回遷房沒有房產證，只要屬于領主后可以買賣的房子，經買賣雙方一致同意，可以買的。但是，要過戶的話，得等到房屋所有人的房產證下來后，才能辦理過戶納稅手續。 在簽訂房屋買賣合同時，應該加上一條，即賣房者在領到房產證后幾日內將房屋過戶給買房者逾期不于辦理過戶的，每逾期一日，賣方應承擔多少元的違約金。以確保房子按時過戶給買房子的人。

應該可以買，開發商修建安置房能賣出來，農民分的拆遷房為何不能賣？

深圳回遷房怎么樣，回遷房可以購買嗎？深圳回遷房常見的問題，與解答！安全性高不高？

1、深圳回遷房常見的問題，與解答！安全性高不高？如何保障安全？

回遷房在深圳是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然要和農民伯伯簽合同，第二要和村委簽合同，第三要和開發商簽合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。

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2、深圳回遷房價格會不會很高？

市場商品房價格的50%-95%，甚至有的比商品房還貴，看村落內回遷房投資的熱度、市場關注程度以及投資周期。

3、深圳回遷房質量會不會很差？

實地考察多個已經建好的回遷房項目，和商品房完全一樣，只會比同小區的更好。

4、回遷房投資周期大概多久？

周期在3-5年左右，根據拆遷進展不同地方周期不同。

5、沒拿到商品房的房產證能否提前退出？

公開市場無法退出，私下可以轉讓更名！每個階段價格不一樣！

6、是否限制名額？是否限購？

不限購，不限制名額。

7、是否能貸款？

不能貸款。

8、投資成本大概有多少？

150萬起，看購買面積和單價。區域不同價格也不同！

9、利潤有多大？

利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷房只是一個購房名額的問題，但有些地方的回遷房利潤就能達到一倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是四萬多。

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10、回遷房為什么價格偏低？

1、不能立即再變現。

2、人們的認知偏差，大多數人因為不相信而導致這些正在回遷的房缺乏市場的絕對良好預期。

3、無法在公開市場買賣，絕對優質的機會稍縱即逝，缺乏固定市場慢慢發育的基礎。

11、投資回遷房會不會很復雜？

和投資二手房一樣，并不復雜，而且有工作人員全程操辦。

12、是否能和村民談價格？

很困難，深圳的本地村民都比較堅定！

13、有何風險？

開發商倒閉、開發商爛尾導致變現周期加長，但總會有新的開發商接盤，都能變現，只是周期變長。

14、農民為什么會出售？

農民已經擁有2000平方房屋的擁有者，變現幾百平方既能滿足當下的用錢需求，又能讓自己提前財務自由，還能讓后代在自己喜歡的領域博弈、學習，所以愿意售出。

15、是否可以提前選房，何時選房？

不可以提前選擇，開盤時或封頂后統一選房。

16、選房是否公平？

非常公平。

17、買了100平方，結果沒有100平方的戶型怎么辦？

按照售賣時的價格多退少補。

18、買了之后10年不拆怎么辦？

開發商不會那么傻，政府不會坐視不管，我們也會選好項目后再發布，每月每平方還會補償15-100元每平米的租金補償，每個區域每個項目過度租金不同，所以多年不拆的情況也不會出現，何況拆遷都是和村民已經談妥的。一般10年不拆的都還沒有跟開發商簽拆遷賠償合同的，只是辦公室進駐。

19、還有什么補償沒有？

每月每平方還會補償15-100元每平米的租金補償，還有裝修補償，搬遷費，積極簽約獎勵等等。

20、回遷房拿到房產證以后限不限售？

回遷房不受731政策影響，房產證出來就可以和正常的二手房一樣的交易了。

回遷房是發展商征收土地時賠給回遷民的房子，每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產證，那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。沒出房產證的回遷房，如果只有回遷民手持的合同，那交易就有一定的風險。

回遷房與商品房的區別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

回遷房與動遷安置房的區別

拆遷安置房，是指在市人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。他們之間的區別是在市人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

回遷房的產權問題

首先需要看開發商是不是走正規程序審批之后取得的土地使用權，其產生的產權可能會有兩種：(1)沒有經過國家正規手續審批，今后也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬于違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行為，屬于“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權；(2)經過正規的用地審批程序，比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今后可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同于經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之后將會被注明為“經濟適用房”產權性質，但是不完全受到經濟適用房制度的制約，取得房產證之后可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交之后等同于商品房性質。

回遷房面積標準

對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。

以上是關于回遷房的相關知識。

可以買，但是要注意風險。實踐中很多是“豆腐渣工程”，房屋質量無法保證，有的在入住之前發現有裂縫，有的是入住一段時間之后出現漏水情況，使大家既委屈又氣憤。

買之前要看看質量，安置房交付使用前，工程項目須通過質量監督、安全監督、消防、建設、國土、規劃、房產等行政職能部門的竣工驗收。如果懷疑拆遷安置房有質量問題，可以聘請專業的鑒定機構來進行質量鑒定。

了解清楚現在是不是房產證已經辦下來了。很多地方一直拖著不給辦理權屬證件，或者明確告知是小產權房或者是經濟適用房，使得被拆遷戶只有居住權，沒有所有權，交易受到限制，住著也不踏實。

太羊給小伙伴說道說道！

買回遷房有什么好處？

1、回遷房的優點是物業費，地點多是繁華地區；缺點是房子質量有待改善，公攤面積大，房產證除了特殊標注外沒有其它區別，都是一樣的產權！

2、回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房范圍。

3、回遷房是開發商征用回遷民的房子后所賠的新房，每一個樓盤里都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要很多。

買回遷房的風險有什么？

1、無法辦理房屋產權證，不能將房屋過戶至自己名下。產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋，比如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

3、很多回遷房的建設并未通過規劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4、物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形普遍，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口

無法辦理產權證的房子，沒有辦法規避風險。

一定要買，有值得回憶的居住地方。