你好！

期房合同已簽，并備案了，想換樓層可以換嗎？

能不能換，應考慮以下因素：

1、付款方式影響

是一次性、分期還是按揭付款，方式不一樣會涉及不一樣的問題。比如如果是按揭付款方式，并且已經辦理完所有手續、甚至銀行已經發放按揭貸款，此時就不能更換了。

如果是按揭付款方式，則該套房子銀行已經預抵押。

2、開發商是否同意

由于已經簽訂了商品房買賣合同，已經備案。從法律上說，這套房子就是你的了，開發商是不能再賣給他人的。

因此，開發商不同意也辦不了，因為開發商沒有違約行為。所以，只有征得開發商同意，才能進行后續辦理相關事宜。

3、能否撤銷備案

如果是一次性付款、分期付款方式購買的該套房子，同時開發商也同意你更換樓層，這時必須要在房管部門解除該套房子的備案登記，與開發商解除該套房子的商品房買賣合同。

在上述事項完成后與開發商重新簽訂你選擇的樓層的商品房買賣合同，結算房款找補，最后辦理備案手續。

要在房管部門解除房子的備案登記手續，是相當麻煩的。在我們這邊，要向房管部門申請解除已經備案的房子，必須要經過法院的訴訟程序。否則，沒有辦法解除。

所以，在基本條件達到后，能否解除備案是關鍵。

只有你自己根據具體情況看能否達到前述所有條款，再根據當地政府的相關管理辦法的規定，綜合后處理。

很多次回答過這個問題，但這個問題一直也是所有購房小伙伴兒的一個疑惑，首付款交了，已經網簽了，但是貸款審批不通過，首付到底能不能退呢？能退該怎么退？不能退又怎么辦呢？讓我接下來給大家一一解惑吧！

1、答案可能會讓所有小伙伴都大失所望，因為按照原則意義上來講是不能退的，并且在購房簽的網簽合同上有明確條款：首付金額付過后，買方應當積極配合賣方辦理銀行按揭貸款，當因為買方個人原因或者受政策影響所導致按揭不通過時，買方應當承擔一切后果，補足剩余房款。

這個條款可能大家仔細看起來純粹就是霸王條款，但是沒辦法，這個條款是受法律所允許和保護的，所以哪怕你打官司也贏不了賣方的；

2、可能大家會問：

難道就那么算了嗎？

算了？那是不可能的，首付款那部分錢可是一家人多年以來努力的心血，那接下來我就給大家出幾個解決這個問題的方法：

（1）、假如你是因為個人征信問題或者其他的個人問題而導致被拒貸的，而你又還想買這套房子的話，那么你可以換一個能信任的親戚朋友去買，以他的名義買，你還月供就可以了，例如：可以選擇你的父母或者子女和兄弟姐妹，但是這里有一個前提條件是這個人選年齡必須是18—55周歲之間的，未成年銀行不給貸款，年齡太大了也不行，因為國家規定的房貸最大年齡男性不超過65周歲（個別銀行放寬至70周歲），女性不超過60周歲（個別銀行放寬至65周歲），且另外還有基礎條件：必須是有穩定工作的、月收入除去生活成本以后還有足夠還月供的、征信無不良記錄的、非危險職業的（危險職業例如：在編軍人、消防員....），找到符合條件的人選以后去和開發商協商更名一下就可以了，開發商也急著回籠資金，所以基本上都會同意的，只是會稍微麻煩點要多跑兩趟；

（2）、第二種辦法就是打感情牌了，假如貸款被拒了，而這套房子你也不想要了，你就去找個中介合作，讓他幫你找這套房子的客戶，而開發商那邊的話你也去協商好，講清楚自己的苦衷，說找個人來更名購買，開發商那邊一般都會同意的，不過這樣的話肯定中介那邊紅包和售樓專員的紅包是少不了了的，花點小錢解決大事還是可以的；

