爛尾樓就是這么來的。

房企破產，導致所開發的樓盤項目無法竣工、交付使用，說明開發商已經無力繼續建設樓盤了，只會是爛尾項目等待處理，但爛尾樓也分為階段性的爛尾和全盤爛尾.

1、若是樓盤剛開發就爛尾的，未交付的房子，基本算是全盤爛尾了。

想要交付時比較困難的，不僅要看開發商的資產情況、債務情況，以及糾紛問題，還需要有新的投資商、有能力的房企接盤，同時還需要政府相關主管部門出面協調；

2、若是樓盤開發快要完工爛尾的，階段性爛尾，能夠交房的概率還是很大。

這類樓盤相對會比較能夠在交房之日后的1-5年內會得到解決，但同時也要看開發商的債務情況，以及糾紛情況，情況較為簡單的，交房是有望的，情況較為復雜的交房之路慢慢其修遠兮。

3、如果購房者已經支付購房款的，也只有兩個選項：

（1）交房，等！

房企已經破產了，只有在重組、并購、被收購之后，才會有資金進來繼續完成樓盤的建設；

（2）退款，等！

房企已經破產了，賬面上的資金已經是負數，資不抵債，無法償還債務，更沒有錢去給購房者退款。

4、維權。

同上第3條所述，等！（即使：喊口號、拉橫幅、堵門、司法訴訟等等維權方式，最終的回復都是“等”）

等開發商資產清算、等新的投資商接手，等政府主管部門找到合適的解決辦法。

總結：最重要的是你交了購房款，購房合同備案了沒有，這關系到債權的問題，購房者的權益是否被認可，是否被作為首要償還對象。

樓盤還在建設當中，開發商卻破產了，這是一個非常尷尬的事情，更是讓廣大買期房的業主頭疼的事情。雖然這種事情不經常發生，但是最近幾年因為房地產總體行情不太好，加上房地產調控空前加強，很多開發商都沒法從銀行借到錢，結果導致資金鏈斷裂而破產的，大家也不要覺得稀奇。

那開發商破產了之后已經買房的人該怎么辦呢？銀行貸款能不能停掉？針對這些問題我們來一一解答一下。

首先來看一下銀行貸款能不能停掉。

現在購買期房，很多人都只是付了一個首付，然后去銀行辦理按揭貸款，這些房子在房產部門是有備案的。

但是大家需要明白一個道理，大家去銀行辦理按揭貸款，從某種意義上來說跟大家買房并沒有直接的聯系，辦理按揭貸款是業主跟銀行之間的一種債務關系，只不過這種債務關系是以期房作為擔保措施。

如果開發商破產了，而房子還沒建成，說明擔保物出了問題，但是擔保物出問題并不代表著業主跟銀行之間的債務就可以消失，因為債權跟擔保權是獨立存在的，這意味著即便開發商破產了，但是業主跟銀行之間的債務仍然存在，這時候大家還需要繼續還銀行的貸款，如果不還，那就有可能會影響大家的征信報告，嚴重的還有可能被銀行列入黑名單。

所以即便銀行破產了，大家也要按時償還銀行的月供，千萬不要棄房斷供。

再來看一下開發商破產了，業主該怎么辦？如何維權。

開發商破產之后可能會存在幾種情況，不同的情況業主需要采取的行動是不一樣的。

第1種情況、開發商破產之后有接盤的開發商。

如果開發商因為自身的實力不足導致破產，而所屬的樓盤資產相對比較優質，有其他開發商愿意接手，那么這種情況就比較好辦，只要有新的開發商接手之后，業主的房子基本上不會受到太大的影響，大多數都可以正常交房。

第2種情況、開發商破產之后沒人接盤，只能走破產清算程序。

如果開發商負債比較嚴重，沒有人愿意對這個開發商進行資產重組，那開發商就只能走破產清算程序。

開發商進行破產清算之后，如果樓盤已經建成，后期不需要投入建設費用，那只需要辦理房產證就可以，大家可以要求相關政府部門協助辦理房產證，或者通過自己的辦法去辦理房產證，到最后房子還是屬于自己的。

