我買的是二手毛坯房，從我個(gè)人看，買房前一定要對(duì)房子實(shí)地考察，看看房子內(nèi)部有沒有問題，當(dāng)時(shí)我買的房子管道漏水，付了定金才發(fā)現(xiàn)，賣家不修，然后我也沒繼續(xù)付錢，也沒說不要，就這么拖著，誰先開口誰違約啊，最后賣家主動(dòng)修好了。還要問下小區(qū)住戶，看看口碑如何，夜晚治安之類的。

過戶前考慮自己用什么貸款公積金，商貸還是全款，我開始打算用公積金，這個(gè)需要買賣雙方過戶前去銀行申請(qǐng)的，當(dāng)時(shí)中介帶著我們省略了這個(gè)步驟直接過戶了，最后公積金管理處批準(zhǔn)了使用公積金但是銀行不放款，因?yàn)闆]有按照銀行要求來，然后因?yàn)檫^戶了，商貸也辦不了，最后走的抵押貸款。所以過戶前一定要去銀行咨詢清楚。

因?yàn)槲屹I的二手毛坯房，所以水電物業(yè)維修基金這些后來另開戶，沒有過，聽說裝修過的是需要過戶的。

至于材料，就是身份證，戶口本，結(jié)婚證這些材料，中介都會(huì)讓準(zhǔn)備的。

其他也不太清楚了，希望有幫助！

購買二手房在簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的細(xì)節(jié)有： 1、房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。 2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 3、交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。 4、土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。 5、明確違約責(zé)任說明、明確解決爭(zhēng)議的方式 寫明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭(zhēng)議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。

《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：

（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），最好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。

（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。

（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。

（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。

（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間

（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。

（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰聿槐匾慕?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

同事去年剛買了二手房，問了他簽合同的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在來分享給大家啦～

首先，在簽合同的時(shí)候，要注意合同的正規(guī)性，可以用房管局提供的二手房買賣合同的范本，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行改動(dòng)，但是需要注意的是，一定要看好了賣家都改了哪些地方。

第二，在合同中要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財(cái)產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)貸款；定金；尾款。寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

第三，到現(xiàn)場(chǎng)簽合同的人必須是所有的產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，而且大家都要同意，如果其中有共有人不同意的話，二手房買賣是無效的，如果其中有人不能到現(xiàn)場(chǎng)，也必須要有他的書面授權(quán)委托，必須要留有證據(jù)，以防事后有人反悔，說不同意賣，那就有麻煩事了。

第四，要明確違約的責(zé)任，這個(gè)可以利用附加條款，說到附加條款，一定要合理利用附加條款，可以在附加條款里加上諸如如果一方違約了怎么辦？驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量不合規(guī)定怎么辦？不能辦理過戶怎么辦？房子被查封或者抵押不能過戶怎么辦？拖欠稅費(fèi)、貸款出現(xiàn)問題等不能過戶怎么辦？等等問題，只要你擔(dān)心的問題都可以寫在里面，以防事后出了什么事，協(xié)調(diào)麻煩。而且要注意看里面有沒有什么貓膩，中介有沒有故意把房產(chǎn)的價(jià)格降低幫助買家逃稅，有沒有把房間標(biāo)為精裝修等等違規(guī)問題。還有注意里面有沒有一些霸王條款，比如延期交房可以免費(fèi)，買房無權(quán)調(diào)整合同等。

第五，還有一個(gè)小細(xì)節(jié)需要注意的，在買二手房和簽合同的過程中，每一步最后都保留相關(guān)的資料和證據(jù)，合同的文本、收據(jù)、支付憑證、短信、郵件、微信聊天記錄等等，以備不時(shí)之需。

好了，以上大概就是買二手房簽合同時(shí)需要注意的問題了，我是叨姐，每天和大家分享買房知識(shí)，歡迎給我留言、互動(dòng)哦~

二手房交易相比新房交易要復(fù)雜的多，購房人既要保證房屋產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議、可交易，還要保證資金安全、過戶交割順利，稍有不慎就可能入坑。關(guān)于二手房交易中的常見風(fēng)險(xiǎn)以及如何規(guī)避問題，筆者曾有相關(guān)解答，可到筆者的主頁查閱。

