不邀自來(lái)。首先變更和過(guò)戶(hù)是要本質(zhì)的區(qū)別。變更主要包括權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)，身份證明類(lèi)型和號(hào)碼發(fā)生變化，坐落，用途，面積等自然狀況發(fā)生變化等等。而通常說(shuō)得過(guò)戶(hù)是指轉(zhuǎn)移，包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)Q，贈(zèng)與，繼承等等，它們之間最根本的區(qū)別是權(quán)利主體有沒(méi)有發(fā)生變化。回到題主的問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也就是到交易部門(mén)（現(xiàn)在基本上是不動(dòng)產(chǎn)登記中心）辦理轉(zhuǎn)移登記。流程是申請(qǐng)，受理，審核，記載登記簿，發(fā)證。房屋登記自記載登記簿后生效，也就是說(shuō)這個(gè)時(shí)候過(guò)戶(hù)算完成了。至于題主說(shuō)的變更，完全不需要。

轉(zhuǎn)移登記就是過(guò)戶(hù)唄。過(guò)戶(hù)的前提是該房屋全款已結(jié)清，并辦理好不動(dòng)產(chǎn)證（以前是房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在二合一叫不動(dòng)產(chǎn)證）然后你倆簽訂一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，再去評(píng)估公司出評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告決定你的貸款額度，當(dāng)然全款的就不用了，然后去地稅局，買(mǎi)賣(mài)雙方都要上稅，賣(mài)家上營(yíng)業(yè)稅5%（房屋未滿(mǎn)兩年）和個(gè)人所得稅1%，買(mǎi)家上契稅1%-2%，然后去房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)就OK了

簽訂合同也叫辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。申辦房產(chǎn)證叫做辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。辦完登記手續(xù)一定期限去領(lǐng)取房產(chǎn)證叫做領(lǐng)證。總之,購(gòu)買(mǎi)房屋的前提是賣(mài)方兩證齊備,購(gòu)買(mǎi)后及時(shí)完善兩證,這是最基本的要求,也是保障權(quán)利的最有效的辦法。

轉(zhuǎn)移登記是結(jié)果，過(guò)戶(hù)是交易行為。比如房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，雙方達(dá)成就要到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，把不動(dòng)產(chǎn)證名字換過(guò)來(lái)，過(guò)戶(hù)手續(xù)最重的就是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

過(guò)戶(hù)登記是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的俗稱(chēng)，本質(zhì)是政府職能部門(mén)對(duì)轉(zhuǎn)移行為的確認(rèn)；

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是審查糾紛時(shí)的依據(jù)，一般說(shuō)來(lái)，簽訂了合同并且履行，對(duì)方獲得了使用權(quán)，就可認(rèn)為發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移（許多時(shí)候常以過(guò)戶(hù)登記為準(zhǔn)）。

房屋登記流程：申請(qǐng)-受理-審核-記載于登記簿-發(fā)證。簽署房屋所有權(quán)登記表屬于申請(qǐng)，不等于過(guò)戶(hù)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記必須本人攜身份證、相關(guān)要件，到場(chǎng)回答問(wèn)詢(xún)，親自簽字。

從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)的房子，辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)登記申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的登記類(lèi)別為轉(zhuǎn)移登記，這個(gè)很正常。因?yàn)橘I(mǎi)受人辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記并非是首次登記，而是由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的登記，因此，屬于轉(zhuǎn)移登記。

開(kāi)發(fā)商在工程竣工后需進(jìn)行初始登記

為什么開(kāi)發(fā)商需要辦理初始登記呢？這是由法律規(guī)定的。

1、開(kāi)發(fā)商擁有已竣工驗(yàn)收合格房屋的所有權(quán)。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)有償出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，依法取得國(guó)有土地使用證，使用權(quán)人是開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商投資并組織施工單位建造房屋，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。由此，開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋擁有所有權(quán)。

2、依照法律規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立需經(jīng)依法登記。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第三十一條規(guī)定，依照《物權(quán)法》第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)初始登記之前，是不能轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的。

而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。因此，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋，必須先辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)給買(mǎi)受人。

此外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款也規(guī)定，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。顯然，開(kāi)發(fā)商辦理不動(dòng)產(chǎn)初始（首次）登記是必須的程序。

3、開(kāi)發(fā)商需在工程竣工驗(yàn)收合格后辦理初始登記。

通常在竣工綜合驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商需請(qǐng)有資質(zhì)的房屋測(cè)繪公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行逐套測(cè)量房屋面積，根據(jù)測(cè)繪成果出具房屋測(cè)繪報(bào)告，并報(bào)房地產(chǎn)主管部門(mén)審核通過(guò)后，根據(jù)要求報(bào)送以下資料，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)初始登記（首次登記）：

（1）國(guó)有土地使用證和項(xiàng)目批文；

（2）規(guī)劃驗(yàn)收合格證明；

（3）竣工驗(yàn)收備案表（備案證明）；

（4）房地產(chǎn)調(diào)查或房屋測(cè)繪報(bào)告；

（5）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；

（6）其他必要材料。

完成初始登記后，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)初始登記證明。

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋屬于將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，涉及房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記包括以下類(lèi)型：

首次登記：也稱(chēng)初始登記，即不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的第一次登記。

轉(zhuǎn)移登記：因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、合并、分割、互換等方式取得房屋所有權(quán)，或者因人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的。

抵押登記：因抵押權(quán)設(shè)立進(jìn)行的登記。

注銷(xiāo)登記：因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)滅失，或不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、收回，或者人民法院和仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。

更正登記：因登記信息內(nèi)容錯(cuò)誤而進(jìn)行的修正登記。

異議登記：利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)有誤，而權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

預(yù)告登記：權(quán)利人為了保證未來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的登記。例如，預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)、抵押房屋時(shí)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。

查封登記：人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)進(jìn)行的登記。

由此可知，買(mǎi)受人在辦理購(gòu)買(mǎi)的商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了買(mǎi)受人，因而屬于轉(zhuǎn)移登記。如果買(mǎi)的是期房，買(mǎi)受人可以申請(qǐng)預(yù)告登記，以防止在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前出現(xiàn)房屋權(quán)屬爭(zhēng)議。