但是如果房子還在建設當中，那就相對比較麻煩一些，這種情況下，大家可以要求開發商回購房子。

因為開發商自身的原因導致破產，結果業主無法按時獲取房屋的全部權益，也無法辦理房屋的不動產證，這時候業主可以要求開發商回購房產，并從清算所得當中優先用于支付退房的款項。

不過開發商在回購房子的時候，業主可能會出現損失，比如當初大家買期房時候價格相對比較低，但是經過一兩年之后，房子有可能會出現升值，這時候開發商回購房子只能按照當初大家買房的價格進行回購，這樣無形當中就會出現損失。

而且開發商回購房子的時候會優先償還那些全款買房的人，對那些貸款買房的人來說相對會比較麻煩一些，因為開發商資產清算不足以償還銀行貸款的時候，那就沒法辦理有按揭貸款的房子的退房手續。一旦發生這種情況，大家只能要求開發商退回首付款以及相關的利息，而銀行的按揭貸款是沒法解除的，大家只能等開發商重新活過來，如果開發商一直沒有資金恢復項目，那大家只能承受損失了。

不過面對這種問題，如果涉及的用戶群體比較大，而開發商長期都沒有恢復樓盤開發的，一般政府部門都會介入，然后通過引入有實力的開發商接盤，對該樓盤進行重新開發，以確保業主的權益不受損失。

這個在房地產領域屬于一個很老的套路了，你可以看看，那些號稱某大，某科，某桂園開發的房地產，絕對沒有一個是他以母公司名義開發的，都是子公司，也可以理解為項目公司進行的，為的就是如果房地產不景氣，他就宣布破產，而且開發后的收益都會以各種理由轉為母公司所有，比如還債，還貸款等，此時子公司破產，我們只能吃啞巴虧，去參加債權人會議，拿回一點點可憐的錢，這是個套路，買房時要看清楚

首付20萬買了期房，如果房產商倒閉，成了爛尾樓，買房子的人怎么辦呢？小菜認為，貸款還是要繼續還的，房子不用急，已經那樣了，就根據情況，可以退房退款，也可以等后續接盤開發的地產商。