二手房交易過程中，除了要做詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查之外，最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了，很多交易風(fēng)險(xiǎn)均需要通過合同條款來約束和化解，房屋買賣合同也是日后出現(xiàn)合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據(jù)。因此，合同條款應(yīng)盡量全面、詳細(xì)、具體，這個(gè)房屋買賣合同不同于在交易中心的網(wǎng)簽的交易合同，前者是雙方意思的真實(shí)表示，而后者只是為了辦理手續(xù)，在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，法庭一般會(huì)采信前者。

二手房的房屋買賣合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容和條款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號(hào)、房號(hào)、戶型、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人（有共有人的要全部列出）等，上述信息應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記內(nèi)容表述一致。此外，還需要明確交易標(biāo)的裝修狀態(tài)，是否包括附送的花園、露臺(tái)、車位、車庫等。

2、房屋交易成交價(jià)款。一般是總價(jià)成交，但要清晰表明交易價(jià)格是否已經(jīng)包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫在內(nèi)。如果包含家具家電，應(yīng)將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫需要表明具體位置及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

3、付款方式及付款時(shí)間。要明確是一次性付款、分期付款，還是按揭方式，首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式，要明確首付金額和貸款具體金額。

還應(yīng)明確支付價(jià)款是否由銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，如果是直接支付，要約定付款的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)及支付的前提條件。

4、交易稅費(fèi)的分擔(dān)。要明確交易產(chǎn)生的買賣雙方的相關(guān)稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)？是按照法律規(guī)定各自承擔(dān)，還是全部由買方承擔(dān)。目前的行規(guī)一般是全部由買方承擔(dān)。

交易過程中賣方涉及的稅費(fèi)主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個(gè)人所得稅（符合滿二、滿五唯一可減免），如果是房改房、經(jīng)適房、解困房、安置房、回遷房等，可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費(fèi)、辦證費(fèi)等。

5、過戶手續(xù)辦理。對(duì)于按揭購房，由于是首付之后先過戶，為了保證尾款安全，應(yīng)約定過戶后的產(chǎn)權(quán)證由原房主持有并負(fù)責(zé)遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司，也要這樣做，以防止中介過失將產(chǎn)權(quán)證直接交給購房人，從而增加尾款的風(fēng)險(xiǎn)。

雙方應(yīng)就辦理過戶的具體事項(xiàng)做出約定，比如過戶條件、辦理期限等。

6、交房時(shí)間及交房條件。應(yīng)約定具體的交房期限及交房應(yīng)具備的條件。

7、物業(yè)交割及費(fèi)用結(jié)算。應(yīng)明確物業(yè)費(fèi)、水電氣熱費(fèi)等費(fèi)用的具體結(jié)算方式，以及歷史欠費(fèi)如何清繳。

8、戶口遷移。合同應(yīng)約定賣方將戶口遷出的具體期限。

9、賣方的承諾條款。賣方應(yīng)承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產(chǎn)權(quán)人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在長(zhǎng)租情形，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛及債務(wù)糾紛，不存在未告知買方的刑事案件，如有虛假承諾，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

10、違約條款。合同應(yīng)就雙方的違約責(zé)任及賠償金額做出具體約定，包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項(xiàng)的違約賠償數(shù)額。

總之，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)大，合同條款要盡量全面、詳細(xì)、具體，即使是中介提供的合同文本也要認(rèn)真審閱，并根據(jù)具體情況加以補(bǔ)充。合同條款越完善，后期履行就會(huì)越順利，風(fēng)險(xiǎn)也就越低。

謝邀！如今新房的價(jià)格持續(xù)走高，所以很多人寧愿選擇購買二手房，當(dāng)然這并不是說二手房要便宜很多，只是相對(duì)便宜一些，另外，裝修較好的二手房，也可以省去裝修的麻煩，然而，二手房畢竟是個(gè)人之間的買賣，那么簽訂二手房購買合同要注意些什么呢，坤鵬論結(jié)合身邊朋友的情況來給大家分析一下。

