公寓就是所謂的商住兩用房，增值空間幾乎忽略不計，生活成本高，水電都是按照商業計算，管理費是普通住宅好幾倍，現在大部分沒有通天然氣，導致做飯都是用電。最最關鍵后續賣出去的稅費很高，綜合稅費差不多增值部分50%，比如買進100萬，賣出去200萬，增值的100萬部分要交差不多50萬稅。

身邊的例子，我們老板大概2000年在上海浦東陸家嘴地段買了一套商住兩用房，當時浦東還沒有什么住宅賣，當時用的外匯買的差不多單價10000一平米。2003年在浦東世紀大道附近買了一套普通住宅單價差不多9000多一平米。差不多18年過去了，去年商住房市場價才三萬多不到四萬，而世紀大道買的普通住宅賣出去單價10萬一平米。普通住宅增值了10倍，商住才增值三倍，近幾年人民幣貶值三倍算下來是虧本的。

最后總結，商住兩用房不好賣，自住生活成本高，增值空間基本沒有。

住宅一般70年產權，正常可首付30%然后貸款買房。公寓一般40年產權，首付50%貸款，很多都要求貸款10年。

公寓不適合居住，住宅一般都是兩梯四戶或者一梯兩戶，開發商為追求利潤最大化，很多公寓一層十幾，二十幾戶都只有一兩個電梯，早晚高峰期上下電梯都麻煩。

公寓一般使用商用水電，比住宅的民用水電貴得多。公寓一般不通雙氣，也就是不通暖氣，燃氣，在日常生活方面很不方便，花費也大。

公寓不能落戶，住宅可以落戶，公寓也不能劃入小學的學區。落戶上學都作用都沒有。

最重要一點，公寓一般不升值，賣也不好賣。可能過很多年，同地段的住宅都漲價好幾倍了，公寓房價基本沒漲或者漲了很少，而且公寓賣的話稅很高，不好賣。

所以，建議你買住宅，不要買公寓，公寓一般首付50%，但是40年產權的公寓相比住宅并不值得買。

關于值不值得購買是一個經濟學概念，根據題主的問題，我主要闡明一下土地產權40年，50年，居民住宅70年到期后國家怎么處理的問題。

正如大家所考慮的，我國的是國家所有制制度，也就是說土地、水源、礦山等自然資源都屬于國家，但土地上的房屋卻是私有物，那要是居民70年到期后，國家是回收土地，大家能耐的就搬著房子走？還是說續期土地？續期需要需要收費？續期需不需要提交申請？續期如果要收費怎么收費？這一系列問題都是如今的焦點問題！

2016年11月27日，中共中央國務院發布了《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》，其中提出了關于研究住宅建設用地等土地使用權到期后的法律問題與安排。下面就是大家問題的解答。 到期后國家回收土地嗎？很明確的告訴大家，根據我國《物權法》（主席令第六十二號）第一百四十九條第一款規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。也就是說，只要是居民自己居住的房子，批的土地是住宅建設用地，那就不會回收土地，而是自動續期！各位完全不用擔心國家會回收土地！

那么，自動續期，需要提交申請嗎？也就是說，需要到國土局提交“我要續期”的申請嗎？實際上，如果大家對過去的溫州有所了解，那么應該不難得知溫州有一種特殊住宅建筑用地使用權僅有20年！那當地居民怎么辦呢？目前來說，國土資源部和住建部協商的結果就是“兩不一正常”政策，但目前這個政策屬于過渡性政策，不具有可持續性，但是也可以看出國家處理這件事情的方向性對策。答案就是不需要提出續期申請，自動續期！

大家最關心的就是收費的問題，這個目前也沒有明確的規定，因此也只能根據上述溫州事件的處理方法看一看，根據“兩不一正常”的說法就是：不需要提出續期申請；不收取費用；正常辦理交易和登機手續。也就是說，房屋到期就到期吧，對生活沒有什么影響。

首先謝謝大家的關注！！非常感謝！針對大家的評論，筆者做一個關于商業用地，也就是非住宅用地的續寫，由于我國對于期限屆滿沒有規定，因此主要是筆者結合德國刑法和日本刑法等大陸法系并根據我國具有中國特色社會主義法律體系的一個意見！不對的地方請諒解，歡迎指正！

