房屋買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這些將導(dǎo)致買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)。無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”建議您通過較大較有名的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等。

合同沒有約定就按照司法解釋來。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

一、遇到二手房買賣合同無(wú)效怎么辦？

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無(wú)效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

（一）返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的標(biāo)的物還存在則應(yīng)返還對(duì)方；如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。（二）賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯(cuò)的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

二、哪些情況下二手房買賣合同無(wú)效？

（一）非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。

（二）出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；

2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；

3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋；shzyshange44

4、因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。”出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。

（三）因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

（四）已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋。

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首先我們得搞清楚無(wú)效的情形有哪些：

一、無(wú)效合同的情形如下：

《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（3）以合法形式掩蓋非法目的；

（4）損害社會(huì)公共利益；

（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、無(wú)效后果

房屋買賣合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。

房屋買賣合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

(一)相互返還。即由出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋;

(二)買受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(三)有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買賣合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

(四)在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

(五)因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

(六)涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地以及房屋，合同無(wú)效，你都知道了這個(gè)合同是無(wú)效的，你說一說，無(wú)效的合同還有法律效率嗎？而且城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地以及房屋，那就是違法的，既然是違法的、無(wú)效的合同，你還想獲得補(bǔ)償，你想獲得什么樣的補(bǔ)償？又有誰(shuí)拿錢來給你補(bǔ)償啊？

農(nóng)村的宅基地是不可以買賣的，在農(nóng)村都是實(shí)行的一戶一宅，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村的宅基地，本來就是違背法律的，違背法律那就是不受法律保護(hù)的，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)是集體的，只有是本村農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)民，也只能有一套一戶一宅宅基地的，你違法購(gòu)買了農(nóng)村宅基地，村集體有權(quán)把宅基地收回去的，而且還會(huì)追究你的相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的，所以，你有多少錢，你也別去購(gòu)買農(nóng)村的宅基地！

至于宅基地上的房屋，你也變更不了房屋產(chǎn)權(quán)姓名的，如果村里要收回宅基地話，你購(gòu)買的宅基地上屋可以說是你的財(cái)產(chǎn)，你是可以把宅基地拆除掉的，拆除掉房屋的建筑材料都是你的，你拉走就完事了，如果村里暫時(shí)不想收回宅基地的話，你是可以在這個(gè)房子暫時(shí)居住的，但是，如果宅基地發(fā)生了拆遷征用的話，拆遷征用的補(bǔ)償款也不是你的，也只能是補(bǔ)償給原產(chǎn)權(quán)人的！

感謝您對(duì)對(duì)從善如劉三農(nóng)農(nóng)問答的關(guān)注和支持，歡迎您的評(píng)論留言！

無(wú)效合同的增值損失也要賠償，但無(wú)效合同的一個(gè)處理原則是損失由過錯(cuò)方負(fù)擔(dān)，雙方均有過錯(cuò)由雙方分擔(dān)。一般無(wú)效合同雙方均由過錯(cuò)，所以，買受人只能得到增值損失的部分。這個(gè)部分可能是50％，也可能是70％。

農(nóng)村宅基地、宅基地房屋只能在本村成員之間流轉(zhuǎn)交易，禁止外村村民購(gòu)買本村宅基地及宅基地房屋，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地及宅基地房屋，一切私下簽訂的《農(nóng)村宅基地、宅基地房屋房屋交易合同》均屬無(wú)效。

《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村宅基地、宅基地房屋是不可向外村村民、城鎮(zhèn)居民出售，只能有條件在本村村民之間流轉(zhuǎn)，現(xiàn)實(shí)未經(jīng)村、鎮(zhèn)、縣三級(jí)批準(zhǔn)而私下交易的，不給予宅基地確權(quán)，也不給予房屋頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所簽訂的房屋交易合同不給予任何法律保障。

近些年也有許多關(guān)于宅基地房屋私下交易的糾紛事件，大部分是因拆遷時(shí)有巨額補(bǔ)償，原賣方因利字當(dāng)頭，不要臉，向法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求判決房屋交易合同無(wú)效，而最后法院也是依法判決雙方簽訂的《宅基地房屋交易合同》無(wú)效。有些交易雙方甚至是親戚關(guān)系，為了利益，親情都不顧了，更何況是外人。

交易雙方遇房屋糾紛時(shí)，如遇拆遷征收這些巨額賠償款，法院會(huì)根據(jù)《土地管理法》有關(guān)條例判決合同無(wú)效，購(gòu)買房可拿回原購(gòu)房款以及房屋修繕款這些，拆遷賠償款、合同違約款這些不給予任何法律支持。

在這提醒下想購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋需謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，特別是城郊農(nóng)村的，如果不是奔拆遷去的這倒沒啥，就算拿不到補(bǔ)償款，原購(gòu)房款及裝修款還是可拿到的，當(dāng)然有些賣方也是比較誠(chéng)信，補(bǔ)償款會(huì)一分不少退回給購(gòu)房者，為什么是退回，因?yàn)檠a(bǔ)償款是給到房屋產(chǎn)權(quán)人名下，購(gòu)房者本身沒房屋產(chǎn)權(quán)，賠償款不會(huì)給到購(gòu)房者手中。

朋友們，你們對(duì)于那些為了巨額補(bǔ)償款而撒毀《農(nóng)村宅基地房屋交易合同》的人是怎么看的呢？反對(duì)他們這種行為嗎？歡迎在下方留言討論哦。

農(nóng)村房屋買賣是否有效，要分情況的。如果買方是城市戶口居民或跟賣方不屬于同一村集體，那買賣就是無(wú)效的；如果買賣雙方屬于同一村集體，符合一定條件的買賣是有效的。

買賣雙方滿足以下條件，買賣有效。

1、經(jīng)本村村委會(huì)同意;

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人。農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，只能由本村村民使用，因此其流轉(zhuǎn)也只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)。

3、轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如是一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，比如與其他近親屬合戶居住;

4、受讓人無(wú)宅基地;

5、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。