第一、房產商倒閉，樓盤爛尾，按揭怎么辦？

我們把銀行貸款提出來先說，以免誤判形勢，做出錯誤的行為，帶來不利的法律后果，避免人生“萬劫不復”！

01、你和房產商是什么關系？

很顯然，你們之間是買賣合同關系。

你看中了房產商建蓋的一套房子，簽了房屋買賣合同，約定先首付20萬，剩下的尾款通過辦銀行貸款支付。

經過申請，銀行同意貸款給你，然后，由銀行把剩下的尾款付給了房產商。

你通過2次付款，把買賣合同項下的房款全部付完了，你的付款義務履行完畢，剩下的就是房產商按進度建蓋房子，并按照合同約定的日期交房給你。

因此，現在這個買賣合同已經生效，并且已經履行完大部分合同內容。

02、你和銀行是什么關系？

這也很容易理解，你們之間是存在債權債務的借貸合同關系。

你想買房產商的房子，但是你的錢不夠，手上只有20萬，怎么辦呢？

房產商就說，不要緊，我介紹銀行給你辦按揭，你可以拿房子抵押，從銀行貸款來付給我。于是，你就跟銀行借錢，簽了貸款合同，順利借到錢，實現了買房夢。

03、如何認識兩個合同之間的關系？

這兩個合同雖然有一定聯系，但卻是完全獨立的兩個合同！

買賣合同是原因行為，貸款合同是結果行為，也就是說，正是出于為了履行買賣合同，你才去辦理了銀行貸款；如果不買房，不簽買賣合同，你也就不會去貸款。

換句話說，如果不是你自己要去買房，還差錢，那銀行怎么會把貸款放給你呢？這就意味著，銀行其實是在你急需用錢的時候幫助你，它不是導致你遭遇樓盤爛尾的原因。

這就好比，我看上了房產商的房子，很想買，但錢不夠，只有20萬，找你借錢付尾款，后來房子爛尾了，我只能找房產商算賬，不能賴你的錢不還。

所以，房產商樓盤爛尾了，銀行的錢還是得按期還，房子的事情找房產商算賬。

第二、房產商倒閉，樓盤爛尾，房子怎么辦？

我們都不愿意看到誰遭遇這種不幸的事情！

但是，現實生活中，還是可能會遇到這種情況。如果真的遇到了，也不要過于擔心，房子不是生活的全部，要調整心態，合法維權。

01、首付20萬已付，按揭未辦下來，遭遇房產商倒閉

在這種情況下，你跟銀行之間的借貸關系尚未成立，只是跟房產商之間成立了買賣關系。

根據《合同法》規定，合同已成立，并已生效，一方不能繼續履行合同，對方無過錯，就需要向對方承擔違約責任。

結合最高人民法院司法解釋的規定，這種情況下，房產商因倒閉，無法繼續履行買賣合同，房產商單方存在過錯，應當如數退還首付款20萬及占用20萬期間的利息，并承擔違約責任。

02、首付20萬已付，按揭也下來了，遭遇房產商倒閉

在這種情況下，按揭應當按期歸還，不要亂來。

由于此時你已經付清了全部房款，且在買賣合同的繼續履行上沒有過錯，只是房產商倒閉了，無法繼續履行合同，那么責任就全部是房產商的。

你有兩種選擇：

（1）退房

根據《合同法》的規定，合同生效后，一方無法繼續履行合同，對方可以解除合同。

因此，你可以選擇解除買賣合同，把房子退了，讓房產商退款，并賠償損失，用退的錢還銀行的貸款，剩下的錢自己留著。

（2）等待

在建設中的、未完工樓盤房產商破產，為了保護買房人的利益，政府一般會出面協調，讓新的房產商承接項目，繼續將樓盤建蓋完畢。

因此，如果有政府牽頭處理，你也可以繼續等待，等新的房產商接盤項目后把房子蓋起來，然后接房入住。

03、房產商倒閉，你對破產財產有無優先權？

如果全部房款已經付清，包括首付款和按揭款，雖有政府出面組織協調，但依然無其他合適的房產商愿意接盤。

在這種情況下，樓盤繼續建蓋無望，房產商進入法院破產程序，你對房產商的破產財產依法享有優先權。

其他在房產商破產之前發生的債務，只是普通債務，對破產財產不享有優先權，只能等到優先清償破產費用和共益債務后才能清償。

綜上分析，面臨的情況不同，選擇的救濟方式和處理方式會有一定差異，還是應該根據自身情況和樓盤情況，謹慎選擇，考慮周詳。

第三、買房時如何預防？

據人民法院網的數據顯示，2019年全國有528家房企破產，2020年以來，疫情沖擊下，又有81家房企宣告破產。

也就意味著，這種事情其實離我們的生活并不遙遠，大家在買期房時，還是要多加注意。小菜結合自身實踐，提供如下預防建議。

01、盡量選大品牌房企

從2019年528家破產房企的規模看，基本都是三四線城市的中小房企。

大品牌房企，尤其是全國頭部房企，資金運轉效率較高、融資渠道順暢、財務穩健、抗風險能力強，加上對自身品牌的珍視，出現破產的幾率相對而言會小很多。

02、注意查看施工進度

房產線上售樓為什么推進速度和消費者接受度不如線下渠道？更多還是信任感、安全感不如線下體驗來得實在。

在售樓部看下沙盤，去施工現場看下工程進度，會放心一些。如果項目的施工進度緩慢，甚至出現了長時間的停工現象，那這個房產商可能出現了資金鏈問題，暫時就不建議買了。

03、維權現象

有的施工方拿不到錢，就會在售樓部門前拉橫幅維權；有的是業主看見停工，要求退房退款等維權現象。

到售樓部看見這些問題，就要特別注意了，別人已經出問題了，再往坑里面跳就不合適。

04、項目滯銷

項目區位不佳，品質不好，定價不合理，導致滯銷，房產商無法銷售回籠資金，出現爛尾的幾率還是大的。

05、查詢房產商信息

全國企業信息網和人民法院的被執行人信息網，都可以查看下房產商有沒有股權質押登記和被申請執行信息。

一旦發現有股權質押登記信息，說明房產商的負債過高；嚴重的被列入了法院被執行人信息的，那說明房產商已經成“老賴”了，房子就更不能去買。

因此，事前盡量預防，萬一真遇到了樓盤爛尾，也不要過于擔憂，生活還得繼續，要相信政府，相信法律能維護好你的權益。