根據《中華人民共和國土地管理辦法》第八十條依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。

國有土地分類有： 商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。每一種土地用途都是經過登記的，改變土地用途是指改變原本登記的土地用途，要經過審批。

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。”

工業用地15年后如何轉變用途？

一、出讓土地轉變用途的法律法規和政策規定

依據中華人民共和國《土地管理法》第四條國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地；《土地管理法》第五十六條建設單位應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

依據中國人民共和國《城市房地產管理法》第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施；《城市房地產管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）規定協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低標準；還規定供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。對工業項目用地必須有投資強度、開發進度等控制性要求。土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。

從以上法律法規和政策看，工業用地使用者必須嚴格按照土地出讓合同約定的用途使用土地，一般情況下不得改變用途。

二、出讓土地轉變用途的法律規定和實現形式

依據《土地管理法》第五十六條：確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意；依據《城市房地產管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

從這兩部法律看，確需改變該幅土地建設用途的，要看該幅土地是否在城市規劃區。不在城市規劃區范圍內的，是一種情況，該種情況應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準；在城市規劃區范圍內的，是另一種情況，該種情況：必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。在此前提下，依據兩部法律的規定，在城市規劃區外也好、內也好，要確需改變該幅土地建設用途的解決方式，總結都只有兩種：一是必須經政府收回土地使用權，然后依法重新公開招拍掛出讓；二是經出讓方和城市規劃行政主管部門同意，并上報縣（市）政府批準，履行法法定程序后方可以協議方式改變土地用途，同時相應調整土地使用權出讓金。

三、必須由政府收回國有土地使用權后依法重新公開招拍掛的幾種適用情形

《國務院辦公廳關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》（國辦發[2003]70號）規定，“協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。

《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發[2008]3號）規定“對非經營地用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。"

《國土資源部、監察部》關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》（國土資發[2009]101號）規定，“供地后必須加強監管，改變用地條件的，要收回土地，追究責任。"分期建設的工業項目不得改變土地用途。改變土地用途用于商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用途的，一律收回土地使用權重新招拍掛出讓。"

綜上所述，問題中工業用地15年后若變更用途，按照工業用地出讓期限50年的使用期限，若變更用途，根據《協議出讓國有土地使用權規范》（國土資發[2006]114號）第8條規定，“《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外"，問題中工業用地使用權仍在《國有土地使用權出讓合同》期內，合同期內是否明確約定土地使用者改變土地用途收回土地使用權，以及是否屬于法律、法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的情形。若存在上述情形之一，則應當由市、縣人民政府收回土地使用權，對該工業用地給予相應補償后，依法重新公開招拍掛出讓。

以“收回"方式實現土地變更的具體辦理流程為：土地使用權人向自然資源和規劃局提出改變土地用途的書面申請，自然資源和規劃局受理審核后，擬定書面意見上報市、縣人民政府，經政府批準同意后，對原土地使用權人給予相應補償，收回原土地使用權人的國有土地使用權，納入政府土地儲備庫，然后對該幅土地重新公開出讓。

由上可見，該工業用地15年后若改變用途須重走一整套完整的招拍掛程序。

　　工業用地有用途：　　工業用地，可以以企業廠房為核心，做一些配套工程：如職工宿舍、企業研發樓（寫字樓），職工活動場地，或者孵化園等。　　工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。　　①一類工業用地　　對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地，如：電子工業，縫紉工業，工藝品制造工業等用地。　　②二類工業用地　　對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地，如：食品工業，醫藥制造工業，紡織工業等用地。　　③三類工業用地　　對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，如：采掘工業，冶金工業，大中型機械制造工業，化學工業，造紙工業，制革工業，建材工業等用地。