注意：由于德國和日本都是承認土地私有化，而我國的土地是歸國家所有。

目前可以確定的是：一、非住宅用地不可以自動續期。二、根據我國出臺的《城市房地產管理法》第二十二條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”

因此，有以下意見以供參考（主要整理自法學界學者關于相關立法的建議）

續期申請權

使用期限屆滿后，有權申請續期，但應該在建設用地期限屆滿前一年提出續期申請，除非因為公共利益的需要，國家不應該拒絕申請人的續期要求。

關于續期期限和土地使用費問題，根據國家的規定來，國外通常是進行協商，因為土地私有制，國內的話，由于是政府管控，土地又屬于財政收入，所以不好給出意見。

若申請未獲批準

參照德日民法典，期間屆滿，用地人可以在一定期間內收回地上物，一、超過規定期間沒有收取，國家無償取得所有權，但是用地人可以擁有補償請求權；二、用地人也可以在規定的期間內，要求國家按照市價賠償。（emmmmmmm……………）

關于社會公共利益的思考

法律未對社會公共利益作出詳細的解釋，但筆者認為，把社會公共利益解釋為國家關于城市的進一步規劃和當地居民群眾的利益比較合適。也就是說，公共利益第一方面是國家對這片土地是否有了新的規劃，如果有那么不批準土地續期；第二方面考慮當地居民對這個期限屆滿的考慮，如果擾民、污染或者產生什么不利影響則是破壞社會公共利益，那么將不批準續期。

以上，希望對大家有所幫助！謝謝大家的支持！

大家在購房時置業顧問不會給你介紹時就說我們這個是住宅公寓，是在你交了款后會說，一般大公司會在不良因素展示時有公示，79年產權公寓基本是低樓層，和住宅70年產權一樣，只是買房時要注意看，很多人遇到這樣的情況了：在買房的時候，仔細看了，確實是70年產權的，就以為是住宅，結果不動產權證上寫著性質是公寓。事實上，在現實生活中也普遍存在這樣的問題，由于開發商會把容積率和建筑面積做到最大化，大部分住宅小區都是有這種公寓的，不動產權證上寫的公寓是否有什么不好的影響呢？

一、此“公寓”不是商業性質產權公寓

一談公寓，很多人都會想到3梯22戶這種商業性質的公寓，住宅小區里的70年產權公寓和40年產權的公寓是有區別的，中華人民共和國國家標準《城市居住區規劃設計規范》的規定：“大城市在有效日照8～16時間帶內，大寒日不小于2小時，冬至日不小于1小時。大寒日不足2小時日照的則會被定義為公寓。”

二、看產權的時候了解房屋性質，看土地使用用途

我的普通大眾分辨房子產權按照年限來區分，即70年的就是住宅，40或者50年的就是底商、或者寫字樓、公寓，產權年限不是看房屋性質，而是看國家頒發的土地使用用途。

對于土地性質使用用途區分，有相關的法律規定的；大體有3種土地性質，一是70年產權的住宅用地，二是40年產權的商業用地，三是50年產權的綜合用地，根據不同城市規劃條件不一樣，具體問題具體分析。

交易稅費無任何區別，和住宅性質一樣，土地的使用年限僅僅只是其中一個證明，只要不動產權證上寫的是住宅用地，只是屬于住宅類型里面的公寓。

三、有何影響

基本沒有任何影響的，但在小細節方面來說的話，有些影響。如果是70年產權的公寓，房屋貸款、房屋過戶稅費、上戶，小孩上學等這些上，70年產權的公寓和70年住宅是沒有任何區別的。

第一條里面70年產權的公寓在細節上是有影響的，細節應是指房屋的居住，70年產權的公寓因為日照不夠，在居住屬性有一定的影響，比如最大的就是日照不足，白天都可能需要開燈。

第四：定價邏輯

采光好的房子，在轉手賣時更容易轉手，因此未來在出售時也會受一些影響，大多購房者都想買采光好的房屋，70年產權的公寓則大多采光不好，出售時可能難度要大些，開發商在定價時會考慮這些因素，價格會在同一小區更便宜。

