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■拆遷維權(quán)有套路；高額補(bǔ)償有妙招

國(guó)有土地使用權(quán)的收回方式主要有三種：一種是行政處罰性“收回”。如果土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強(qiáng)制條款的規(guī)定，那么市縣人民政府可以依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)。該方式的法律依據(jù)是：《土地管理法》第37條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款等。一種是土地使用權(quán)使用期滿“收回”。政府在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時(shí)就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。對(duì)此《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條均有明確規(guī)定。

上述兩種方式均屬于 “無(wú)償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形，一般情況下不會(huì)給予土地使用權(quán)人補(bǔ)償，因此本文不做過(guò)多探討。以下僅就第三種收回方式“法定事由收回”做重點(diǎn)說(shuō)明，后文所稱國(guó)有土地使用權(quán)收回也均是指“法定事由收回”方式。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。那么國(guó)有土地使用權(quán)收回到底是依何程序進(jìn)行，又是依何標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償呢。

依據(jù)《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。因此，只有有權(quán)人民政府可以批準(zhǔn)收回國(guó)有土地。土地管理法雖對(duì)收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限作了規(guī)定，但還是沒(méi)有針對(duì)收回土地使用權(quán)的法律程序諸如公告、提出收回方案和補(bǔ)償方案等進(jìn)行規(guī)定，因此急需立法予以完善。綜合各地的通行做法筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：擬訂收回方案、聽(tīng)證、報(bào)批、下達(dá)決定書(shū)、注銷(xiāo)登記、補(bǔ)償?shù)取?/p>

國(guó)有土地使用權(quán)收回應(yīng)當(dāng)如何給予補(bǔ)償呢。依據(jù)《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。實(shí)際上國(guó)有土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)分為兩部分來(lái)看。對(duì)于地上的建筑及附屬物依據(jù)物權(quán)法第四十二條進(jìn)行補(bǔ)償，既對(duì)房屋依法進(jìn)行征收，價(jià)格參照被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。對(duì)于沒(méi)有地上物部分的土地應(yīng)當(dāng)參照收回土地時(shí)的評(píng)估價(jià)格既土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)此《深圳市土地征用與收回條例》第三十三條規(guī)定：采取作價(jià)補(bǔ)償方式收回有償出讓的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附著物給予補(bǔ)償。剩余年期部分的土地的作價(jià)補(bǔ)償金額參照收回土地時(shí)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算。

國(guó)有土地使用權(quán)收回與國(guó)有土地上房屋征收有何不同，它們二者的補(bǔ)償又有什么區(qū)別呢。筆者認(rèn)為兩者的本質(zhì)是一樣的，補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)是相同的。國(guó)家在征收國(guó)有土地上房屋過(guò)程中，真正需要的是房屋所占用的國(guó)有土地。因此國(guó)有土地上房屋征收的本質(zhì)是對(duì)房屋所占土地的征收。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定：房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷?duì)應(yīng)土地的價(jià)值已經(jīng)被房屋所有權(quán)所包含。但是同時(shí)收回的土地并非嚴(yán)格意義上的房屋所占土地，而是包括了房屋連帶范圍內(nèi)的土地。當(dāng)然該連帶范圍不能無(wú)限擴(kuò)大，僅對(duì)相應(yīng)容積率范圍內(nèi)的土地可以一并收回。綜上，筆者認(rèn)為如果一處土地容積率很低或根本沒(méi)有地上物，那么就應(yīng)當(dāng)適用國(guó)有土地使用權(quán)收回的程序，反之則適用國(guó)有土地上房屋征收的程序。至于何種情況適用房屋征收程序何種情況適用土地收回程序應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法對(duì)不同房屋的連帶土地使用權(quán)范圍做出明確界定。但是不論適用何種程序，本質(zhì)上都是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，因此物權(quán)人獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是一致的。

雖然從理論上說(shuō)，國(guó)有土地使用權(quán)收回與國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償是一致的，但是在實(shí)踐中卻有可能出現(xiàn)很大差別。這主要是由于我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)實(shí)行國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有，國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，個(gè)人或單位僅對(duì)房屋享有所有權(quán)。由于沒(méi)有土地所有權(quán)交易，土地的市場(chǎng)價(jià)格也就無(wú)從談起這就造成土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法確定，所謂的土地評(píng)估價(jià)格與實(shí)際通過(guò)招拍掛賣(mài)出的價(jià)格差別巨大。

企業(yè)的拆遷，重要的是看土地性質(zhì)，如果是工業(yè)用地，廠房手續(xù)合法，完全可以要求重新選址建廠。再要搬迀費(fèi)，過(guò)渡費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)損失，不能搬動(dòng)或易損壞的設(shè)備重新購(gòu)置。如果土地性質(zhì)是其它，涉及變更土地性質(zhì)，就是違法的。停止違法活動(dòng)。要求土地的使用權(quán)就不違法了！

國(guó)有土地也好，集體土地也罷，只要是拆遷，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)你的房屋進(jìn)行收購(gòu)，只要你的房屋是合情合理存在的，就應(yīng)該得到相應(yīng)的，合理的補(bǔ)償。

而這補(bǔ)助的條件，就應(yīng)該是不低于你原住房的水平，補(bǔ)償?shù)腻X(qián)款能夠買(mǎi)到相同地區(qū)，相同面積房屋，這是最起碼的，道理很簡(jiǎn)單。

因?yàn)槟阋靼啄闼疬w的是你的房產(chǎn)，而你房產(chǎn)的坐落地，與國(guó)有土地，還是集體土地，根本沒(méi)有什么關(guān)聯(lián)。

