以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)

無論現(xiàn)房還是期房，如果有房產(chǎn)證就可以買賣。

期房可以買賣，把控風(fēng)險(xiǎn)即可。

期房也就是預(yù)售的商品房，此時(shí)商品房尚未修建完成，自然即使交付了首付，此時(shí)也無法轉(zhuǎn)移房屋的占有，同時(shí)更無法辦理房產(chǎn)證，將房屋過戶到自己的名下。而在這個(gè)時(shí)候可能也會(huì)將期房轉(zhuǎn)讓給其他人，同時(shí)當(dāng)事人也會(huì)簽訂相應(yīng)的合同，那期房轉(zhuǎn)讓合同有哪些注意事項(xiàng)呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、期房轉(zhuǎn)讓合同有哪些注意事項(xiàng)

期房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意以下五個(gè)事項(xiàng)：

1、必須存在有效的商品房預(yù)售合同，轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無效，轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然無效。

2、標(biāo)的物是正在建設(shè)而未竣工的商品房

3、必須取得銀行的同意

銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。

4、應(yīng)該通知開發(fā)商

開發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買賣法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時(shí)，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過在實(shí)際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購人轉(zhuǎn)讓期房時(shí)必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護(hù)自身利益。

5、預(yù)購人與下手買家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

二、轉(zhuǎn)讓期房有哪些注意事項(xiàng)?

轉(zhuǎn)讓期房時(shí)，對(duì)購房者而言應(yīng)注意如下幾種情況：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。

6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒有依法納稅，定是有陰陽合同(就是差價(jià))，發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來麻煩。

到底期房轉(zhuǎn)讓合同有哪些注意事項(xiàng)， 以上為大家總結(jié)了五點(diǎn)，各位可以具體了解一下。期房畢竟是很特殊的，與現(xiàn)房是不一樣的，因此在尚未交付之前若需要轉(zhuǎn)讓給其他第三人的話，就需要注意手續(xù)的辦理，同時(shí)在簽訂合同的時(shí)候也要搞清楚該如何約定條款才是最好的。

剛買的期房，已網(wǎng)簽并辦理了按揭手續(xù)，如果想賣掉，可能比較困難，手續(xù)也很麻煩。如果是在幾年前，就很簡單，只需通過合同更名方式就可以實(shí)現(xiàn)交易的目的，這也是炒房客慣用的技倆。但是，現(xiàn)如今，在“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的嚴(yán)厲調(diào)控政策下，各地對(duì)已經(jīng)網(wǎng)簽的購房合同的更名做了嚴(yán)格限制，一般只有在以下兩種情況下，才可以進(jìn)行更名：一是配偶之間、父母與子女之間、（外）祖父母與（外）孫子女之間的更名；二是有人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的判決書或裁定書，確認(rèn)變更合同的買受人。凡是不符合以上兩種情況的，房地產(chǎn)管理部門一律不予變更合同買受人。

因此，如果想要賣掉新買的期房，更名方式是行不通了，只能通過以下兩種方式來實(shí)現(xiàn)：

1、注銷原來的商品房買賣合同和按揭合同，由購房人與開發(fā)商重新簽訂商品房買賣合同。

采用這種模式也需要滿足兩個(gè)前提條件：一是開發(fā)商必須同意解除合同，二是買受人必須符合房地產(chǎn)管理部門關(guān)于注銷合同的條件。比如購房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大額資金等，兩者缺一不可。這是比較理想的方式。

2、作為二手房進(jìn)行交易。

如果不能按第一種方式處理，就只能作為二手房來交易了。對(duì)于剛網(wǎng)簽，又是按揭購房的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓難度很大，要解決以下兩個(gè)問題：

一是網(wǎng)簽交易問題。由于沒有產(chǎn)權(quán)證，二次交易無法進(jìn)行網(wǎng)簽，只能雙方先簽訂房屋買賣合同，并約定在拿到房產(chǎn)證之后再辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，這又可能涉及到買方繳納增值稅問題，因此，要在合同中明確有關(guān)事項(xiàng)，對(duì)于買方來說風(fēng)險(xiǎn)極大。

二是轉(zhuǎn)按揭問題。由于是按揭購房，首先合同買受人需要提前還清貸款，這需要一定的周轉(zhuǎn)資金。或者辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，但是需要經(jīng)過貸款銀行的同意。無論哪種方式，難度都比較大。這樣的買家比較難找，除非價(jià)格有特別的優(yōu)惠，否則恐怕沒人愿意承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)。

簽了商品房買賣合同，如果沒有房管局備案，轉(zhuǎn)賣是可以的！但是只要房管局備案了，就轉(zhuǎn)賣不了了，只能等原購房人產(chǎn)權(quán)辦下來，滿兩年，在辦理過戶！兩年之內(nèi)過戶稅比較高！