1．支付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　

2．按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當事人事后達成補充協議來確定；不能達成協議的，按合同的有關條款或交易習慣確定；仍不能確定的，應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，因屬于正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。　　

3．妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。　　

4．不得擅自改善和增設他物。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。　　

5．通知義務。在租賃關系存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。　　

6．返還租賃物。租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

　　1.租賃合同的出租人負有以下義務： （1）出租人應當按照約定將租賃物交付承租人使用。出租人交付的租賃物必須符合約定的適用狀態，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。如果租賃物有瑕疵而妨礙使用，出租人有義務在修理完善之后交付使用，或另換同類租賃物交付使用。如果租賃物附有從物，例如，機器的配件、檢修工具等，從物也一并交付承租人。如果租賃物的技術性較強，出租人還應交付有關裝配圖紙、使用說明書和操作規程等技術指導資料。（2）出租人應當履行租賃物的維修義務。如果當事人沒有約定，那么出租人應當履行租賃物的維修義務。所謂維修，是指租賃物不合約定的使用收益狀態時，對租賃物進行修理，以使其達到約定的正常使用收益狀態。出租人履行租賃物的維修義務必須符合租賃物是在出租期間發生的故障、不是因承租人的過錯所引起的等條件。當租賃物出現故障時，承租人應及時通知承租人在合理期限內維修。出租人應盡維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。 2. 租賃合同的承租人負有以下義務：　　（l）承租人有合理使用、善意保管租賃物的義務。（合同法）第217條規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物的義務。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，雙方可以協議補充；不能達成補充協議的，應當按照租賃物的性質使用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，不承擔損害賠償責任。如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。租賃物在正常使用中出現故障，應當及時通知、并妥善保管好租賃物。承租人應盡妥善保管義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。 另外，承租人原則上不得撤毀、改變租賃物的現狀。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。但是，經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。租賃合同解除后，承租人可以請求出租人就現存的增加價值部分償還支出的費用。 （2）承租人不經出租人的同意，不得私自將出租物轉租他人。同時，（合同法）第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，現實生活中的“二房東”現象有悖于合同法的規定。 （3）承租人交付租金的義務。承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，雙方可以協議補充；不能達成補充協議的，應當在租賃期限屆滿時支付，但租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但是，＜合同法＞第231條規定：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。另外，＜合同法＞第228條還規定，如果第三人對租賃物主張權利，影響承租人對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。當然，第三人主張權利時，承租入應當及時通知出租人。 （4）承租人在租賃關系終止時向出租人歸還租賃物的義務。租賃期間屆滿或一方違約而致租賃合同解除時，承租人應當返還租賃物，并且返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。但是，根據（合同法）第236條的規定，租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。　　除法律另有規定，返還的租賃物應當符合原狀。如果出租人對租賃物正常使用并盡妥善保管義務的，出租人不得要求承租人對租賃物合理的老舊和磨損進行賂償。如果承租人未經出租人同意，對租賃物進行了改裝或改建，那么承租人座予恢復原狀。　　3.在租賃合同中，將租賃物交付承租人使用、收益的人，為出租人。出租人原則上應為租賃物的所有人，對租賃物享有用益權或租賃權的人可為出租人則屬例外情形，如國有土地使用權出租、房屋的轉租。出租人處理租賃業務的一整套會計處理的原理、方法和程序。從出租人角度看，租賃可以分為經營租賃、銷售式融資租賃、直接融資租賃和舉債經營融資租賃，而其會計處理也有所不同。　　4，承租人又稱“承租方”。在租賃合同中，享有租賃財產使用權，并按約向對方支付租金的當事人。

