2019年8月26日，全國(guó)人大審議通過了《土地管理法》修訂，其中有一項(xiàng)就是關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

那么新修訂的《土地管理法》集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市是什么意思呢？

所謂集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)集體用于非農(nóng)業(yè)的建設(shè)用地，主要分三類:

一類是農(nóng)村公益性建設(shè)用地。比如學(xué)校建設(shè)用地，養(yǎng)老院建設(shè)用地，醫(yī)院建設(shè)用地等。

二類是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。比如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地，農(nóng)村合作社建設(shè)用地，農(nóng)村旅游設(shè)施建設(shè)用地等。

三類是集體所有權(quán)的住宅建設(shè)用地。即農(nóng)民建房子居住使用的建設(shè)用地，俗稱宅基地。

集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市的概念。

所謂的集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市就是以上三種類型的土地在符合土地規(guī)劃的條件下可以直接進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行買賣交易。原來購買農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地審批手續(xù)才可以買賣，現(xiàn)在不用辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地，在符合土地規(guī)劃條件下可以直接將土地轉(zhuǎn)讓、出租給他人使用，與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)平等的交易。

入市有條件限制的。

值得注意的是農(nóng)村集體建設(shè)用地上市交易的前提條件是必須符合土地規(guī)劃，并不是說購買農(nóng)村集體建設(shè)用地就可以自由修建，不是的，比如，城市人購買農(nóng)村宅基地修建別墅大院肯定是不允許的，但如果是地方政府規(guī)劃的別墅區(qū)，當(dāng)然是可以修建的。還有農(nóng)村一戶一宅規(guī)定內(nèi)的宅基地原則上不允許賣，賣了就不能再申請(qǐng)宅基地，說白了，此政策就是鼓勵(lì)農(nóng)村閑置宅基地和閑置地塊入市買賣交易，搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，從而保護(hù)耕地的目的。

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矩不正，不可為方；規(guī)不正，不可為圓。所什么事都是有規(guī)矩的，拆遷過程也是如此，程序如何履行、手續(xù)如何齊全、補(bǔ)償如何合理，這就是法律規(guī)定的意義所在。然而實(shí)踐中，拆遷方不顧法律法規(guī)而違法操作現(xiàn)場(chǎng)比比皆是，今天征地拆遷律師團(tuán)隊(duì)崔鵬為被拆遷戶們談一談拆遷過程中普遍存在的貓膩是什么。

一、征收主體貓膩

1、法定批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：

（1）農(nóng)村集體土地

依據(jù)《土地管理法》第四十五條征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款（一）（二）（三）規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

即征收集體土地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。只有這兩級(jí)政府具有征收資格。

（2）國(guó)有土地

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

即國(guó)有土地征收機(jī)關(guān)：市縣級(jí)人民政府。

2、實(shí)施單位

（1）農(nóng)村集體土地

依據(jù)《土地管理法》第四十六條規(guī)定，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

即征收集體土地實(shí)施單位：區(qū)縣級(jí)人民政府。

（2）國(guó)有土地

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

即經(jīng)過市縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)授權(quán)的房屋征收主管部門。

二、以何名義（項(xiàng)目）可以拆遷

1、集體土地

依據(jù)《土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

2、國(guó)有土地

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、補(bǔ)償?shù)呢埬?/p>

1、集體土地房屋

（1）最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)，即宅基地補(bǔ)償費(fèi)。

（2）中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。

2、國(guó)有土地房屋

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

征地拆遷律師團(tuán)隊(duì)崔鵬提示：中國(guó)畢竟地大物博，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定哪個(gè)地區(qū)到底補(bǔ)償多少，但是拆遷補(bǔ)償是有原則性的。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二款規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實(shí)做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。也就是說不論拆遷辦貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、人頭補(bǔ)償，都要保障被拆遷人在同等地塊享受到原房屋面積，這也是最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果低就是違法毫無意義。

