離婚協議是個比較特殊的協議，它具有人身和財產雙重性質。離婚協議是雙方當事人在離婚過程中，考慮諸多因素而達成的一種解除婚姻關系的協議，對于協議中雙方約定將房產贈與未成年子女，不能簡單的當做贈與合同來看，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，是財產性合同在財產轉移之前，只要不違背社會公益、道德義務或經過公證，都可以撤銷。

離婚協議中的贈與既涉及財產，還涉及人身關系，不能與贈與協議等同，他不是贈與合同，不想有任意撤銷權，根據《合同法》第60條第一款規定：“當事人應當遵守約定全面履行自己的義務”。

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一、離婚協議的法律性質

離婚協議在本質是屬于合同，基于契約精神有約必遵守履行。依照我國民法總則第一百三十六條 民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。

離婚協議需要到民政婚姻登記機關審核，符合法定條件給予發放離婚證時生效。否則只成立未生效。若雙方拿到了離婚證而沒有辦理房屋過戶登記，雙方形成約定的合同之債，則需要繼續履行離婚協議內容。依照我國民法總則第一百七十六條 民事主體依照法律規定和當事人約定，履行民事義務，承擔民事責任。

二、產權認定

辦理房屋轉讓登記屬于物權行為同時也是履行約定合同內容的行為。根據物權和債權相分離理論，房屋屬于不動產，不動產物權變更實行登記公示主義，依照我國物權法第九條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此結合本案房屋未經登記不產生物權變更，產權仍屬于原所有人。

三、維權途徑

1 、 若另一方不履行離婚協議內容，在沒有取得離婚證的情況下，雙方決意離婚則只能走訴訟離婚程序，由法院裁判。依照我國物權法第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

2、若已經取得離婚證，雙方協商解決協商不成則以物權糾紛為由到法院起訴，由法院裁判。

你沒有把問題說清楚，最重要的是孩子是否是未成年人？ 如果孩子是未成年人，夫妻作為孩子的法定監護人，有權利代孩子處置該房產，但是處置房產的所得要用于孩子生活教育等支出。

如果孩子是成年人，夫妻就無權私自處置該房產了。當然，這里面還有一個問題你沒有講清楚，就是房產證是否已經變更為孩子的名字，如果沒有變更，夫妻倆的行為就是神不知鬼不覺了，無論是否侵害了孩子的權利，孩子都根本不知情。以上答案僅供參考。

這種情況，女方可以提起離婚后財產糾紛之訴。下面，我就介紹一起我親自承辦的真實案件，簡單介紹一下這個問題。

甲女是一名炒房客，行情好時日進斗金；乙男是一名公務員，工資收入旱澇保收。兩人通過因緣巧合結為夫妻，并在婚姻關系存續期間，共同購買了一套房產。當然，雖然名義上是共同購買，但主要還是乙女出錢。

也許是雙方的經濟收入懸殊太大，兩人婚后爆發矛盾，并且到了難以調和的嚴重程度。于是，兩人最終協議離婚，乙男也算是有點骨氣，考慮到購房款都是甲女出的，就約定房產歸她，并配合她辦理房屋的過戶手續。

沒想到，辦理離婚手續后，乙男僅剩的那點骨氣也沒有了，竟然拒絕甲女辦理房屋的過戶登記手續。于是，甲女委托我提起訴訟，請求法院判決強制乙男配合甲女辦理房屋的過戶手續。最終，法院認為離婚協議是雙方的真實意思表示，完全是合法有效的，并且沒有顯失公平，男方應當妥善履行。故法院判決支持我們的訴訟請求。

離婚中經常一些分割房產問題，確定為一方，但是因為一些政策為或貸款問題，暫時不能過戶到一方，那么在離婚后，房產實際還是登記在另一方名下，這種情況，房產到底屬于誰呢，這里還分情況來說

一、通過離婚協議來約定房產的歸屬，

如果是同構離婚協議來約定房產的歸屬，比如房產登記在男方名下，離婚協議約定房產歸屬于女方，暫時不過戶，那么離婚后，這個離婚協議生效，房產根據約定是屬于女方的，但是這種離婚協議約定，根據民法典的規定，本身并不能直接產生物權效力，也就說如果沒過戶，女方就并不是業主，如果男方把這個房產賣給第三人，女方是無法向第三人主張返還房屋的，只能要求男方賠償相應損失。 同時，這種離婚協議約定，如果男方不履行過戶手續，女方還是得另行起訴來要求男方過戶，所以這種離婚協議約定并不是最好的方式。

