謝謝邀請。我財經領域創作者沈坤，也是國內資深營銷策劃專家。我覺得無論什么時候，商鋪和門面都有其不可替代的獨特性，當然可以投資！但是，關鍵你投資了之后干什么用，這里面有很大的不可控因素。

如果你是投資商鋪和門面來收租，那么這就要看房地產市場的冷暖，不是你想投就能有利可圖的。如果是自己從事商業，那么這又當別論了。所以我才說，關鍵看你做什么。如果自己經營，則必須要注意以下三個字：

1、新：無論開什么樣的店鋪，千萬不要開毫無特色的店，必須要進行創新，無論是便利店，還是餐飲店，那么是維修鋪，都必須創新出奇，使得每一個過路的人，都忍不住要進來看看，這究竟是一家什么店？因為你的創新，會讓人的大腦經驗不夠用，難以發現你店里究經營什么，卻必須要進來看看！

2、奇：如果你開的是餐飲，無論是面店還是中餐，都必須完全另類出奇，從店招、顏色到菜品以及服務，都要創造一種中國絕無僅有的餐廳，促使每一個過路的客人都要進來品嘗，否則人生就會留有遺憾。做到了這一點，你的店就賺翻了。

3、特：特就是特別，這跟前面的新奇不一樣，怎么處理特？超越所有顧客的意外，譬如，你可以設計一種取悅消費者的服務，而且一年設計360種服務，每天換一種，這樣，無論老顧客新顧客，每天都會遭遇從未遭遇過的特別服務或者感受。

當你具備上述三種能力，其實無論你做什么，都能大賺特賺。歡迎更多朋友關注我的頭條，我努力貢獻更多佳作！

靠譜哥答疑系列：

本閣主最有資格回答這個問題。因為閣主自己，閣主的家人，閣主的很多朋友都是從事商鋪生意，以及倒商鋪，做市場的，已經二十多年了。魚找魚，蝦找蝦，烏龜找王八，閣主就是圈中人。

找商鋪太重要了，否則你的租金，備貨，裝修，精力時間等等都會付之東流。不賣關子了，言歸正傳。

很多人認為什么金角銀邊，折返點，看人流等等都不十分靠譜。商鋪的位置差一步，多一個臺階，門窄一點，燈光暗一點生意就可能差很多很多。那怎么找呢？

方法一，復制模仿是最好的辦法。本閣主以往關于創業的文章也持同樣觀點，大家可翻閱。你想做什么生意，那你就看和你做幾乎一模一樣生意的人，那家生意最好，看他選的是什么樣的位置，周邊人流，人群性質，環境情況，如何布置的。相似度越高，你成功的概率越高。千萬先別創新，憑自己想象，等你做起來，有實力了，再創新吧。也就是讓別人替你交了學費。

方法二，如找不到特別合適的，也不可能有好位置商鋪等著你，那你只能拿錢砸，把好商鋪轉讓過來。麥當勞，肯德基，以及賣手機的等等大品牌都是這么干的。但前提是你得有錢，對生意有信心。

方法三，沒有錢掏轉讓費怎么辦呢，那你找一找有沒有新招商新開業的市場，這樣的市場剛開業費用低，而且有可能占到好位置。如果這個市場火不起來，你的風險也小。一旦火了，你就賺大了。

方法四，沒有新市場怎么辦呢？那只能找空置待出租的，以及待轉讓的，遇到這種情況你得把眼睛瞪大了，把腦子想殘了，因為這往往都是坑。如果生意好不可能空著等你，親朋好友，周邊同行早就盯上了，輪不到你。說破天不要全信。有的可能面臨拆遷，拓寬馬路，改變業態，整體出售等等，你不知道，剛開業沒幾天，干不成了，哭去吧。

最后提醒，千萬莫急，不觀察兩三周，堅決不出手。別總怕不出手沒了，這是新手最愛犯的毛病，沒了你錢還在，看走眼啥都沒了。

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眾所周知，投資商鋪的風險在放大，其投資過程就是排雷的過程，投資商鋪首先要明確什么樣的商鋪不能投資，如何規避商鋪陷阱。

