謝謝邀請，樓主提的問題是，婚前房產(chǎn)是一方購買，結(jié)婚幾年后離婚，增值部分和減值部分應(yīng)該怎么分的這個(gè)問題。不是說你想得到就能得到的，肯定得依據(jù)法律法規(guī)，才能得到靠譜的答復(fù)。

依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，誰出資，誰買房，房產(chǎn)的確權(quán)就是屬于誰的。房產(chǎn)的確權(quán)者對該房產(chǎn)就擁有了絕對的使用權(quán)，買賣權(quán)，贈予權(quán)和處置權(quán)。這是合法的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是受到法律保護(hù)的。

再依據(jù)婚姻法的規(guī)定，男女自領(lǐng)結(jié)婚證，成為了合法夫妻生活在一起，在婚姻期間內(nèi)，任意一方的收入屬于雙方的共同收入，用共同收入添置的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，對共同財(cái)產(chǎn)，雙方都有平等的使用權(quán)，買賣權(quán)，贈予權(quán)和處置權(quán)。

同時(shí)，法律還認(rèn)可，家庭財(cái)產(chǎn)是由婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后的共同財(cái)產(chǎn)組成的。婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因?yàn)榛橐龆淖兯臍w宿性質(zhì)，永遠(yuǎn)是屬于個(gè)人擁有的，也是受到法律保護(hù)的。

由此可見，婚前一方買的房，無論貶值或者是產(chǎn)生了任何孽息，升值，利益是屬于個(gè)人擁有的，損失也是個(gè)人承擔(dān)，可以說，與對方?jīng)]有半毛錢關(guān)系。因?yàn)椋粚儆诜蚱揠p方的共同財(cái)產(chǎn)。所以，依照法律法規(guī)，另一方對該房產(chǎn)沒有任何權(quán)利。

1. ＇謝邀:，你的這個(gè)問題沒說明婚前買的房子是否是婚房，按揭部分是否是婚姻存續(xù)時(shí)所還，所以我只能說點(diǎn)鄰居家的事供你參考。
   

我有一鄰居，婚前買一套按揭房結(jié)的婚，婚后兩人還了五年房貸，去年離的婚，離婚時(shí)男方要求房子歸他，因?yàn)楫?dāng)初買房是他辦的房產(chǎn)，房產(chǎn)證的名字是他的。女的堅(jiān)決不同意，提出上訴，后來通過法院判決，房子分三份，原因有三，(1)房子是為結(jié)婚買的被視為共同財(cái)產(chǎn)，(2)房貸是婚后還的，(3)育有一子。根據(jù)以上事實(shí)，法院判決房子的所有權(quán)歸男女雙方和孩子平分。也就是說升值部分也包括在內(nèi)！

婚前的房屋，婚后出租所得的現(xiàn)金收入，可以明確的告訴你，是不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，不要混淆了婚姻法中所規(guī)定的，夫妻在婚姻期間內(nèi)，夫妻雙方的收入屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。

在婚姻法的解釋《三》的第五條中明確規(guī)定；夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在婚后產(chǎn)生的收益，除孽息和自然增值以外都屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。

這就是說，夫妻一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在原有的基礎(chǔ)上，不動用夫妻兩個(gè)人的共同收入以及任何輔助的情況下，動產(chǎn)和不動產(chǎn)自然增值的部分，和靠出租動產(chǎn)和不動產(chǎn)的全部所得，在法律上用詞就稱為" 孽息 ”。這還是屬于夫妻一方的個(gè)人所得，不屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

話又說回來，如果這是一對恩恩愛愛的夫妻，根本就不用分彼此和你我，同甘苦，共命運(yùn)，幸福牽手一生，或者是陪伴一方終了，也就不存在個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn)和孽息問題啦。

很多女性都在結(jié)婚前都會咨詢一個(gè)問題，婚前男方購買的房屋怎樣才會變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)，使自己有更多的保障。

以前，我國法律規(guī)定，一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

但是現(xiàn)在已經(jīng)廢除了！

所以，以后個(gè)人財(cái)產(chǎn)就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不管經(jīng)過多少年的經(jīng)營，在離婚的時(shí)候，財(cái)產(chǎn)也不進(jìn)行分割。

那么，為了在以后離婚時(shí)，能擁有更多的利益，如何把婚前財(cái)產(chǎn)變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢？

婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)的方式

一、婚前贈予

贈予是一種無償轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為，贈予是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，贈予完成后，不能把已經(jīng)送出去的財(cái)產(chǎn)再要回來。

與財(cái)產(chǎn)協(xié)議一樣，婚前可以簽訂贈與協(xié)議，如果贈予你的東西是房屋、汽車等財(cái)產(chǎn)，給你鑰匙沒有任何意義，要把房屋產(chǎn)權(quán)和汽車的產(chǎn)權(quán)登記在你的名下才算是贈予完成。

二、簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定

根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻可以通過財(cái)產(chǎn)約定的方式，約定婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

約定是一種民事法律行為，根據(jù)民法規(guī)定，約定可以附條件。但同時(shí)法律規(guī)定，約定所附條件一定要合法。如條件違法，則約定無效。

協(xié)議應(yīng)采取書面形式，同時(shí)，在協(xié)議中約定違約金，一旦一方反悔，在離婚時(shí)另一方能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

三、轉(zhuǎn)移個(gè)人財(cái)產(chǎn)

例如把對方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)賣掉，然后購買其他財(cái)產(chǎn)。婚后購買的其他財(cái)產(chǎn)要變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)就很容易了，就算日后離婚，對方多了一個(gè)舉證責(zé)任，對方必須證明該貨幣是出賣個(gè)人財(cái)產(chǎn)所得，如果證明不了，那么就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、利用家事處理權(quán)，增加自己財(cái)產(chǎn)

《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)利。

平時(shí)生活中要取得家庭財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，包括自己的財(cái)產(chǎn)，對方的財(cái)產(chǎn)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在履行家庭責(zé)任中，盡量優(yōu)先以對方名下的財(cái)產(chǎn)履行家庭義務(wù)，而把自己的財(cái)產(chǎn)留著。自己的還是自己的，但對方的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)不是他的了。

但需要提醒大家的是，離婚時(shí)以下這些財(cái)產(chǎn)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割！

一、彩禮、禮金

根據(jù)婚姻法的規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，另一方無法要求分割。

二、人身損害賠償

一方因身體傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等，屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。

三、父母出資的房產(chǎn)

婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈予，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚姻毫無疑問是一場投資，選擇什么樣的人就選擇了什么樣的人生，為了最大程度避免婚姻的不幸，延長婚姻的保鮮期，我們必須學(xué)會在法律層面上降低風(fēng)險(xiǎn)。

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