目前二手房交易實務中，有律師介入的非常少，而房產中介從業人員由于專業知識不夠或者急于達成交易等原因，而疏于審查交易的關鍵環節，進而導致爭議頻發。本文系上海杜繼業律師根據實務中常見的爭議，總結出買賣雙方應注意的問題，供打算買房的朋友們參考。

一、關于合同簽字的注意事項

無論是簽訂《居間協議》還是正式的《房產買賣合同》，都應由產證上的所有權利人和買受人本人在合同上簽字，如果一方要求由代理人簽字的，應到公證處辦理委托公證。

二、購房資格審查與責任承擔

通常購房資格審查是在簽訂正式的《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行。因此，我們建議買賣雙方可要求房產中介對買方的購房資質進行審查判斷，另一方面最好預先擬定購房資格如何不能審查通過時，應該如何承擔責任的條款。

三、房屋的權利狀況的審查

對于買方而言，不僅要審查賣方是否具有產權，同時還要注意審查房產是否設置抵押，抵押權人是銀行還是個人。

如果有可能，可以打聽一下產權人的財務狀況以及職業等，因為實務中出現過這樣的案例：產權人借了高利貸，并用房產進行抵押，但是沒有進行抵押登記；雖然法律上沒有登記的抵押權不能對抗第三人，并不妨礙交易的進行，但是還會存在其他風險，比如：房產在交易過程中有可能被法院查封；甚至交易完成后，高利貸的債主還可能到房產所在地進行沒完沒了的騷擾。

四、關于貸款的問題

實務中，很多的二手房的買家都是需要貸款的。這個問題存在以下風險：

1、由于買家的原因導致銀行不批準貸款申請，甚至更換多家銀行也不能獲得通過；

2、由于銀行的原因遲遲不放款，實務中曾經出現過延遲6個月放款的情況。

對于這個問題，通常約定由于買家的原因導致貸款申請不能批準的，應該及時用現金補齊，否則要承擔違約責任；由于銀行的原因延遲放款的情形，建議可以約定一個雙方都能接受的合理期限，如果超過這個期限，雙方可以選擇解除合同或者約定違約責任的條款。

五、戶口問題

二手房的戶口問題是買家特別要注意的，因為一旦賣家不遷出戶口，在上海的司法實踐中，如果買家以要求賣家遷出戶口為訴由的，法院一般均不予受理，而且也無法強制執行遷出戶口。因此，為了保證買家的權益，買家可以要求在買賣合同中約定，戶口如果不及時遷出，賣家要承擔違約責任的條款。而以該條款要求賣家承擔違約責任的訴訟，法院是可以受理的。

以上五個問題是二手房買賣實務中常見多發的問題，所有的二手房買賣中均會涉及。實踐中也出現過買方或者賣房蓄意詐騙的情形，更應該引起注意。詐騙的主要手段包括但不限于以下情形：用假房產證詐騙、利用假公證詐騙、利用出售查封的房屋詐騙、出售列入拆遷范圍的房屋進行詐騙、以先過戶后付款的方式再次出售房屋方式詐騙等。

另外，關于防止針對少數不良中介的陷阱，可參與筆者另一篇文章《買房，六招讓您遠離中介陷阱》

以上解答僅供參考，具體案件要根據案情并結合證據做具體分析，并選擇合理的維權方案。如對我們的解答有不同意見或者有新的問題，歡迎關注我們后，通過“頭條私信”與我們進一步溝通。

證據包括：(一)當事人的陳述;(二)書證;(三)物證;(四)視聽資料;(五)電子數據;(六)證人證言;(七)鑒定意見;(八)勘驗筆錄。所以符合上述情況的證據都可以提交。根據交易的情況，二手房交易過程中，一般會形成以下證據：房屋買賣合同、房屋信息查詢單、雙方當事人的身份信息、付款憑證、房產證或者不動產權屬證明、共有權人同意出售房屋的證明，雙方溝通過程中形成的短信、微信記錄、雙方通話錄音，有中介介入的，還要有中介公司的相關資料等。以上證據的形式可能表現多樣，只要是與案件事實有關、與交易有關的資料都可以搜集起來。證據的搜集和提交是個技術活，要真實、合法、有關聯，不得前后矛盾。現實中往往遇到，自己感覺證據很充分，很有利，最后卻敗訴的情形，所以二手房產糾紛，如果有可能，在交易過程中有疑問，咨詢專業律師，注意保存證據。產生糾紛后，也建議委托律師指導維權。法律依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十三條證據包括：(一)當事人的陳述;(二)書證;(三)物證;(四)視聽資料;(五)電子數據;(六)證人證言;(七)鑒定意見;(八)勘驗筆錄。證據必須查證屬實，才能作為認定事實的根據。

解決購房過程中發生的房產糾紛，可以通過協商、調解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協商解決。協商解決是雙方當事人達成一致以解決問題。(2)調解解決。調解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協商解決糾紛時，根據一方當事人的申請，在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定，相互諒解，達成和解協議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生后達成協議，自愿將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。(4)行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經商品房所在地的房地產管理機關等部門調解無效或達成協議后，當事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

這問題多數是在中介公司買賣雙方簽訂了二手房購房合同后，其它中介推薦他還有買家有更加理想的價格和付款方式，可以立即簽約。賣家發現合同違約責任只賠付雙倍定金，即使加上中介費賣家到手的錢還比上一個買家多，有不少賣家會以各種理由選擇違約。

避免賣家違約首先要在買賣合同中的違約責任里除雙倍反還定金外，還要注明違約金是成交價的百分之多少。可填最高比例。另外定金根據總價可以適當提高金額。

賣家真的違約并且愿意賠付雙倍定金，買家還真沒有什么好辦法，只能解約。

希望我的回答有用。謝謝！。