問題：物業(yè)不準(zhǔn)封陽臺(tái)合理嗎，該怎么辦？

您好，我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。

物業(yè)不準(zhǔn)封陽臺(tái)要看合同當(dāng)中有沒有約定，需要分情況討論，請(qǐng)您認(rèn)真讀完，一定會(huì)有收獲。

一、合同沒有禁止業(yè)主封陽臺(tái)，怎么辦？

依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主在購房后，在不妨礙他人利益的情況下，有權(quán)對(duì)自己的房子做出相關(guān)處置。

業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系是委托和受委托關(guān)系，物業(yè)在服務(wù)過程中，無權(quán)對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制性的管理和制約。

從這個(gè)角度看，業(yè)主作為住宅的合法使用權(quán)人，有權(quán)根據(jù)自己的需要決定是否對(duì)住宅的陽臺(tái)進(jìn)行封閉。

但是，下面才是重點(diǎn)：

業(yè)主應(yīng)首先確認(rèn)《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》中是否對(duì)封陽臺(tái)有過約定，如果沒有約定，您當(dāng)然可以想封就封。

如果《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》（包括《臨時(shí)管理規(guī)約》，下同）中有明確約定，禁止業(yè)主封閉陽臺(tái)，情況就不一樣了。

建議您先看一下，您的《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》中是否有類似“不得擅自封閉陽臺(tái)，搭建陽光棚屋、花架、防盜網(wǎng)、晾衣架”這樣的條款。

如果有類似條款，請(qǐng)繼續(xù)往下看：

二、關(guān)于禁止封閉陽臺(tái)的條款是否有效？

依據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》如果明確約定了業(yè)主禁止封閉陽臺(tái)，表明開發(fā)商或物業(yè)已經(jīng)明確提出了封閉陽臺(tái)的限制。

即對(duì)業(yè)主購買房屋附加了條件，業(yè)主作為購房者在合同上簽字，即同意了開發(fā)商或物業(yè)所附的條件。

所以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守合同中不得封閉陽臺(tái)的約定。

略懂法律的人會(huì)有疑問，《商品房買賣合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》都是格式合同，是否無效呢？

如有疑問，歡迎留言討論。

既然簽了字只能認(rèn)了，那么，禁止業(yè)主封閉陽臺(tái)是否合理呢？

聽我繼續(xù)說。

三、關(guān)于封閉陽臺(tái)的行為是否合理？

依據(jù)我國《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的解釋》的規(guī)定，業(yè)主違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀，屬于損害他人合法權(quán)益的行為。

所以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

《商品房買賣合同》《物業(yè)服務(wù)合同》均約定業(yè)主不得擅自封閉陽臺(tái)，如果您的封閉陽臺(tái)行為已經(jīng)改變建筑物外墻面的形狀，屬于損害了他人的合法權(quán)益。物業(yè)有權(quán)禁止您封閉陽臺(tái)，甚至可以要求將已封閉的陽臺(tái)予以拆除，恢復(fù)原狀。

四、結(jié)論

1.業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，遵照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則。

2.雖然房子是您買的，您有房屋的所有權(quán)，但該權(quán)利不是無限的，也要考慮公共外觀利益。

3.業(yè)主與物業(yè)應(yīng)當(dāng)相互理解和支持，才能提升物業(yè)小區(qū)的品質(zhì)。

4.當(dāng)然，物業(yè)也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)聽取業(yè)主合理化建議，積極改進(jìn)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量，共同營造一個(gè)和諧溫馨的宜居環(huán)境。

我的回答只能針對(duì)您有限的問題描述作出解答，不一定全面，也不一定正確。

具體問題仍需要具體分析，建議您找專業(yè)律師詳細(xì)咨詢。

希望我的解答能夠幫到您，如有不同意見，歡迎留言指出。

后果就是對(duì)你進(jìn)行處罰，并要求拆除已包好的陽臺(tái)，重新按規(guī)定裝修。

陽臺(tái)能否封閉算是一個(gè)老生常談的話題，業(yè)主和物業(yè)往往各執(zhí)一詞。業(yè)主要封閉，理由一是為了安全，二是為了方便使用；物業(yè)不允許，理由一也是為了安全，二是不影響外立面。有的業(yè)主不聽邪，堅(jiān)持封閉，有些物業(yè)則蠻橫強(qiáng)拆并沒收裝修押金。那么，陽臺(tái)究竟能不能封閉？應(yīng)不應(yīng)該封閉？應(yīng)該如何封閉？物業(yè)是否有權(quán)制止和強(qiáng)拆？我們不妨就來聊一聊這個(gè)話題。

法律并未禁止業(yè)主封閉陽臺(tái)

1、占有、使用陽臺(tái)是物權(quán)法賦予業(yè)主的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！?，這里的使用即包括裝修、裝飾等。

