預售許可證和銷售許可證的區別_房屋預售許可證是什么呢?
特邀律師
開發商在預售商品房之前應取得《預售許可證》;未取得《預售許可證》銷售或預售商品房的,屬于違法行為;開發商與購房者簽訂的商品房銷售或預售合同屬于無效合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定,出賣人(開發商)未取得商品房預售許可證明,與買受人(購房者)訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。據此,若購房者不愿再購此房,應盡早起訴,解除預售合同。否則,若開發商在起訴前把預售許可證辦出來了,預售合同很有可能不再被認定無效。若預售合同被認定無效,開發商應及時返還已收受的房款及定金,作為導致合同無效的過錯方還應承擔因此給購房者造成的損失。如故意隱瞞未取得預售許可證的事實,還可要求其承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
《房屋預售許可證》是開發商尚未拿到銷售許可之前,房屋僅能夠接受預定的時期所持有的證件,沒有預售許可,不可以進行預定,而且這時期預定可退;《房屋銷售許可證》是開發商開發樓盤已經具備銷售條件,包括房屋已封頂等等客觀條件時,所持有的銷售證件,這時買房即可簽訂購房合同,且不可退。
交了定金,又發現開發商沒有《商品房預售許可證》,有風險想退房,這時是可以退的。在沒取得預售許可證的時候,最好不要與開發商簽訂房屋認購協議,不簽為上策。
1.如果開發商因為資金問題導致項目爛尾,或者出現改變規劃等變故,而不能及時得到房產證,購房者都會承受承擔巨大的法律風險和商業風險。
2.如果在開發商沒有商品房預售許可證情況下,簽訂購房協議,交付協議款。事后如果消費者不想要這套房,協議款是否能全部退還,是要看購房協議的具體內容的。不要只聽售樓員的空口承諾說,協議金可全數退還,而是要研究好協議書的內容,如出現問題,在以后的訴訟中才能站得住腳。
3.對于無預售許可證,只有施工許可證,建設規劃證,開發公司資質證,剛剛開始施工就伴隨著認籌的商品房,律師的建議是:在開發商未取得預售許可證前,銷售房屋是違法的。法律明文規定未取得商品房預售許可證的商品房,不得銷售。這樣的房屋買下后也是不能辦理產權證的。簽訂的購房合同也是無效的。如果看上了這樣的房子,在選擇時一定要慎重。
4.在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下,簽訂認購書,現在要求返還五萬定金退房可以。律師意見:無預售許可證的情況下,合同不生效,你有權要求退房退款并要求賠償金。
商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志,否則房地產開發商的銷售行為是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志,否則,房地產開發商的預售行為同樣是無效的。 商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在于各自取得的條件不同,主要表現在:商品房(現房)銷售許可證的取得必須符合下列條件:
1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件;
3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;
4.已通過竣工驗收;
5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;
6.物業管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀,可以盡快取得房地產權利證書等。 而商品房預售許可證的取得要符合下列條件:1.項目取得建設用地規劃許可證;2.建設工程規劃許可證;3.國有土地使用證;4.建設工程開工證;5.已投入的工程建設資金達到總投資的25%以上;6.施工進度和竣工交付時間確定。預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架,房屋有可能還沒出地面,房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現,因而預售的房屋不確定的因素較多。
首先,商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證,商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在于各自取得的條件不同,作為購房者應該明白,房產公司沒有取得預售許可證進行銷售是違規行為。1、如買受人繳納了預付款、保證金等申請退款,房企不退,買受人可投訴樓盤所在區的房管局,協調退款。
2、如買受人主張保護自己購房權利,因該樓盤沒有獲得預售許可證,故房源不得進行銷售,買受人的購房權利也無法得到保證。
3、如買受人經過中介繳納費用以獲得購買該樓盤房源的承諾,同上所述,也無法等到保證。其實有國家相關法律的規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,特別提醒一下購房者,在沒取得預售許可證的時候,最好不要與開發商簽訂房屋認購協議!如果有不確定它是否已經獲取相關預售證,建議你可以直接到房地產官網上查詢自己關注樓盤的預售證獲取情況,或者可以看看一個叫樂居的網站,里面也會及時更新當地所有樓盤的最新信息!
商品房是統稱,是開發通過政府土地出讓的形式獲取土地后開發建設并對外銷售的房屋;其中商品房包含住宅,商業,以及其他用房。
而在實際的房屋用途劃分中,又分為:商業辦公/商鋪店面/住宅/工業用房等。
1、預售證統稱《商品房銷售(預售)許可證》,房地產開發商獲取房屋銷售資質的基礎條件,在未取得預售證之前開發商不得以任何形式向購房者收取訂金/定金來達成銷售的目的。
2、在銷售過程中,開發均有公示相關的證件(開發商五證:商品房預售許可證,國有土地使用證,建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建筑工程施工許可證);
同時銷售員應當明確告知購房者房屋用途,不得誤導銷售,虛假宣傳的違規行為。
3、商業房和住宅房的主要區別。
(1)產權年限,住宅產權為70年,商業產權為40/50年,產權即土地出讓的使用年限;
(2)房屋用途,住宅的用途為居住使用,商業的用途為從事商業辦公經營使用;
(3)附屬配套,住宅可以落戶,商業不能落戶,住宅不能注冊為經營地址,商業可以注冊經營地址;
(4)交易產生的稅費不同,住宅的契稅分為1%、2%、3%三擋,商業統一3%的契稅,以及增值稅,個稅,土地增值稅等方面的不同。
總之,購房者在買房之前需要對所購買的房產做全面的了解。
1,《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。2,只有在取得商品房預售許可證的情況下,開發商才可以對外賣房,商鋪也屬于商品房的一種。3、在長沙,商鋪預售許可證和商品房預售許可證沒有區別,二者都會隔天在住建局的官方網站公示,搜狐焦點也會同步報道,可至搜狐焦點查看了解拿證情況和拿證樓盤信息。
購買商品房時有五證齊全時才比較保險
我們常說的五證是指:土地使用證,土地規劃許可證,建筑規劃許可證,施工許可證,預銷售許可證
預銷售許可證又分為銷售許可證和預售許可證,這兩個證是有區別的
預售許可證和銷售許可證都是房產管理部分簽發的,有了這兩個證其中的一個房產才能銷售,才是合法的,才是有保障的
銷售許可證是指商品房蓋好以后就是現房的時候銷售,房管部門給頒發的
預售許可證是期房,才達到投資的一定比例以后就可以售賣了,這時候房產管理部門給頒發的就是預售許可證