在很嚴(yán)重的權(quán)利瑕疵。

小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因?yàn)樗膬r(jià)格非常便宜，往往同等地段的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是普通商品房的價(jià)格的一半甚至更低，用于出租時(shí)的租金也同樣會(huì)偏低。那么當(dāng)它面臨拆遷時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是怎么補(bǔ)償?shù)哪亍?/p>

我們知道，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》第四十七條第三款：被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即農(nóng)村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定。具體到實(shí)踐中，各個(gè)地方的拆遷安置補(bǔ)償主要有兩種方式，一種為實(shí)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。另一種是房屋安置，一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上建設(shè)安置房屋。

小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時(shí)也要按照集體土地征收程序進(jìn)行，按照擬征地公告、征詢村民意見、地籍調(diào)查和地上附著物登記、擬定一書四方案、征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告、報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案、土地補(bǔ)償?shù)怯洝⒀a(bǔ)償安置方案的實(shí)施這樣的程序步驟進(jìn)行。

但需要指出的是，上述分析更多的是一種“如意參考圖”，實(shí)踐中若真的遇到針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的征收拆遷，這類房屋完全可能被認(rèn)定為“未經(jīng)登記的違法建筑”，進(jìn)而遭遇不予補(bǔ)償或者只給予建筑成本等極低的“適度”補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)局。且這種補(bǔ)償有可能只針對(duì)建造者，而不涉及后續(xù)房屋的購(gòu)買、承租者，因?yàn)樗炗喌馁?gòu)房合同和租賃合同都可能依法被認(rèn)定為無效。若真如此，對(duì)于涉案小產(chǎn)權(quán)房的利害關(guān)系人而言，絕對(duì)堪稱悲劇。當(dāng)然，這最終要看政策。

在明律師要提醒購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人，由于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時(shí)有巨大的拆遷利益，絕大多數(shù)的原房主在拆遷時(shí)都會(huì)反悔，主張買賣合同無效。一旦被法院確認(rèn)買賣合同無效，購(gòu)房人獲得的拆遷利益則會(huì)大打折扣。但是本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效，本集體與非集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效。因?yàn)槲覈?guó)法律法規(guī)并沒有禁止本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人而言，小產(chǎn)權(quán)房還是不碰、不買、不租為好，否則一旦遭遇各種變故，自身的權(quán)益是很難得到保障的。在決定購(gòu)房或者租房前，一定要仔細(xì)審查所涉房屋的權(quán)屬證明文件，避免在權(quán)屬狀況不明確的情況下草率簽訂購(gòu)房、租房合同或者交納預(yù)付款、定金。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補(bǔ)償，分為兩種不同情況。

第一，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

第二，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對(duì)于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

70萬(wàn)買的小產(chǎn)權(quán)房，拆遷只給補(bǔ)償30萬(wàn)，很窩心，但也無可奈何，這是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)承受之痛，也是可以預(yù)見的結(jié)果。

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是建在農(nóng)村集體土地上的房屋，無論是宅基地上的農(nóng)宅，還是村委會(huì)的統(tǒng)建樓，都不允許非本集體組織成員購(gòu)買，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房更在禁止之列。這也就意味著，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屬于非法行為，交易本身不受法律保護(hù)，也無法通過確權(quán)確認(rèn)購(gòu)買者的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合法性。不久前，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

然而，仍有不少城鎮(zhèn)居民抱著僥幸心理，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房情有獨(dú)鐘。當(dāng)然也有部分購(gòu)房者，由于無法承受高房?jī)r(jià)之重，選擇小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)屬無奈之舉。不過，既然明知小產(chǎn)權(quán)房不能買而為之，就要有承受風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備，正確面對(duì)不利后果。

規(guī)劃拆遷是小產(chǎn)權(quán)房最大的風(fēng)險(xiǎn)，由于不能確權(quán)，自然無法享受正常的拆遷補(bǔ)償。我們知道，征地拆遷補(bǔ)償實(shí)際上包括兩部分，一是征地補(bǔ)償，二是地上附著物的補(bǔ)償，包括房屋、青苗、水井、構(gòu)筑物、定著物、林木、魚塘、堤壩等，其中，征地補(bǔ)償是大頭，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是集體土地所有者以及合法使用者。

小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于集體組織所有，在《土地管理法》修訂允許經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之前，集體土地的使用權(quán)嚴(yán)格限定在集體組織內(nèi)部成員范圍。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無法確權(quán)，實(shí)際上只是獲得了房屋的所有權(quán)，并沒有取得集體土地的使用權(quán)。因此，在征地拆遷過程中，無法獲得征地補(bǔ)償款。征地補(bǔ)償款實(shí)際上是補(bǔ)償給了集體組織以及原集體土地的合法使用者。

題主獲得的30萬(wàn)補(bǔ)償款，只是房屋本身評(píng)估成本的補(bǔ)償，并沒有包括征地補(bǔ)償。這也是外來人員與本地村民補(bǔ)償差別巨大的原因。而當(dāng)初購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房花了70萬(wàn)，實(shí)際上包含了土地使用權(quán)，只不過不被法律認(rèn)可。應(yīng)當(dāng)說，這也算是不幸之中的僥幸，如果購(gòu)買的是非法占用耕地、或者私下買賣未經(jīng)報(bào)建的違章建筑，那就更加悲劇了，有可能拿不到任何補(bǔ)償。

總之，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買之前要謹(jǐn)慎決策。尤其是現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也不低，要充分考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)帶來?yè)p失的承受能力，不能心存僥幸。由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為不受法律保護(hù)，很難通過法律途徑維權(quán)。