（3）、最后一種就是讓售樓專員幫你換一家銀行辦理按揭嘗試下，只要不是征信或者負債太高以及危險職業等硬傷，都還是有概率在其他銀行審批通過的，假如還是通不過的話可以找銀行開一張拒貸證明，然后再去找開發商協商，還是有很大把握能夠退回首付款的，但是可能會象征性的扣取一點點違約金。

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不可以了，房管局已經備案，通常不可以退房了。

　　1，房管局備案是指的商品房買賣合同在房管局交易所辦理的購房合同預告登記和備案流程。

　　2，實行購房合同備案制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。

　　3，備案流程：所有買賣合同統一網上簽訂，網簽之前一般先進行草簽，確定合同內容無誤，并且沒有異議之后，再進行網上簽約。商品房網上簽訂后，開發商進行合同備案，經相關部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數。合同簽約完畢后，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

最確切的備案信息，就是你帶上自己的身份證去房管局預售部門查詢，可以知道自己買的房子是否真的已經在房管局備案了。

1、如果沒有備案，又沒有正式簽訂購房合同，又沒有任何約定說不能退房或者賠償的事情，是可以退的。

2、備案是房管部門為了維護購房人的權益而要求開發商做的，所以不是開發商擅自備案的問題，而是政府部門要求他賣了房子就要備案，備案可以由開發商單方根據購房合同備案。如果已經備案，就不好退了。不過，事在人為，如果真的想退，無論備不備案，都可以退。找開發商協調，或者找熟人幫忙，或者找消費者協會協調，都是可以考慮的方法。希望可以幫到你

謝謝邀請！商品房買賣合同在房產局網簽備案是為了保護消費者的合法權益，防止一房多賣導致的糾紛案件，可以說是政府為了保護購房者的一項惠民措施。由于貸款審批批不下來，無法完成購房交易，經開發商申請說明情況，可以撤銷房產局的網簽備案，只是這是由于購房者違約，按照當時各方合同的約定，可能涉及到不退還定金、按照合同約定的違約方式等約定承擔違約金，對此應有充分的心理準備和法律認識，避免由此給自己帶來的不利影響。

但愿我的解答能給你幫助。

剛買的期房，已網簽并辦理了按揭手續，如果想賣掉，可能比較困難，手續也很麻煩。如果是在幾年前，就很簡單，只需通過合同更名方式就可以實現交易的目的，這也是炒房客慣用的技倆。但是，現如今，在“房住不炒”和不以房地產作為短期刺激經濟的手段的嚴厲調控政策下，各地對已經網簽的購房合同的更名做了嚴格限制，一般只有在以下兩種情況下，才可以進行更名：一是配偶之間、父母與子女之間、（外）祖父母與（外）孫子女之間的更名；二是有人民法院或仲裁機構的判決書或裁定書，確認變更合同的買受人。凡是不符合以上兩種情況的，房地產管理部門一律不予變更合同買受人。

因此，如果想要賣掉新買的期房，更名方式是行不通了，只能通過以下兩種方式來實現：

1、注銷原來的商品房買賣合同和按揭合同，由購房人與開發商重新簽訂商品房買賣合同。

采用這種模式也需要滿足兩個前提條件：一是開發商必須同意解除合同，二是買受人必須符合房地產管理部門關于注銷合同的條件。比如購房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大額資金等，兩者缺一不可。這是比較理想的方式。

2、作為二手房進行交易。

如果不能按第一種方式處理，就只能作為二手房來交易了。對于剛網簽，又是按揭購房的房產進行轉讓難度很大，要解決以下兩個問題：

一是網簽交易問題。由于沒有產權證，二次交易無法進行網簽，只能雙方先簽訂房屋買賣合同，并約定在拿到房產證之后再辦理網簽及過戶手續，這又可能涉及到買方繳納增值稅問題，因此，要在合同中明確有關事項，對于買方來說風險極大。