二、通過法院調解書來約定房產歸屬的

如果雙方是通過法院調解書來約定房產歸屬的，那么從調解書生效之日起，這個房產就屬于女方了，因為法院調解書是人民法院的法律文書，即便房產還沒有過戶，根據民法典規定，人民法院的法律文書也直接產生了物權效力，如果男方把這個房產賣給了第三人，根據民法典物權篇的司法解釋，女方是可以直接要求第三人歸還房產的，這是對物權的直接保護。另外，如果調解書中約定了具體的過戶日期，如果男方不履行過戶手續，女方是直接可以向法院申請強制執行，要求直接過戶的，而這個是離婚協議做不到的，離婚協議沒辦法直接申請強制執行。 所以，如果約定房產歸屬，最保險方式可能就是通過法律調解書來確定。

沒有他前妻的配合及出面辦理手續，此交易不受法律保護。

根據法律規定，在離婚協議書中，雙方的約定沒有違反法律法規的，那是有效的。

沒有房產證的房產，雙方也是可以寫在離婚協議書中的，是不違反法律規定的。

當然，有些地方的民政局可能會有這樣的要求，如果民政局不讓寫在離婚協議書中，你們雙方也可以單獨另行簽訂協議。

當然，沒有房產證的房產，法院那邊是不好處理的。

案例：

原告李某某與被告王某某于2001年11月11日登記結婚，婚后于2003年9月生育一子王某。因感情不和，雙方于2009年9月2日在法院調解離婚。雙方離婚時對于共同共有的位于北京市崇文區××路××號院××小區××號樓××單元59號房屋(以下簡稱59號房屋)并未予以分割，而是通過協議約定該房屋所有權在王某某付清貸款后歸雙方之子王某所有。2013年1月，李某某起訴至北京市東城區人民法院稱：59號房屋貸款尚未還清，房屋產權亦未變更至王某名下，即還未實際贈與給王某，目前還處于李某某、王某某共有財產狀態，故不計劃再將該房屋屬于自己的部分贈給王某，主張撤銷之前的贈與行為，由法院依法分割59號房屋。

被告王某某則認為：離婚時雙方已經將房屋協議贈與王某，正是因為李某某同意將房屋贈與王某，我才同意離婚協議中其他加重我義務的條款，例如在離婚后單獨償還夫妻共同債務4.5萬元。我認為離婚已經對孩子造成巨大傷害，出于對未成年人的考慮，不應該支持李某某的訴訟請求。

焦點:

在離婚協議中約定將夫妻共同共有的房產贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產變更登記之前是否有權予以撤銷?

分析：

目前，審判實踐中對此主要有兩種觀點。第一種觀點認為：離婚協議中夫妻將其共同財產贈與未成年子女的行為，系夫妻雙方對共同財產的處分，應適用合同法中贈與合同的規定。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第一百八十六條第一款之規定，“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”，因而夫妻雙方在財產權利轉移之前均可以主張任意撤銷權。第二種觀點認為：離婚協議是夫妻雙方對于婚姻關系的解除、子女的撫養、共同財產的分割以及離婚損害賠償等問題達成的具有人身和財產雙重性質的合意，不能簡單適用《合同法》第一百八十六條第一款的規定行使任意撤銷權。

我們采納第二種觀點，理由如下：

首先，在離婚協議中雙方將共同財產贈與未成年子女的約定與解除婚姻關系、子女撫養、共同財產分割、共同債務清償、離婚損害賠償等內容構成了一個整體。通常情況下，當事人是在綜合考慮上述因素基礎上,對于人身問題和財產問題制定一個概括的“一攬子”的解決方案。在處理財產時，往往經過不斷地博弈和協商,通過某一個處分行為來解決多項財產分割問題。所以雙方約定將共同財產贈與未成年子女是一個概括的合意，該合意中任何一項財產的處分都與其它財產的處分互為前提、互為結果。如果允許一方反悔，那么男女雙方離婚協議的“整體性”將被破壞。同時，離婚協議各個條款的訂立都是為了解除婚姻關系這一目的，具有目的上的統一性。在婚姻關系已經解除且不可逆的情況下如果允許當事人對于財產部分反悔將助長先離婚再惡意占有財產之有違誠實信用的行為，誘發道德風險。

其次,原、被告雙方處分夫妻共同財產的行為可以適用物權法的規定。根據《中華人民共和國物權法》第九十七條：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”在本案中，訴爭房屋是原、被告雙方婚姻關系存續期間購買，系二人的夫妻共同財產，由二人共同共有，原、被告二人均不單獨享有對訴爭房屋處分的權利，處分該房屋需雙方意思表示一致。原、被告雙方在離婚時已經對共同財產的處分形成合意，共同表示將房屋贈與未成年子女，該意思表示真實有效，理應對雙方產生拘束力。因贈與行為系原、被告雙方共同作出，故在離婚后一方欲根據《合同法》第一百八十六條第一款之規定單方撤銷贈與時亦應取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權單方撤銷贈與。

相關法條

1.《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款

2.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第八條、第九條

3.《中華人民共和國物權法》第九十七條