律師說法：小產權房，顧名思義暫時無法取得完整產權的房子。購買此類房屋的風險如下：1.合同效力風險。對于確認無法取得房屋產權證和需要繳納土地出讓金的住房，不建議購買。對于拆遷安置房等有五年時間限制的房產，可以慎重購買，購買前需要核實房屋的實際產權人，合同必須與實際產權人簽署，不能由家人代簽，有授權委托人的，建議讓對方出具公證授權委托書。比如拆遷安置房，建議由全體家庭成員簽字確認。2.漲價后賣方違約風險。很多購買小產權房的原因都是由于相對于商品房要便宜很多，但具備辦理產權證書后，往往升值的很快，在巨大的利益誘惑下，賣方很可能拒絕辦理過戶或者一房多賣。此類風險可以在簽署合同時，通過委托律師起草專業合同，設置嚴格的違約條款，把風險降到最低，讓賣方違約得不償失。3.形成居住事實。購買小產權房的，可以要求盡早交付使用，形成居住事實，在司法審判實務中，對于此類已形成穩定的居住事實的案件，人民法院很多都選擇維護交易安全，繼續履行合同。

01.小產權弊端一：需全款支付，不能貸款、不能抵押，杠杠率為0，流動性接近0。

租房客群體收入不高（不排除部分高收入人群個人習慣喜歡租房），特別是住城中村租客，科技園上班2-3萬/月基本是大多數程序員收入，部分其他行業收入可能會更低。

因而，像一次性付款支付100來萬或70-80萬（小戶型）對大部分人沒有儲蓄依舊是個難題。

同樣對于老家強二線城市，有這個70-80萬首付款，買到的就是200-250萬房子，樓盤品質、生活層次是完全不同的。所以大多人考慮會回老家強二線置業為先。

上面提到杠桿率為0（即不能貸款，不能抵押），無法享受到房產的金融屬性；另外，流動性差，代表未來你的下家接盤俠可能性很小。

02.小產權弊端二：產權不合法，不能正常交易，基本是地下交易。

產權不合法，無非擔心被強拆和購買后遭毀約兩種。其一，深圳目前基本沒有強拆的案例或者很少，建議適當購置人口較多區域，太過便宜或接近邊界線少接觸；其二，像購買之后遭到原業主毀約案例也有不少，可以咨詢專業律師相關法律問題如何避免。

03.一般而言剛需客購買小產權幾率或很低，但投資客玩小產權偏多。主要是16-17年兩年投資客集中拿貨（按棟買），然后“鳳變冰”裝修后出租，待到整個樓市環境轉變開始散裝出貨（按套賣），獲利空間還算樂觀。

另一種是投資客博舊改購買農民房，比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖貝、河西等地區農民房較火，但這中間不一定能100%穩妥，舊改周期長（基本10年以上，有的資金壓力大會被拖死），另外是賠付標準不一定穩，比如沙井鳳凰村舊改1.3/1.4萬拿貨，最終僅賠付0.9萬/平的標準，損失慘重。

總結，小產權有利有弊，剛需上車看個人意愿。

現在的房子一種就是小產權房。因為小產權房的價格是比大產權房便宜太多的，很多人都很糾結能不能買小產權房。

那么，到底什么是小產權房？與大產權房有什么區別、有哪些法律風險呢

一、什么是小產權房

大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。

小產權房：“小產權房”并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產權房分為3種：

（一）在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（二）在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

（三）各類農業園或養老院的別墅。

二、小產權房比大產權房多哪些風險？

（一）大產權有房產證，小產權沒有房產證。

大產權房有五證，分別是國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證或銷售許可證。正因為大產權房有五證，所以大產權房受法律保護，有完整產權。而小產權房沒有五證，不受法律保護。就是說，拆遷時，大產權業主能拿商品房拆遷補償，小產權業主沒有。

（二）大產權房比小產權房質量更有保證。

大產權房建造時程序嚴格，質量監督力度強；小產權房質量沒人監督，存在安全隱患。

（三）小產權房不能在房地產管理部門登記備案

小產權房由于沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。

三、小產權房能否轉成大產權房？

這種情況可能性不大。根據《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市

總之，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子。不能過戶，其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。小產權房遭遇拆遷無補償，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府。因此，小產權房買賣具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。

謝邀！

小產權房交易火爆的真正原因是交易價格較低，相對比購買商品房或二手房，其不利后果太多，很容易發生糾紛，所以，購買小產權房應該注意以下幾點：

1、因外部原因而導致賣方惡意毀約（譬如：拆遷、房屋漲價）

2、防止賣方“一房二賣”

3、因產權有瑕疵而引發的糾紛（譬如：家庭析產而牽連出小產權房買賣糾紛等）

4、因離婚繼承而引發的糾紛

5、因房屋質量而引發的糾紛

除了上述糾紛外，購買此類房產還需要注意房產具體位置、購房款支付、產權問題、房屋拆遷等情形進行約定，針對每種情況還需有相應的違約責任等，所以，購房人要購買小產權房時，還是咨詢專業房產律師為宜！

北京英淇律師事務所專業房產、拆遷糾紛，我們會不定期更新房產、拆遷文章，您可以關注北京英淇律師事務所頭條號，專業房產律師提供免費咨詢服務，也可以在評論中留言咨詢，我們會一一回復！