當(dāng)中師律師接到一些征地拆遷維權(quán)者的咨詢電話時(shí)，通常會(huì)問對(duì)方這樣一個(gè)問題：您家的房屋是在國(guó)有土地上還是集體土地上呢?實(shí)踐中，這個(gè)看似并不十分復(fù)雜的問題確實(shí)難住了部分被征收人。那么，當(dāng)面臨征收項(xiàng)目時(shí)，被征收人究竟該如何分辨自己房屋所在的土地性質(zhì)呢?國(guó)有土地與集體土地又有什么本質(zhì)區(qū)別呢？

1、通過房屋所在位置大致判斷。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城區(qū)，基層群眾自治組織名為居委會(huì)，那么通常都是位于國(guó)有土地上;反之，您的房屋位于某某鄉(xiāng)某某村，離縣城很遠(yuǎn)，基層群眾自治組織叫村委會(huì)，那么房屋位于集體土地上的可能性就很大。但這個(gè)只能是做大致的判斷，并不準(zhǔn)確可靠;

2、看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書。

國(guó)有土地上的，從封面上看過去叫國(guó)有土地使用權(quán)證;集體土地上的，則會(huì)出現(xiàn)“集體土地”字樣。如果是2015年3月以后新登記的，封面上可能看不出區(qū)別來，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書上的信息記載將會(huì)更加清晰明確，被征收人翻開后自行查閱即可。

3、是向國(guó)土房管部門申請(qǐng)政府信息公開。

事實(shí)上，只有第三種途徑獲取的結(jié)果才是最準(zhǔn)確的。因?yàn)榧词贡徽魇杖耸种谐钟械摹暗刈C”顯示房屋所在地為集體所有，但也可能在頒證后的某一時(shí)點(diǎn)該片土地已被征收為國(guó)有而村民并不知情。

確定土地性質(zhì)對(duì)于征地拆遷維權(quán)來說究竟有什么重要意義呢？

一：適用的法律不同。

國(guó)有土地上房屋拆遷的主體、程序、補(bǔ)償?shù)葐栴}均應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，上述法律、法規(guī)沒有具體規(guī)定的，可以參照適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

從程序上講，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定比較先進(jìn)、具體，對(duì)被征收人知情權(quán)、救濟(jì)權(quán)的保障力度更大;從實(shí)體上講，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，也是對(duì)被征收人獲取公平、合理的補(bǔ)償結(jié)果較為有利的。

而如果涉案土地性質(zhì)為集體所有，那么征收與補(bǔ)償工作就須依照《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》和《征收土地公告辦法》的規(guī)定，走集體土地征收與補(bǔ)償這條路。這個(gè)程序的特點(diǎn)是散見于包括上述3部法律、法規(guī)在內(nèi)的眾多條文之中，程序要求不十分明確。且集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在滯后性，其結(jié)果往往較市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏低，容易導(dǎo)致被征收人的權(quán)益得不到保障。實(shí)踐當(dāng)中，集體土地征收與補(bǔ)償中所出現(xiàn)的矛盾、糾紛，是要多于國(guó)有土地上的。

二：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。

國(guó)有土地上房屋拆遷所給予的補(bǔ)償以房屋評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，而評(píng)估價(jià)值必須由有資質(zhì)的評(píng)估公司依據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)值確定。除考慮房屋構(gòu)造、面積、建造的時(shí)間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對(duì)房屋價(jià)值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償和房屋本身的補(bǔ)償。對(duì)房屋的補(bǔ)償一般僅以重置成本為標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)有土地上房屋相比，其獲得的補(bǔ)償數(shù)額要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情況，個(gè)案中的情況將會(huì)千差萬別。尤其是近年來先后涌現(xiàn)出的協(xié)議拆遷、騰退拆遷、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治等項(xiàng)目，有時(shí)存在國(guó)有、集體不分的混亂情況。因此，對(duì)于廣大被征收人來說，及時(shí)咨詢專業(yè)征地拆遷維權(quán)律師，尋求法律幫助有必要的。

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。農(nóng)村集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》， 明確規(guī)定了農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證要覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。500多畝地只確權(quán)160畝明顯是不合規(guī)的。

集體土地：

集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。

中國(guó)的集體土地使用權(quán)的來源有：

①鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企事業(yè)集體土地使用權(quán)來源：第一，依法使用集體土地(參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過用地補(bǔ)償和安置);第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地;第三，1962年以前調(diào)用集體土地沒有退還的;第四，1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體的土地;第五，過去經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行一定的土地調(diào)整或補(bǔ)償?shù)?第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。

