如果業主的愛人沒有委托書，業主本人也沒有確認補簽，合同當然是無效的，如果中介能夠出示業主收定金的憑證的復印件，你可以追究業主違約；中介出了約定中介費，其他沒有任何約定，所以這過程中，不存在中介違約的說法

您好謝謝邀請：一、提供與訂立合同有關的真實情況的責任房屋中介最重要的責任就是提供與訂立合同有關的真實情況。房產中介提供的服務包括咨詢和居間服務，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。房產中介在提供居間服務時，應當向委托人披露的重要事實有：①房屋的權屬情況;②房屋的抵押、典當等權利限制信息;③預告登記、異議登記等登記信息;④出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。由于居間人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據，因此居間人應當如實向委托人報告相關事項，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應當承擔損害賠償責任。二、故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時的賠償如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。三、未完成全部委托事項時的責任如果居間協議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內容：1、權籍調查：向房地產交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄;調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件;核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。2、使用狀況調查：收集、調查、征詢房屋座落環境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等;向物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。3、行情調查：收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等;進行各種形式的信息發布活動等。4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環境;約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認定權籍資料、確定當事人身份等;為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。5、辦理產權過戶：雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。多數房產中介提供的居間合同中都約定委托人應當在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價1%的中介費，但有時簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續履行下去，因此中介并不會完成以上第4項服務內容，在這種情況下，中介不僅不能所要報酬而且應當退還部分中介費,而且委托人也不能要求賠償。

　所謂中介二手房買賣合同，是指主體不僅包括買賣雙方，還包括作為居間人的中介的二手房買賣合同。中介二手房買賣合同與個人二手房買賣合同不同，不僅體現在合同主體，在合同的內容規定以及責任承擔上也有相異的規定?？傊?，在二手房買賣市場中，中介二手房買賣合同，明確了合同主體的權利義務，對三方起到了一定的規制作用?！　《?、中介二手房買賣合同有什么特點？　　中介二手房買賣合同因為是三方合意簽訂的，而在實踐中還有相當部分是由中介機構提供的格式合同。這類自制的合同因對中介一方缺乏明確的義務及責任承擔規定，會給房屋交易帶來了隱患，一旦因意想不到的情況出現糾紛，買賣雙方都會因缺乏必要的證據而無法運用法律武器來保護自己的合法權益?！　∫虼耍行┑胤介_始采用新的二手房買賣合同，其示范文本體現出了中介二手房買賣合同應有的特點。主要有：　　1、明確合同主體為三方　　在大多數合同主體僅為買賣雙方的基礎上，增加了參與交易的第三方——中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權利與義務，既能保護買賣雙方的合法權益，同時也能維護中介公司自身的合法權益?！　?、明確了二手房糾紛預防及房款支付等重要部分　　中介二手房買賣對二手房交易中最容易出現糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費支付方式等環節作出了詳細規定，能盡量避免糾紛的發生。　　3、明確責任承擔及違約成本　　合同示范文本不但對買賣雙方之間的違約責任，同時也對買賣雙方與中介之間的違約責任進行了明確約定。同時，示范文本對違約情況進行了細化，有效避免了類似爭議的出現?！　∪?、中介二手房買賣合同應該怎么簽？　　根據二手房交易中的現實狀況，在簽訂過程中，中介二手房合同應包括但不限于以下幾方面：　　1、合同中藥明確房屋坐落，產別，書證號等房屋基本概況的規定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產權證但拿不到房屋使用權的情況；告知抵押情況，以免對對以后產權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響?！　?、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。　　3、合同中應明確產權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數。　　4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產生糾紛和糾紛發生后因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。　　5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什么時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產生的糾紛如何處理提供了依據?！　?、合同中應明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產生的糾紛?！　?、合同中應明確對合同變更的相關規定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛?！　?、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什么情況該承擔什么樣的違約責任，這有效避免了糾紛產生后因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。　　9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產生后能按照合法、有序的方式去解決?！　?0、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。

中介合同在實踐中的簽署有兩種方式，一種是三方合同，一種是兩方合同。

1、三方合同，即買賣雙方或租賃雙方加中介。這類合同的法律效力等同于房屋租賃合同或房屋買賣合同，在標準買賣合同或租賃合同中增加了中介方。為什么呢？因為買賣交易或租賃交易是通過中介達成的，故交易合同有中介方的存在，合同條款中，中介傭金、相應手續辦理等事項涉及中介履行，違約責任也制約到中介，故這個三方合同等同于買賣合同或租賃合同。

2、兩方合同。不論買賣合同，還是租賃合同，兩方合同標準簽約方式為中介方與買賣雙方中的一方，或租賃雙方中的一方。這等同于委托合同，即交易中的一方單方委托中介，期望中介為其謀求交易機會，促成交易的達成。這個兩方合同主要涉及經紀事宜、傭金事宜等，從效力上看，可以獨立于交易合同。

3、還有一種變異的合同。日常生活中，賣方為急于短期內出售房產回款，會全權委托中介方在限定期限內將指定房產、以約定的價格出售，若在限定期限內沒有賣出房產，由中介方以約定價格回收。類似的情況，還有房產優質，中介競爭激烈，有把握的中介方會主動跟房東約定，在限定期限內、以房東指定的價格包銷，期限截止沒有賣掉，由中介方以約定的價格回收。這種合同部分特征類似于附條件的買賣合同，不同的是，此種合同，條件不成就，合同生效，條件成就，合同不生效。這種合同同樣受法律保護，體現了民法中充分尊重自然人意思自治原則，一般情況下，民法不禁止則民事主體即可為。

4、中介承擔的責任。中介是居間方，經紀人活動，報告交易機會，促成交易，并辦理交易手續。依據法律規定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，或提供虛假情況，損害委托人利益，不能獲得居間費，并要承擔賠償責任。其他責任問題，法律沒有特別規定，但實踐中，可以另外約定。

5、除民事責任，中介方利用合同，利用交易方信任，利用保管交易證件、交易資金等，涉嫌詐騙、侵占、偽造公文、證件等的，可以交由司法機關處理，其中涉及民事賠償的，可以依法提起訴訟。

現實生活，千變萬化，具體案情具體分析，沒有一個答案可以囊括一個領域的所有問題。