而陽臺(tái)及其護(hù)欄符合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分的特定空間之情形（二）“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”。

因此，從物權(quán)法的角度，業(yè)主有權(quán)對(duì)屬于專有部分的陽臺(tái)進(jìn)行封閉，這屬于物權(quán)所有人的正當(dāng)權(quán)益，因?yàn)檫@樣做既沒有危及建筑物的安全，也沒有損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2、封閉陽臺(tái)不一定影響外立面。

物業(yè)公司反對(duì)封閉陽臺(tái)主要的理由就是影響外立面，其依據(jù)是違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），這其實(shí)是一種誤讀。

事實(shí)上《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定的禁止行為并不包括改變外立面，改變外立面屬于第六條規(guī)定的限制性行為，其表述是“改變外立面，在非承重墻上開門、窗”，這個(gè)改變外立面除了在墻面開門、窗之外，應(yīng)理解為外立面的水平向外延伸、擴(kuò)展。也就是說只要封閉陽臺(tái)時(shí)，封閉物料沒有突出原有的外立面水平投影，就不屬于違規(guī)。而一些老舊小區(qū)在封閉陽臺(tái)時(shí)，向外擴(kuò)展面積或者增加外展的雨棚，顯然就屬于違規(guī)了。

3、開發(fā)商通過臨時(shí)管理規(guī)約禁止封閉陽臺(tái)屬于有時(shí)效的約束。

開發(fā)商在預(yù)售合同中限制業(yè)主封閉陽臺(tái)，實(shí)際上對(duì)業(yè)主沒有約束力。而開發(fā)商通過旗下的物業(yè)公司在其制定的臨時(shí)管理規(guī)約限制業(yè)主封閉陽臺(tái)，這個(gè)臨時(shí)管理規(guī)約只是在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)成立之后，業(yè)主可以修改臨時(shí)管理規(guī)約或者重新制定業(yè)主管理規(guī)約。

陽臺(tái)不封閉有哪些弊端？

陽臺(tái)屬于業(yè)主的專有部分，并且在購房時(shí)按照一半面積計(jì)價(jià)，在房價(jià)高企的今天，一個(gè)陽臺(tái)就是幾萬、十幾萬元，如果不封閉，就不能有效發(fā)揮陽臺(tái)的價(jià)值，業(yè)主等于花了一筆冤枉錢。顯然，禁止封閉陽臺(tái)損害了業(yè)主的權(quán)益。

陽臺(tái)不封閉主要存在以下問題：

1、灰塵大，不易清理；

2、雨雪天氣導(dǎo)致陽臺(tái)積水、積雪，容易出現(xiàn)滲漏或加重陽臺(tái)負(fù)荷；

3、陽臺(tái)晾曬衣物及堆放的雜物影響外立面的美觀，遇有大風(fēng)天氣容易飄落，存在安全隱患；

4、高層及超高層建筑陽臺(tái)存在重大安全隱患，根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，陽臺(tái)護(hù)欄高度七層及以上不低于1.1m，實(shí)際護(hù)欄高度基本在1.15～1.2m，存在墜樓的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是有未成年人的家庭。

因此，從使用功能和安全角度來說，陽臺(tái)應(yīng)該封閉，尤其是高層和超高層住宅，陽臺(tái)必須封閉。

陽臺(tái)封閉應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

封閉陽臺(tái)應(yīng)注意安全因素及外立面的美觀，主要有以下幾點(diǎn)：

1、封閉陽臺(tái)不應(yīng)過度增加陽臺(tái)負(fù)荷，應(yīng)采用鋁合金、塑鋼等材料進(jìn)行封閉，不應(yīng)采用磚砌、澆筑等方式改造護(hù)欄；

2、封閉物料不應(yīng)超出陽臺(tái)外立面向外延伸或擴(kuò)展；

3、封閉用料的色彩應(yīng)與外立面的色彩協(xié)調(diào)一致，型材應(yīng)與外立面開窗的型材類型與顏色保持一致，并采用同色玻璃；

4、封閉施工必須牢靠，符合相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由有資質(zhì)的裝修企業(yè)施工。

物業(yè)是否有權(quán)制止和強(qiáng)拆業(yè)主封閉陽臺(tái)？

從前面的論述得知，封閉陽臺(tái)是物權(quán)法賦予業(yè)主的權(quán)利。但業(yè)主在封閉陽臺(tái)時(shí)，不應(yīng)違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主管理規(guī)約的規(guī)定。

換言之，如果業(yè)主封閉陽臺(tái)的行為沒有違反上述管理辦法及業(yè)主管理規(guī)約，即不存在改變外立面或者業(yè)主管理規(guī)約沒有禁止封閉陽臺(tái)，物業(yè)公司就無權(quán)制止。

