房屋質(zhì)量缺陷損失評估_對房屋質(zhì)量存疑問?
特邀律師
可以找所在的市(區(qū)、縣)房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構(gòu)進行安全鑒定。
房屋質(zhì)量評估應找專業(yè)機構(gòu)。房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應首先與開發(fā)商協(xié)商解決,并申報建交委、規(guī)劃局等相關部門進行檢測、備案。
房屋質(zhì)量爭議當事人雙方如果協(xié)商一致,可以共同委托房屋質(zhì)量缺陷損失評估機構(gòu)做評估報告。當事人不能協(xié)商確定時,法院將在評估機構(gòu)中指定。對房屋質(zhì)量缺陷損失評估機構(gòu)做出的評估報告,人民法院依法進行審查,評估機構(gòu)應當出庭接受當事人質(zhì)詢。對于評估機構(gòu)的監(jiān)督也將加強,確保評估結(jié)果的公平公正。
根據(jù)最新司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。
購房人要保護自己的合法權利,必須采取合法、有效的途徑。當發(fā)生質(zhì)量問題后,消費者應初步分析質(zhì)量暇疵的程度,是否是房屋主體質(zhì)量不合格,或嚴重影響正常居住,還是一般的其他質(zhì)量缺陷,以便采取相應的對策。若不采用正確的方法,購房者即使有委屈也難以保護自身權益。
一般房屋在交付前都經(jīng)過房管局檢測和備案,如果要再鑒定,建議從以下幾方面入手:
(1)找專業(yè)驗房師,對墻體、水電、管道等多方面進行檢測,出具初步意見。
(2)如仍有疑慮,在有確切證據(jù)或照片情況下建議向當?shù)胤抗芫诌M行投訴和舉報。會有專業(yè)人員上門進行檢測。
《建筑法》第六十條第一款規(guī)定:“建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”商品房交付使用后,購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權退房,給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意,委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應的資質(zhì),且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致,如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構(gòu),否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可,其檢測結(jié)果則沒有法律效力。房屋質(zhì)量爭議當事雙方如果協(xié)商一致,可以共同委托房屋質(zhì)量缺陷損失評估機構(gòu)做評估報告。在司法實踐中,當事人不能協(xié)商確定時,法院將在評估機構(gòu)中指定。對房屋質(zhì)量缺陷損失評估機構(gòu)做出的評估報告,人民法院依法進行審查,評估機構(gòu)會出庭接受當事人質(zhì)詢。購房人要想索賠成功,還要注意保存和搜集證據(jù),因為在法院審理中,要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。首先是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù),其次是出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù),購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù),最后是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù),就會因舉證不能得不到法律的支持,從而無法達到索賠的目的。例如案例1 中,張某提供的照片不能證明房屋存在質(zhì)量缺陷,證據(jù)不足也沒有其它證據(jù)相互印證,所以索賠沒有得到支持。 二、哪些房屋質(zhì)量問題買房人可以要求賠償房屋買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,且該質(zhì)量問題通過修復等亦無法保證房屋買受人的人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形,例如房屋的地基基礎工程及主體結(jié)構(gòu)工程等出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題,造成地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形等,一般難以通過修復辦法解決,因此買受人請求解除合同的,人民法院應予準許。但房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,是否屬于嚴重影響正常居住使用的情形,在實踐中情況是非常復雜的,一般做法是由工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測,并根據(jù)檢測結(jié)論進行確認。房屋質(zhì)量、開發(fā)商開發(fā)的房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準,是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括:主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,屋面漏雨、墻面脫落,門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定,有防水要求的地下室漏水,室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱,電器、電線、照明燈具墜落,室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質(zhì)量問題,應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任,包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>
好不容易買的房子,卻出現(xiàn)了質(zhì)量問題,甚至嚴重影響居住。不少人為此焦急上火,當房子出現(xiàn)質(zhì)量問題時,應該怎么辦?房屋質(zhì)量問題一般分為三種,一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,比如地基、承重墻有問題;二是嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題,比如不能正常供水供電,隔音效果不達標等;三是其他一般的質(zhì)量問題,比如滲水、墻皮脫落等。針對不同的質(zhì)量問題,法律上有不同處理方式。如是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能使用,買受人可以請求解除合同和賠償損失。對房屋存在嚴重質(zhì)量問題,嚴重影響正常居住使用的情形,法律容許購房者可解除合同并要求賠償損失。但買受人也可以要求賣房人進行修復,并由賣房者承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失。對于其他質(zhì)量問題,由于未對居住使用造成嚴重影響,只能要求賣房人進行修復并賠償損失,不能要求退房。綜上所述,遇到房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題,需要根據(jù)不同情況決定采取什么手段維權。法律規(guī)定了多種方法,具體選擇哪一種,當事人應該衡量采取哪種方式更有利于自己。