集體產(chǎn)權的房子與普通的商品房的區(qū)別：

1、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權利；

2、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償；

3、在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

4、不能買賣、置換、贈與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權登記的房屋。

5、無法部分改建所購房屋；

6、無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權、典權。

而商品房的居住者擁有以上所說的全部權利。

那么，購買集體產(chǎn)權的房子風險有哪些？

一、行為違法，不受法律保護

集體產(chǎn)權房屋對外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護支持的。

二、出現(xiàn)糾紛購房者境地尷尬

如果因面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素，村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權利也有可能重新要回自己的房子。

三、不能享有房屋的產(chǎn)權

購買了這類房屋，并不能享有房屋的產(chǎn)權，而是居住使用權。而通常的商品房，購買者享受的是完全獨立產(chǎn)權，有自己的房屋產(chǎn)權證。

四、拆遷補償不歸購房者

目前我國尚無對拆遷農(nóng)村房屋而給予承租人(使用人)補償?shù)南嚓P法律規(guī)定，其補償對象均為農(nóng)村土地或地上附著物的所有人。

五、不能用于抵押和貸款

貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進行登記。

六、房屋質(zhì)量存在安全隱患

房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而集體產(chǎn)權房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽方面都沒有保障。

筆者目前正在從事拆遷后的回遷房建設工作，并管理村建國土，當?shù)氐牟簧偃罕娨苍谧稍冞@一問題，現(xiàn)特結(jié)合本地實際作如下答復，本答復的主要內(nèi)容是：

只有該集體經(jīng)濟組織成員中符合“一戶一宅”條件的人員才能購買，且需在該農(nóng)房已完成產(chǎn)權初始登記的情況下才能進行交易后的過戶工作。

第一，集體土地證的回遷房，仍屬于農(nóng)房，農(nóng)房的轉(zhuǎn)讓交易所受的限制條件較多。

（一）集體土地證的回遷房（還建農(nóng)房）其土地性質(zhì)為農(nóng)村宅基地。集體土地證的回遷房，是由鎮(zhèn)里村里根據(jù)拆遷安置群眾的需要，劃定一個或幾個區(qū)域的集體建設用地作還建農(nóng)房的宅基地，可以集中建房，也可由拆遷群眾自行建房，但修建的房屋仍是農(nóng)房。

（二）還建農(nóng)房的合法轉(zhuǎn)讓交易條件：購買人為該集體經(jīng)濟組織成員（目前至少是村一級集體），購買人應符合“一戶一宅”的條件。當然，城鎮(zhèn)戶口人員、不符合“一戶一宅”條件的人員（買了此還建農(nóng)房拆除老房的除外）都不具備購買還建農(nóng)房的條件。

同時，同樣因涉及宅基地的使用權問題，此類轉(zhuǎn)讓交易還需經(jīng)過村委會同意認可。

第二，還建農(nóng)房需完成產(chǎn)權的初始登記后，才能進行交易后的過戶。

因修建還建農(nóng)房的目的是對農(nóng)房拆遷戶進行住房安置，安置對象為拆遷農(nóng)戶當事人，根據(jù)拆遷政策的規(guī)定和拆遷協(xié)議的要求，其產(chǎn)權的初始登記必須與拆遷協(xié)議上的安置對象一致，所以應先完成產(chǎn)權初始登記，初始登記的產(chǎn)權人為拆遷農(nóng)戶的當事人。

對已完成產(chǎn)權初始登記的農(nóng)房，只要買賣雙方符合交易的條件，按規(guī)定程序可以進行交易過戶。

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(本文圖片來自于網(wǎng)絡）

不是所有的回遷房有房產(chǎn)證，分2種情況：

1、拆遷前有房產(chǎn)證的，回遷房有房產(chǎn)證；

2、拆遷前沒房產(chǎn)證的，回遷房也沒有房產(chǎn)證。

謝邀！首先這邊科普下什么是回遷房！其實就是把老百姓房子拆掉后補償給住戶的房子。首先要明確這個房子是補償給原拆遷戶的，也就是說以后發(fā)生問題，肯定是向著拆遷戶的。

對于這種房子，除非雙方關系很好，否則不建議購買！

第一：回遷房因為是政府業(yè)績工程，拆遷速度快，那么回遷速度也必須快，因為房子給的越遲，政府所要補貼的住房費用就越多，我所在城市的拆遷戶補償費用是12元/月/平方米，如果兩年內(nèi)還不能給予安置房，那么補償價格翻倍，也就是說變成了24元/月/平方米，老百姓拿這錢很開心的，當然這是題外話。至于為什么要講這個無法就是想說明下回遷房在建設過程中可能為了趕建設周期，對于一些細節(jié)上的處理可能會忽略，導致后期房子出現(xiàn)相應的質(zhì)量問題。

第二：同樣因為整體建筑經(jīng)度快，對于手續(xù)上的一些問題，往往是房子安置后在補辦的。本來在正常的房產(chǎn)開發(fā)或者安置房建設中，會涉及到很多證件的辦理，比如土地劃撥、項目立項、可行性研究、規(guī)劃審批、初步審核等等手續(xù)。但是在安置房或者回遷房建設中考慮各個手續(xù)的周期，地方政府往往會一路綠燈，先建造，后補手續(xù)。一再的拖延后，最后導致老百姓在拿到房子后卻拿不到房產(chǎn)證，或者要三四年或者四五年有些甚至十幾年拿不到都有可能。這就導致了一個問題，二級市場上居民自行交易的或者通過中介交易的房子是不能過戶的，因為沒有房產(chǎn)證，也就沒有契稅證。而對于這種情況大部分的買家都會和賣方去公證處公正，但是我這邊要說下，如果后期房子價格暴漲，那么人的貪婪是會吞噬人本身的。公正這種東西到最后往往是無效的，或者對于賣方是缺乏約束力的！這個必須慎重！

第三：對于繳費一塊，因為沒有領取房產(chǎn)證等相關證件，相當于說國家是不認可這次交易的。如果說一定要繳納相關費用，我想也只有中介費、公證費、交通費這些小東西。因為房子本身沒經(jīng)過國家認可的交易模式，所以也就不存在繳費一說！