這期間不管你是中國(guó)人，還是外國(guó)人。不管你是城鎮(zhèn)居民，還是農(nóng)村村民，只要你的房屋被拆遷，就應(yīng)該得到合理的補(bǔ)償。

只能說(shuō)補(bǔ)償?shù)牡貐^(qū)之差別是有的，但絕不能因?yàn)槟闶菄?guó)有土地上的財(cái)產(chǎn)，或者是集體土地上財(cái)產(chǎn)，就對(duì)你曾經(jīng)的房屋面積有所縮減。

更不能因?yàn)槟闶寝r(nóng)村戶口，或城市戶口的區(qū)分而受到地方的歧視，使自己原住宅的面積有所虧損。

所以在白雪姐姐看來(lái)，拆遷所針對(duì)的是房屋，并不是什么人員之分，那么就拿房屋來(lái)說(shuō)事，其他的免談。

絕不能因?yàn)榈貐^(qū)的不同，戶口的不同，土地性質(zhì)的不同為由，就打著拆遷的招牌，任意剝奪他人的財(cái)產(chǎn)，那才是萬(wàn)萬(wàn)不能的。

對(duì)此請(qǐng)記住，每個(gè)公民都有保護(hù)維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，只要是在合理的范圍內(nèi)。

當(dāng)中師律師接到一些征地拆遷維權(quán)者的咨詢電話時(shí)，通常會(huì)問(wèn)對(duì)方這樣一個(gè)問(wèn)題：您家的房屋是在國(guó)有土地上還是集體土地上呢?實(shí)踐中，這個(gè)看似并不十分復(fù)雜的問(wèn)題確實(shí)難住了部分被征收人。那么，當(dāng)面臨征收項(xiàng)目時(shí)，被征收人究竟該如何分辨自己房屋所在的土地性質(zhì)呢?國(guó)有土地與集體土地又有什么本質(zhì)區(qū)別呢？

1、通過(guò)房屋所在位置大致判斷。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城區(qū)，基層群眾自治組織名為居委會(huì)，那么通常都是位于國(guó)有土地上;反之，您的房屋位于某某鄉(xiāng)某某村，離縣城很遠(yuǎn)，基層群眾自治組織叫村委會(huì)，那么房屋位于集體土地上的可能性就很大。但這個(gè)只能是做大致的判斷，并不準(zhǔn)確可靠;

2、看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)。

國(guó)有土地上的，從封面上看過(guò)去叫國(guó)有土地使用權(quán)證;集體土地上的，則會(huì)出現(xiàn)“集體土地”字樣。如果是2015年3月以后新登記的，封面上可能看不出區(qū)別來(lái)，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)上的信息記載將會(huì)更加清晰明確，被征收人翻開(kāi)后自行查閱即可。

3、是向國(guó)土房管部門(mén)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。

事實(shí)上，只有第三種途徑獲取的結(jié)果才是最準(zhǔn)確的。因?yàn)榧词贡徽魇杖耸种谐钟械摹暗刈C”顯示房屋所在地為集體所有，但也可能在頒證后的某一時(shí)點(diǎn)該片土地已被征收為國(guó)有而村民并不知情。

確定土地性質(zhì)對(duì)于征地拆遷維權(quán)來(lái)說(shuō)究竟有什么重要意義呢？

一：適用的法律不同。

國(guó)有土地上房屋拆遷的主體、程序、補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題均應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，上述法律、法規(guī)沒(méi)有具體規(guī)定的，可以參照適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

從程序上講，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定比較先進(jìn)、具體，對(duì)被征收人知情權(quán)、救濟(jì)權(quán)的保障力度更大;從實(shí)體上講，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，也是對(duì)被征收人獲取公平、合理的補(bǔ)償結(jié)果較為有利的。

而如果涉案土地性質(zhì)為集體所有，那么征收與補(bǔ)償工作就須依照《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》和《征收土地公告辦法》的規(guī)定，走集體土地征收與補(bǔ)償這條路。這個(gè)程序的特點(diǎn)是散見(jiàn)于包括上述3部法律、法規(guī)在內(nèi)的眾多條文之中，程序要求不十分明確。且集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在滯后性，其結(jié)果往往較市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏低，容易導(dǎo)致被征收人的權(quán)益得不到保障。實(shí)踐當(dāng)中，集體土地征收與補(bǔ)償中所出現(xiàn)的矛盾、糾紛，是要多于國(guó)有土地上的。

二：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。

國(guó)有土地上房屋拆遷所給予的補(bǔ)償以房屋評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，而評(píng)估價(jià)值必須由有資質(zhì)的評(píng)估公司依據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)值確定。除考慮房屋構(gòu)造、面積、建造的時(shí)間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對(duì)房屋價(jià)值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償和房屋本身的補(bǔ)償。對(duì)房屋的補(bǔ)償一般僅以重置成本為標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)有土地上房屋相比，其獲得的補(bǔ)償數(shù)額要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情況，個(gè)案中的情況將會(huì)千差萬(wàn)別。尤其是近年來(lái)先后涌現(xiàn)出的協(xié)議拆遷、騰退拆遷、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治等項(xiàng)目，有時(shí)存在國(guó)有、集體不分的混亂情況。因此，對(duì)于廣大被征收人來(lái)說(shuō)，及時(shí)咨詢專業(yè)征地拆遷維權(quán)律師，尋求法律幫助有必要的。