②宅基地集體土地使用權(quán)來源：第一，集體撥用;第二，私有宅基地轉(zhuǎn)來;第三，通過繼承、購買房產(chǎn)使用集體土地。

③農(nóng)業(yè)用地集體土地使用權(quán)來源：第一，與集體簽訂承包合同;第二，與原承包人(使用人)在集體參與下簽訂轉(zhuǎn)包合同;第三，承包開發(fā)利用集體四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘);第四，以拍賣、協(xié)議、招標(biāo)等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權(quán)。

集體土地使用權(quán)有以下三種形式：

①宅基地使用權(quán)。公民對(duì)其在農(nóng)村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權(quán)。使用權(quán)客體的范圍一般以房檐滴水線為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人只對(duì)房檐滴水線內(nèi)的土地享有使用權(quán)。對(duì)于房屋周圍的空地，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額，可以作為宅基地進(jìn)行使用權(quán)登記，但必須在一定期限內(nèi)(一般為兩年)作為宅基地使用，超過面積多占部分，應(yīng)退還集體耕種。新修房屋，一般應(yīng)利用原有的宅基地、空地和荒地，盡量不占用良田。申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)，除經(jīng)土地所有權(quán)人同意外，還須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的面積和地理位置建房，不得少批多占、批東占西。易地建房的，原宅基地的土地使用權(quán)由集體收回。

②自留地、自留山的使用權(quán)。自留地、自留山是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長(zhǎng)期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權(quán)形式自確立后一直保持了下來，1982年憲法也明確肯定了農(nóng)民對(duì)自留地、自留山的使用權(quán)。自留地只能用來種植農(nóng)作物，自留山只能用來種植林木，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改作他用。

③鄉(xiāng)村企業(yè)和公用事業(yè)用地的使用權(quán)。農(nóng)民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè)，或鄉(xiāng)、村興建公用設(shè)施需要占用集體所有的土地的，除經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意或決定外，還必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，土地使用者才能取得土地使用權(quán)。利用集體所有的土地興辦鄉(xiāng)村企業(yè)，土地使用權(quán)必須折價(jià)作為企業(yè)的出資，由土地所有權(quán)人依法享有出資的收益。鄉(xiāng)村企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)由集體收回。

集體土地上的房屋遇到拆遷怎么補(bǔ)償？

農(nóng)村農(nóng)民的房屋，都是建筑在集體土地上，拆遷標(biāo)準(zhǔn)都是一樣的。

我們國(guó)家的土地，只有兩種性質(zhì)：一種是國(guó)有土地；另一種就是集體所有制土地。農(nóng)村集體所有制土地，只要是沒有被國(guó)家依法征用，它的性質(zhì)就永遠(yuǎn)不會(huì)改變。

農(nóng)民建設(shè)房屋，都是要在村履行審批手續(xù)，寫個(gè)申請(qǐng)找村里批一下，然后到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門，他們按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃總體要求，按個(gè)公章，發(fā)個(gè)批件就算完事。說是要經(jīng)過縣級(jí)土地部門，其實(shí)基本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就代理辦了，只需縣級(jí)備案。因?yàn)檗r(nóng)民建筑房屋使用的是農(nóng)村自己的土地，各方面審批都比較簡(jiǎn)化。所以，農(nóng)民所建的房屋就是集體的土地性質(zhì)。

如果要把這部分土地改為國(guó)有土地，那各項(xiàng)手續(xù)就不是這么簡(jiǎn)單，要逐級(jí)審批，占用多了還要國(guó)家土地部門審批，還要向國(guó)家交一定數(shù)量的使用稅等費(fèi)用。這部分費(fèi)用是比較多的。

房屋拆遷沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)基本都是轄區(qū)市級(jí)政府制定，由市長(zhǎng)簽署后執(zhí)行。所以遇有拆遷，要依靠當(dāng)?shù)卣募闇?zhǔn)。

集體土地的權(quán)屬，根據(jù)《土地管理法》第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。