以上4條最終是70年產權公寓和住宅無區別，就在居住上采光上有一定的區別，如果在資金上考慮，公寓性質的房子也可下手，目前很多城市太陽也不多，忙碌于工作，房子大多晚上休息，也不會影響較大。

看個人的需求，正常情況下，不建議購買。

1，不管產權多少年，是四十年還是五十年七十年，它的性質還是公寓。

2，如果是因為限購的原因而購買公寓，那可以理解，但七十年的公寓在許多城市同樣是列入限購范圍之內的，那和購買普通住宅有什么區別？

3，公寓后期如果需要轉手的話，非常困難。目前的情況，即使是熱點城市，二手房的行情都一般，更不要說公寓了。除非在價格上做出非常大的讓步。從當地zf部門的角度來說，是引導大家買新房的。

4，和普通住宅一樣，真正能夠持久保值升值的還是看地段看位置。那種處于一個城市核心位置，交通非常方便的公寓投資價值相對比較高，但價格就不會便宜了。

5，比之于普通住宅，公寓的投資屬性更強，但目前的情形下，它的回報率并不是很突出。那種位置前景非常好的，一般早就被內定了。

綜上所述，對于普通購房者，不大建議購買公寓。

個人愚見，僅供參考。

本人專注房產4年，我把公寓和住宅的區別整理如下，任何一個產品有優點有缺點，根據自己的情況選擇。

1公寓產權年限40年，住宅70年，但是現在年限已不是問題，到期后上交一定的土地出讓金既可繼續使用！

2公寓首付最低5成，貸款年限最長10年，住宅首付最低2成，貸款年限最長30年，從這個貸款的首付情況來看，銀行風險測評機構認為公寓風險更大，所以需要你多付一些。

3正常情況下，公寓不能落戶，即不能享受周邊配套即社會福利，比如孩子的就學不能享受周邊學校配套，住宅可以落戶。

4居住成本公寓會更高，因為它的物業水電都是商業性質，同時居住的話品質不高，梯戶比特別高！住宅是民用性質，成本低。

5公寓既然是商住兩用，在居住的同時，可以用來注冊公司，作為辦公場所！

6在限購的城市，公寓可以不受限購限制，而住宅受限制。

7買公寓時一般不考慮二次交易帶來的收益，因為產生的交易稅費非常高，基本占交易額的20％。而住宅交易成本非常低。

綜上，在買公寓時，務必再三考慮自己的需求！

謝邀，有的人認為公寓不可買，其實是因為大多數人都不了解公寓的一個性質。下面是我對公寓的一些見解。

其一，公寓面積小，總價比商品房低很多，但麻雀雖小五臟俱全啊。公寓和住宅其實都是可以居住的，但是公寓的性質就是多了一個商用。房子建造的用地決定了它的性質，沒辦法商業用地要建房子就只能是公寓。

其二，公寓是40年產權的。這一點有很多人會抵觸這一點，住宅都是70年。這個40年怎么都感覺低了檔次，很多人都認同這一點。但很多人不知道，其實現在國家的政策是產權到期之后只需交錢就可以繼續續約，這個政策就想當于擁有不動產權了。所以這個不需要擔心產權的問題，是要擔心有沒有產權證的問題。

其三，公寓不限購，但首付要五成。公寓性質是商住兩用，商用是指可以用公寓去注冊公司，就是辦公室。住那就是像住宅一樣可以生活的地方。首付五成這個是政策規定的，但是公寓本身面積就小，總價低，五成首付，貸十年相比于住宅三成首付，貸三十年還是非常有優勢的。首付低，月供也低，這就很適合我們年輕人暫住的地方。

第四，公寓拆遷補貼是住宅的三倍，而且公寓還可以出租收租。就算投資的話，公寓的一個出租還是比住宅的出租方便，租金高。

我覺得公寓的話還是要看自己的一個經濟實力吧，如果住宅實在是壓力大，又真的不想租房的，其實大家都明白租別人的房子就是在給別人供房子。那就可以考慮一下公寓這一塊，可住可出租還是不錯的。個人建議。

不知道，我是農村的人，農村有老屋住，更有山地建房。