人口流出城市的商鋪謹慎投資；

城市的遠郊商鋪謹慎投資；

打著高回報返租的室內商鋪謹慎投資，此類商鋪是開發商委托第三方運營，室內商業的成功概率像是天上掉餡餅，要規避返租陷阱；

打著知名品牌入駐的謹慎投資，有的為了迷惑買家，請一些知名品牌入駐，給這些知名品牌長期免租金、倒貼裝修費和贈送啟動資金，不一而足；

不沿街的內街商鋪謹慎投資；

汽車流量非常大的寬敞馬路謹慎投資，車太多了留不住人；

門口沒有停車位置的謹慎投資；

門口有非常寬的綠化帶謹慎投資，樹太高在路上根本看不到，俗稱草肚皮；

特別陡的上坡路或者下坡路謹慎投資，流水地不留財。

強二線和一線城市的商鋪適合投資，人口的聚集就是財源的聚集；

成熟商業區的商鋪適合投資，一個成熟商區的形成需要長時間的累積，除了很大的外力，否則很難發生改變，租金能得到保障；

規劃中有落實大項目區域內的商鋪適合投資，未來商業配套完善會帶來意想不到的資本收益；

附近有大量流動人口的商鋪適合投資，比如說大型醫院、學校或者游客眾多的旅游區附近，這些流動人口無法自己動手洗衣服做飯，不得不就近消費；

大型小區門口的商鋪適合投資，居民生活中的快消品必不可少。

金角銀邊適合投資，處在十字路口的街角，或者繁華街道的路邊都是好地段。

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在三線城市有300萬元存款，可以說已經實現了財務自由。就當下而言，存起來理財比購買小商鋪要好。

能有300萬元現金的人，一般都有房有車，因此購買房產更多是投資需要。

之所以建議理財而不是購買商鋪，有如下原因：

一、網購沖擊、消費習慣改變、過多的商鋪持續不斷涌入市場，商鋪已經嚴重過剩

制造業的產能過剩就是庫存增大，銷售困難，商鋪的產能過剩則是空置率提升，租金上漲困難。如今網購已經成為很多人的消費習慣，零售占比穩步提升，通過全國比價還能很輕松買到性價比很高的商品，無非是等上兩三天時間。

新的樓盤在不斷推出，每個樓盤都會自帶一批商鋪，線下市場不斷攤薄。一方面網購對消費者產生分流，另一方面線下商鋪越來越多必然導致部分商鋪出現虧損，一年盈利不一定夠房租。生意不好做是很多人的感受，賺不到錢自然就不再租商鋪，這是商鋪投資中的一大風險。

二、商鋪流動性極差，過戶成本太高，變現難度遠高于投資住宅

就目前來說，房價已經遠遠超出了國民承受能力，普通工薪階層已經買不起房了。住宅過戶稅費較低，而商鋪則高得多，正因為這個原因，有能力接盤商鋪的買家會非常少。

從租售比的角度看，如今多數商鋪全款金額如果放進銀行理財，利息往往可以在相同位置租上兩套商鋪。做生意需要流動資金，顯然租房更加靈活方便風險小。這一點決定了多數實體店經營者都會選擇租用商鋪，而不是上來就購買。租兩年發現利潤豐厚時，再來買也不遲

三、保守的理財方式也比出租商鋪更加穩定安全，收益還更高

就以按月付息的三年期大額存單為例，年利率可以達到4.18%，300萬元在三線城市有可能能買兩套差不多的商鋪，但是一年租金10萬元都不一定能達到，大額存單可以輕松拿到12萬元利息。

大額存單保本保息，利息可以隨時使用，著急用錢時大額存單還可以轉讓，流動性也好。相比之下商鋪租金并不穩定，出現空置的概率很高，一年10萬元并不容易穩定拿到。

四、房地產市場變局已經開始，未來房價下降是必然

物極必反四個字大家都知道，只是很多人還在認為房價還會繼續上漲。每個人都有自己的立場和觀點，這一點不需要爭論。貨幣寬松確實可以支撐房價，但是寬松的后果一定是產生更大的貧富差距，涌現越來越多的壞賬，最終導致經濟發展停滯。

房價上漲推高了企業成本，實體經濟發展遭遇的問題，很大程度都要歸根于房價。如今多地房產銷量已經出現明顯下滑，二手房供應量大幅增長，在物價漲幅日益明顯多數人收入增長緩慢的情況下，未來房價下降幾成定局。

2019年投資房產，不管是住宅還是商鋪，未來大概率會被深度套牢，想賣賣不掉，出租不一定有人租，只能眼睜睜看著降價貶值。

總而言之，現在到了存錢不存錢的年代了，一定不要把存款變成房產。

1、房屋用途看是否確實為商用，并在合同中注明;

2、公用分攤面積商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法;

3、物業管理許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節;

4、交房條件商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。

5、房產商的承諾需注意相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。

6、貸款與其他稅費方面商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力;購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業稅、土地增值稅以及個人所得稅等。