二是轉按揭問題。由于是按揭購房，首先合同買受人需要提前還清貸款，這需要一定的周轉資金。或者辦理轉按揭手續，但是需要經過貸款銀行的同意。無論哪種方式，難度都比較大。這樣的買家比較難找，除非價格有特別的優惠，否則恐怕沒人愿意承擔如此大的風險。

感謝邀請！

去年買的期房，已經備案了，現在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產權不能轉移，但實踐中，這樣的買賣是很多的。相關的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對這類交易的態度

01、立法態度的轉變

我國1994年《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的城市房地產不得轉讓。

根據這條法律規定，未取得房產證的城鎮房地產不得轉讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評價的法律效力。

但2007年施行的《物權法》對此進行了修正，將房產買賣的物權行為和債權行為進行了區分，即物權沒登記的，不影響債權合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產權過戶登記的話，產權不發生轉移。

02、兩部法律規定抵觸的情況下，為什么得按物權法規定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準法律規定，不然損失、風險就會比較大。

根據《立法法》的規定，針對同一情況的規定，后法優于前法，特別法優于一般法，法律優于法規。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權法》規定為準。

第二、實踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實踐中，通常采用定金協議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號、定金、價款、付款方式、交房時間、過戶時間和條件，等等。

這個定金協議的作用是擔保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據雙方簽署的買賣合同，辦理產權過戶手續。

這種操作模式的話，不管依據哪部法律規定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實踐結果不統一。

也就是說，即便《物權法》對此已有原則性規定，但依然是不夠精準的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結合到司法實踐，不同的法院對此就有不同的審判結論。

有的法院依然在援引《城市房地產管理法》的規定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風險。

多數的法院還是援引《物權法》的規定，將物權行為和債權行為進行效力區分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護。

但依據“定金協議”形式進行交易的，目前看，還未發現有法院判決這類協議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風險？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對賣方而言

房子已經賣了，但還掛在自己名下，就會影響政策認定，會影響到其他房產的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時候，就不能被認定為家庭唯一住房，在上稅的時候，就不能享受到政策優惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經自己掏錢提前結清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會面臨較大的經濟壓力。

當然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時也容易對賣方形成長期的約束，進而損害一些利益。

02、對買方而言

風險還是蠻大的，主要是兩類風險：

⑴違約風險

就是房子漲價了，賣方不愿意履行過戶手續，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個風險是存在的，也是很可能發生的，尤其是房價漲幅很大的情況。

⑵債務風險

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負債累累，被債權人起訴，期房交易涉及的房產容易成為強制執行對象，存在得不到房子的風險。

因此，期房交易的話，對方雙方都是有風險的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關的操作模式和風險基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風險，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細節商量妥當了，并且讓對方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經濟壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監督的話，可以化解掉一些風險，免除一些證明責任。

04、建議對辦過戶時間進行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對方為了省費用拖時間，對賣家限制的時間過長，損害一些預期利益。當然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對此情況進行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉帳進行，不要收現金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動權可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進行，取證更簡單，證明力也強。

06、交房時間也很重要

一般來說，對買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負債強制執行，買方對房屋的占有都享有優先權。對賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動權的喪失。

因此，房屋交付時間就變得尤為重要，這個時間點，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續更為穩妥。

07、如果能更名，那對雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發票未打印，契稅未交，開發商未向房管局提交辦理產權的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續的。

能不能實現這個目標？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實踐中很常見，安全、順利交易結束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應當有充分的思想準備和預留方案，絕對的風險都是難以杜絕的，只能盡量預防。

付了房子首付，已經備案，現在想退房可以嗎？退房需要什么手續？商品房買賣合同一旦簽字生效，并經當地房地產交易中心網簽備案，任何一方當事人不可單方面解除合同。一方因各種原因需要解除已經網簽備案的商品房買賣合同，應取得對方同意。雙方如對解除商品房買賣合同達成一致，合同雙方當事人持相關身份證件及網簽備案合同到房地產交易中心辦理撤銷網簽備案手續。在這種情況下合同一方要求解除合同，需要承擔相應的違約責任。