一、房屋產(chǎn)權(quán)要查清

坤鵬論認(rèn)為，買二手房，首先房屋產(chǎn)權(quán)一定要明晰，這個(gè)在某種意義上說比房?jī)r(jià)都重要。之前有一位朋友，買了一套某鍋爐廠職工的福利房，全程聯(lián)系簽合同的是一位男士，由于朋友最開始沒有查看房屋的產(chǎn)權(quán)證，到后來要簽合同時(shí)，才知道，原來這套房子是這位男士的爸爸的，而他爸爸正重病住醫(yī)院，說委托兒子全權(quán)處理。關(guān)鍵是房產(chǎn)證賣方也沒拿到手。遇到這種情況，朋友還是有些猶豫，畢竟房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，放棄了有些可惜。后來經(jīng)過進(jìn)一步了解，老人的房產(chǎn)不只是給這個(gè)兒子的，老人還有一個(gè)女兒……最后，基于這個(gè)情況，朋友最終放棄了購買。

買二手房，房屋產(chǎn)權(quán)異常重要，應(yīng)該注意看產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一人。一定要查看房子產(chǎn)權(quán)證的正本，并且最好到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，同時(shí)確認(rèn)待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相關(guān)信息要寫清

對(duì)房屋有準(zhǔn)確的了解后，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，就有針對(duì)性了。首先，一定要標(biāo)明房屋的具體位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；第二，還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣（有的單位福利房要求5年內(nèi)不能交易），是否存在房屋抵押或其他權(quán)利問題，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況，房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

三、房款付款時(shí)間、過戶時(shí)間

關(guān)于款項(xiàng)，具體約定付款時(shí)間。二手房買賣基本上都是直接約定該套房屋的價(jià)款。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。

四、交接時(shí)間以及費(fèi)用界定

在確定并寫明所購二手房及附屬設(shè)施交接時(shí)間的同時(shí)，還應(yīng)注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用的劃界承擔(dān)時(shí)間。二手房交接時(shí)間和費(fèi)用劃界時(shí)間是責(zé)任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。

五、戶口遷移問題

很多人買二手房，特別是學(xué)區(qū)房，就是為了轉(zhuǎn)戶口，讓孩子讀書，所以，戶口遷移問題要重點(diǎn)關(guān)注。 由于戶籍的遷入和遷出歸公安機(jī)關(guān)管理，而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其它的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)的，買方的戶口也就無法遷入。

六、違約責(zé)任

二手房交易過程相對(duì)新房更加復(fù)雜，且交易金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。如果交易過程中出現(xiàn)違約，怎樣劃分雙方責(zé)任？這也需要在二手房買賣合同中進(jìn)行提前約定，寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。

雖然，二手房購買和過戶相對(duì)要麻煩一點(diǎn)，只要注意了以上幾個(gè)方面的問題，相信，買二手房也不會(huì)有什么安全隱患，畢竟，買二手房的人這么多嘛，所以大家也不要過于擔(dān)心。

二手房交易流程 (1)買方咨詢 買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 (2)簽合同 賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 (3)辦理過戶 買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 (4)立契 房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 (5)繳納稅費(fèi) 稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買二手房注意事項(xiàng)。

二手房買賣，對(duì)賣家來說，在限購城市要把握買方是否具有購房資格。有些限購城市，對(duì)外籍人員要求交社保滿五年，而且要求是已婚的才能購房。其次主要把握買房人的付款方式及征信情況。對(duì)那些需要賣掉小房換大房的改善購房者，如果只付定金，首付款還未落實(shí)的，也就是小房子還沒有賣掉前的買房人，與這些買房人盡量不簽合同為好。賣房人通常愿意與首付款支付比例比較多，且買房人的征信得到銀行認(rèn)可并已落實(shí)銀行貸款的買房人簽訂合同，這樣賣房人在收到買房人首付款后，才放心將房屋過戶到買房人名下，讓買房人辦理二手房貸款手續(xù)后，由貸款銀行將貸款直接打入賣房人的銀行卡上，這種情況下的二手房交易對(duì)賣房人才安全、放心。