我有一個朋友，專門投資小產權房，十多年來，他已經攢錢購買了8套小產權房。下面結合他的經歷，談談我的看法。

小產權房，是與完全產權的商品房相對應的，其最大的問題是身份問題，就像沒有正式身份的臨時工，雖然都在一個單位上班，但總會有點朝不保夕的感覺。

正是因為這種擔憂以及風險，才會在價格上得到體現，比同區域商品房便宜一半，基本上是正常的狀態。因此，小產權房歸納起來就是，低價而有風險。

低價的好處

房子無非就是三個用途，居住，出租或轉賣。前兩個當年小產權房都有優勢。

居住方面，小產權房的小區環境會更差一些，但物業費等負擔也會輕很多。而且，很多小產權房都是城中村的原址，現在都是鬧市區，周邊交通方便，配套完善，不會那么冷清老人家住一住還是可以的。

出租方面，小產權房競爭力很強，成本低意味著租金相對可以便宜一點，環境差一點也意味著管理不會太嚴格，這些都有利于出租。我朋友的體會，他手上前幾年小產權房現在都在出租，租金年化收益都超過了十個點。

風險的考量

小產權房的風險來自兩個地方，一是不能轉正，二是不能轉讓。

不能轉正，是因為小產權房所建設的土地沒有經過出讓環節，大部分是集體土地的狀態。那么，如果集體土地的管理規定發生變化，就可能影響到土地上的房屋。個人認為，這一塊風險不大，現在國家對集體土地管理的取向，明顯是在向城市土地管理靠攏，農民宅基地上房屋轉讓已經放松，有興趣可以看看有關修改土地管理法的新聞。

不能轉讓，也是因為土地的問題引發，使其無法像商品房一樣順暢交易。轉讓變現能力弱，也直接影響了價格。這一點可以參考一下原來劃撥土地上的房屋，過去有段時間也不能轉讓，后來各地在補交一兩個點出讓金后，又允許轉讓了。

所以，總體而言，個人覺得風險可控，值得一買。但要注意一點，小產權房里面情況則比較復雜，有權屬糾紛的，有違法問題的房子不能買，具體交易過程也要嚴謹一些，盡量將麻煩考慮充分一些。

關于你提出的小產權房未來是否可以拿到房產證的問題，根據我了解的關于小產權房的相關知識，現我來為你解答。

首先要明白的一個問題是小產權房的土地是村（鎮）集體土地，就是說土地是村集體的，屬于全體村民的，我們統稱為宅基地，農村的房子一般都是自有住房，不是商品房，不是為了買賣，在建房手續上不規范，稅費也幾乎不收或者收得也很少，如果國家都能給這樣房子辦理房產證，那城里的人是不是還不公平，就根本不存在商品房這個詞了，所以關于小產權房國家是明文禁止辦理房產證的。

如果你能提供以下資料你是可以去辦理房產證的，根據房屋登記辦法的規定，因合法建房申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料

1、登記申請書

2、申請人身份證明

3、宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明

4、申請登記房屋符合城鄉規劃的證明

5、房屋測繪報告或村民住房平面圖

6、其他必要材料

申請村民所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明

農村宅基地辦理房產證的流程

1、申請人提交以上材料申請

2、受理，提交農村辦理房產證需要的資料

3、公告

4、審核

5、收費

6、記載入檔

7、20個工作日領證

總結：基本上都是提交不了這些資料的，就算你辦到房產證花唄，房產證上也填寫得有劃撥宅基地，歸根結底就算有證也是小產權房。

這個問題我覺得我個人還是比較有發言權的，因為我就購買了深圳的小產權的房子后悔了。

言歸正傳，為什么后悔？

很簡單，因為現在漲了，我是2018年買的，也算高位了，雖然現在我們這里房子又漲了20%左右，但相對于2015-2016年，我購買時的價格已經算很高很高了。

什么途徑購買？

在2015年的時候，我就從著名的福田城中村上沙搬到了關外龍華白石龍口，這里地理位置優越，就在地鐵口，并且停車方便些。以前在上沙停車那真叫一個恐怖，停車位找不到不說，一天停車費就要40元左右。

在這一住就是三年，然后和物業的也熟了才知道這個房子是小產權，而且可以買，這時候已經是2018年了，光房租就交了接近10萬了(房租2500一個月左右)，當時15年時候這邊一套才38萬，現在想想真的很虧。

于是，蹭手上有點小錢，就趕緊在18年的時候買下了，小產權必須一次性付款，加上給物業的介紹費一共花了53萬。

我為什么敢買？

很多人一聽小產權，立刻聞風喪膽，怕得不要不要的，深怕網上那些人說的什么拆了你就一無所有，錢打水漂云云，那為什么我還敢買，是因為我傻嗎？

并不是，首先要先明確一點，我們討論的是深圳小產權，并非全國其他地方的，這兩點區別很大。

因為深圳比較特殊，在幾次土地改革以后，深圳已經是100%城市化，什么意思？就是深圳所有土地全部都是國有，已經不存在農民的土地，但是在土改之前很多村都把自己土地要么賣給開發商建房子要么自己建了農民房，所以導致大量的小產權，現在叫歷史遺留違法建筑，也正是這些房子拉低了深圳的房租，深飄們比北飄舒服就是這個原因。既然都是國有土地上的房子，那么拆遷的時候就不可能出現只給村民賠款，不給小產權所有者賠款這么一說了，因為土地和房子都和村民無關了。

深圳政府也知道這么大的體量的房子不可能全拆，所以就給了原本就蓋好的小產權一個歷史遺留回執，這些房子可以繼續住沒問題，但是不可以再新建了，這也是很多地方有很多爛尾樓的原因，很多都是違法建筑導致停工。

重大利好，小產權可以上戶口

說一下落戶的問題，在這些拿到歷史遺留回執的小產權房中，又有一部分比較正規，每戶都有獨立水電系統的，就可以去當地派出所落戶了，這個政策好像是2019年的吧，所以我們這房子又突然漲了20%可能就是因為這個。

我原本已經落戶深圳了，不過落在羅湖區的人才市場，屬于集體戶，感覺不是很好，正好出了這么一個政策，我就果斷落戶我的房子里，并且成功了，有點小激動，終于自己是戶主了。

學區怎么算？

最后說一下學位的問題，小產權房并且戶口落在此房的學位算三類排名，也就是算學區內深戶租房的人員（深圳學位排名總共有八類，可想而知三類已經算比較前的了）。有點好處就是，可以自己給自己開個租賃合同，想怎么開怎么開，好嗨喲，再也不用去求別人房東給你開租賃合同了。聽說求別人辦這個，又花錢又花力麻煩，自己全部就可以搞定了。

最后的最后，曬一下我的小戶口本

什么樣的房子都有人買，但是對于第一次購房者來說，買到這種房子大多數都是貪便宜，不懂什么是小產權房，很多這類房源都是說證件齊全，可以辦證。 所以導致很多人誤以為這種房子也可以辦證，又便宜就買了。