前期物業(yè)服務(wù)合同的終止時間_前期物業(yè)合同終止有哪幾種情況?
特邀律師
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這就是前期物業(yè)服務(wù)的期限。而業(yè)主委員會以業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》通常為三至五年,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》到期后可以續(xù)約。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定通過市場競爭機(jī)制選聘的并簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》前期物業(yè)管理合同內(nèi)容包括,物業(yè)服務(wù)的范圍、物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、物業(yè)管理費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、用房的使用、住宅專項(xiàng)維修資金的使用、雙方糾紛的處理辦法等內(nèi)容。《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》就是為了保障業(yè)主入住之后小區(qū)物業(yè)共有附屬設(shè)施設(shè)備及公共場所的維修、維護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。保證小區(qū)業(yè)主入住之后,能夠有一個干凈、整潔、優(yōu)美、安全、舒適的工作和生活環(huán)境。
在小區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到50%,或首位業(yè)主入住小區(qū)滿兩年。小區(qū)業(yè)主向鎮(zhèn)政府、街道辦事處物業(yè)管理行政主管部門書面申請,在小區(qū)內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。當(dāng)小區(qū)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》終止。這時小區(qū)全體業(yè)主根據(jù)《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》及《小區(qū)業(yè)主規(guī)約》進(jìn)入了業(yè)主民主自治管理的階段。也就是提問者所說的后期業(yè)主自治管理階段。
無論是前期物業(yè)管理階段,還是成立業(yè)主大會以后的業(yè)主民主自治管理階段。全體業(yè)主都必須遵守國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī),依法進(jìn)行自治管理。
以上是我對這個問題的看法,喜歡的關(guān)注、點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā),在我的個人主頁上能夠看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。
這是本人提了好幾次建議,依然未被采納的物業(yè)問題死結(jié)之一,有興趣的朋友可以翻看本人以前的回答,今天再重復(fù)一遍。
物權(quán)法七十五條規(guī)定,業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。
建設(shè)部的指導(dǎo)規(guī)則第二條規(guī)定,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。第七條規(guī)定,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,可以不成立業(yè)主大會。
各地方的指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定,首次業(yè)主大會,要選舉業(yè)主委員會,并予以備案。
三個政策,完美的把業(yè)主大會和業(yè)主委員會捆綁到了一起。
他們真的必須在一起嗎?
如果是一個業(yè)主專有的寫字樓,產(chǎn)權(quán)人自己做主,就不應(yīng)該稱之為業(yè)主大會了吧。
如果有兩個或以上的業(yè)主,是不是應(yīng)該協(xié)商管理事項(xiàng)及義務(wù)承擔(dān)(表決),協(xié)商后是不是應(yīng)該有某種形式證明協(xié)商的結(jié)果?可以是業(yè)主大會印章,也可以是所有產(chǎn)權(quán)人簽字或蓋章。
這種情況下,沒人說要設(shè)立業(yè)主大會,也沒有所謂的業(yè)委會,但他們協(xié)商的結(jié)果,卻是業(yè)主大會決議。
而住宅小區(qū),則必須要設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)委會,才能行使解聘物業(yè)的權(quán)利。把解聘物業(yè)變得如此困難,才是物業(yè)亂象的根源問題之一。
住宅小區(qū)不應(yīng)該像上述的協(xié)商一樣嗎?或者以某種形式(業(yè)主大會印章)證明其協(xié)商結(jié)果,或者雙過半業(yè)主簽字同意。這些是客觀存在的,為什么還需要有設(shè)立的程序,以及選舉業(yè)委會的附加條件呢?
業(yè)主大會的權(quán)力,一不小心被法規(guī)剝奪了。
本人曾在某市物業(yè)管理?xiàng)l例的征求意見中提出,應(yīng)明確業(yè)主大會的客觀存在。開發(fā)商一旦進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)分割,就應(yīng)該刻制業(yè)主大會印章,交給屬地政府或社區(qū)代管。
任何時候,無論小區(qū)是否成立業(yè)委會,只要滿足20%業(yè)主提議,即可在社區(qū)監(jiān)督和協(xié)助下,召開業(yè)主大會。依法通過的決議,加蓋業(yè)主大會印章。
如果這樣,那些不稱職的物業(yè)公司,隨時可以解聘,物業(yè)服務(wù)還會有這么多矛盾嗎?
可惜,本人的意見未被采納,業(yè)主大會依然需要設(shè)立,依然被捆綁了業(yè)主委員會。
業(yè)主想解聘物業(yè)公司卻困難重重,這種物業(yè)管理?xiàng)l例,修改了,又有多大的意義呢?
前景真的不樂觀!!
《物業(yè)管理?xiàng)l例》前期 第二十六條 明確規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同終止的時間點(diǎn)第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。本案例適用的就是這一情況,業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同生效時,前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止,并不受前期物業(yè)服務(wù)合同的期限約束。物業(yè)管理?xiàng)l例
建設(shè)單位在和其選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時,可以約定服務(wù)期限,但該期限不能限制合同的具體履行。也就是說,即使合同期限未滿,小區(qū)業(yè)主入住后成立業(yè)主大會,經(jīng)業(yè)主大會決議選聘新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后,前期物業(yè)服務(wù)合同即終止,業(yè)主也不會因提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)責(zé)任。
前期物業(yè)合同終止的情況主要有:
一、前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿;
二、前期物業(yè)服務(wù)期限雖未屆滿,但業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止;
三、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情況。
可以!
國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定:前期物業(yè)服務(wù)合同在小區(qū)業(yè)主委員會成立之日即告終止。不在于合同中的日期約定。
這種規(guī)定的法理基礎(chǔ),是從業(yè)主委員會成立之日起,小區(qū)的管理主體已經(jīng)由開發(fā)商變成了業(yè)主大會。原前期物業(yè)服務(wù)合同自然失效了。
需要注意的是前期物業(yè)服務(wù)合同雖然已經(jīng)終止,并不等于前期物業(yè)公司就要馬上撤離。
在新的物業(yè)服務(wù)實(shí)體未確定,尚沒有人來接管的情況下,為了不使管理中斷,影響業(yè)主們洲正常生活秩序,前期物業(yè)公司應(yīng)該繼續(xù)工作,直至業(yè)主委員會通知撤離為止。
這段時間屬于臨時的事實(shí)服務(wù)狀態(tài),一切按原狀態(tài)維持。
謝邀,已經(jīng)使用10年了,沒點(diǎn)感情呀,已經(jīng)磨合很好了,有必須要換的理由么?如果真的太不滿意了,他們自身又不愿改變,進(jìn)步,那么就不要客氣克了。走法律程序,不過我個人建議業(yè)委會先和物業(yè)談?wù)?,必競談好了就不必拖下去了,你也知道,這種事走法律程序就一個字拖,拖,拖,拖很久不一定有結(jié)果。