如果業(yè)主封閉陽臺(tái)的行為改變了外立面，比如向外延伸或擴(kuò)展，或者業(yè)主管理規(guī)約中有規(guī)定禁止封閉陽臺(tái)，那么，物業(yè)公司就應(yīng)對(duì)業(yè)主封閉陽臺(tái)的行為加以制止。對(duì)于已經(jīng)造成事實(shí)后果或者業(yè)主拒不整改的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條規(guī)定，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理，而無權(quán)擅自進(jìn)行拆除。

如何破解開發(fā)商臨時(shí)管理規(guī)約禁止封閉陽臺(tái)的規(guī)定？

新交付的住宅小區(qū)一般是由開發(fā)商旗下的物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，其制定的臨時(shí)管理規(guī)約可能不允許業(yè)主封閉陽臺(tái)，這種情況下，業(yè)主如果想封閉陽臺(tái)，有兩種辦法可以破解：

第一、暫緩封閉，等到業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之后，重新制定業(yè)主管理規(guī)約或者直接修改臨時(shí)管理規(guī)約，取消禁止封閉陽臺(tái)的規(guī)定；

第二、聯(lián)合眾多業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，由物業(yè)公司和業(yè)主共同制定陽臺(tái)封閉的標(biāo)準(zhǔn)和樣式，業(yè)主按要求施工，這樣既滿足了業(yè)主的需要，保證了外立面的美觀，同時(shí)也維護(hù)了業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系。

總之，封閉陽臺(tái)關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益，物業(yè)公司和業(yè)主應(yīng)在不違反國家相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的前提下，通過溝通妥善解決這一問題。希望本文有助于提高物業(yè)和業(yè)主對(duì)封閉陽臺(tái)的認(rèn)識(shí)。

當(dāng)然不行，自己的房子自己做主。在不違反相關(guān)的法律規(guī)定、不對(duì)他人造成影響的情況下，物業(yè)是沒有權(quán)干擾封陽臺(tái)的。既然買了這套房子，業(yè)主便是這套房子的所有人，有權(quán)對(duì)該房子進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，物業(yè)是不能強(qiáng)行干涉的。而朱女士卻遇到了這樣的一個(gè)干擾。

朱女士在一個(gè)小區(qū)里買下來一套房子，住進(jìn)去之后，朱女士遇到了一個(gè)棘手的問題。因房檐過窄的緣故，每當(dāng)下雨的時(shí)候，雨水便會(huì)順著房檐流進(jìn)自家的房子；要是遇上了大雨的天氣，陽臺(tái)便會(huì)積滿了雨水。另外，朱女士還聲稱，公路的噪音和灰塵對(duì)其生活產(chǎn)生了影響。因此在這種情況下，朱女士便安裝了無框的陽臺(tái)。結(jié)果物業(yè)公司卻找上門來，要求朱女士拆掉陽臺(tái)。由于雙方爭執(zhí)不下，最終物業(yè)公司將朱女士告上了法庭，要求朱女士拆掉陽臺(tái)。那么朱女士該不該拆掉陽臺(tái)呢？這其中涉及到兩個(gè)問題：

第一，業(yè)主對(duì)房屋有沒有取得所有權(quán)。我國法律由規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主既然買下了房子，就是對(duì)該房子享有所有權(quán)，而作為房子的附屬部分的陽臺(tái)，因其在構(gòu)造上和利用上具有獨(dú)立性，也屬于專有部分的范疇。既然業(yè)主對(duì)陽臺(tái)也享有所有權(quán)，那么其他人對(duì)朱女士要怎么用陽臺(tái)是管不著的。所以，朱女有權(quán)決定是否封陽臺(tái)，而物業(yè)是無權(quán)干擾的。

第二，業(yè)主的行為有沒有損害其他人的權(quán)益。對(duì)于專有權(quán)的行使并不是任意而為之，也是有一定的限制的。我國法律有規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

因此即使享有所有權(quán)，如果濫用權(quán)利損害他人利益的，在法律上也是不被允許的。比如半夜三更在自家里唱歌而影響他人休息的行為。但是相反的，如果權(quán)利的行使并沒有損害他人利益的，則是許可的。朱女士封陽臺(tái)的行為并沒有影響到其他的業(yè)主，其行為在法律許可的范圍之內(nèi)，故物業(yè)公司不能干擾朱女士封陽臺(tái)。最終，法院判決物業(yè)公司敗訴，朱女士的權(quán)益受到了保護(hù)。

在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)的管理存在一些不良現(xiàn)象，比如亂收費(fèi)用，沒有很好承擔(dān)起維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)的義務(wù)，業(yè)主是有權(quán)監(jiān)督并要求物業(yè)履行相應(yīng)的義務(wù)。當(dāng)遇到自己的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，也要了解法律知識(shí)，拿起法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益！法律故事匯專業(yè)法律咨詢?yōu)槟?wù)！