融資租賃權利義務通過以下五個方面體現。

一，租賃物由承租人決定，出租人出資購買并租賃給承租人使用，并且在租賃期間內只能租給一個企業或個人使用。

二，承租人負責檢查驗收制造商所提供的租賃物，出租人對該租賃物的質量與技術條件出租人不向承租人做出擔保。

三，出租人保留租賃物的所有權，承租人在租賃期間支付租金而享有使用權，并負責租賃期間租賃物的管理、維修和保養。

四，租賃合同一經簽訂，在租賃期間任何一方均無權單方面撤銷合同。只有租賃物毀壞或被證明為已喪失使用價值的情況下方能中止執行合同，無故毀約則要支付相當重的罰金。五，租期結束后，承租人一般對租賃物有留購和退租兩種選擇，若要留購，購買價格可由租賃雙方協商確定。

第二百四十條　出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協助。 【釋義】本條是關于行使索賠權的規定。 　　所謂索賠權，是指當義務人不履行義務而給權利人造成損失時，權利人依法享有向義務人索賠因此而造成的損失的權利。 　　在典型的融資租賃關系中，存在著承租人、出租人、出賣人三者關系。當出租人根據承租人的委托，出資向出賣人購買租賃物后，租賃物的所有權即轉移給出租人，出租人同時享有因出賣人違反合同規定而造成損失時要求出賣人賠償的權利。但由于融資租賃合同的特殊性，在買賣合同中、作為買受人的出租人的主要義務就是支付價款，由于租賃物是由承租人指定購買的，對其性能和生產要求等，出租人往往缺乏了解，很難對出賣人提供的租賃物做檢驗和判斷，同時，租賃物的用益權也屬于承租人，為了保證租賃物符合要求，便于解決使用中出現的問題，出租人往往將選擇由誰來提供何種品質、規格的租賃物的決定權賦予承租人，由承租人負責收貨驗收，發現質量技術問題由承租人直接與出賣人交涉，即出租人將索賠權轉讓給承租人。對由于出賣人的過錯，如租賃物質量不合格或者遲延供貨等原因所造成的損失，承租人可以直接向出賣人行使索賠權而得到賠償。這樣，既簡化了法律關系，同時又降低了索賠成本。因此，出租人、出賣人、承租人三方可以在買賣合同和融資租賃合同中明確規定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利，直接向出賣人索賠。承租人行使索賠權的，出租人應協助承租人索賠。承租人直接向出賣人行使索賠權的內容主要有以下兩種：

1．出賣人交付的標的物質量不符合約定時，承租人可以要求： 　　（1）減少價金。如果出賣人交付的標的物雖不符合合同約定，但不影響使用，而承租人也愿意繼續使用的，可以按質論價，要求出賣人減少價金。 　　（2）修理，調換。當出賣人交付的標的物不能利用時，根據標的物的具體情況，承租人可以請求出賣人負責修理或者另行交付無瑕疵的標的物，并承擔修理、調換而支付的實際費用。 　　（3）支付違約金。在出賣人交付的標的物不符合質量要求時，承租人可以請求出賣人支付約定的或者法定違約金。在違約金不足以抵償損失時，承租人還可以要求出賣人支付損害賠償金。 　　（4）解除合同并賠償損失。當出賣人交付的標的物由于質量問題無法使用時，承租人不僅可以要求解除合同，而且可以要求賠償損失。 　　

2．出賣人未交付或者遲延交付標的物的，承租人可以請求出賣人繼續履行交付義務，并請求支付違約金，或者解除合同并要求損害賠償。

房屋所有權人是你的父親，你以自己的名義處分(在此案例中即就是你的出租行為)該房產屬于無權處分，該處分行為效力待定的民事行為。而效力未定的民事行為不同于效力未定行為，效力未定自始無效。無權處分行為（事實行為）是指無處分權人以自己的名義對他人權利的所為之處分行為，該行為若經過權利人同意，效力自處分之時起有效，若權利人不同意，效力自始無效。法條援引：《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。(請注意是合同)你跟承租人簽訂的房屋出租合同自簽訂之時起就是有效的，效力待定的是你事實處分你父親的房產的行為。最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”依據以上司法解釋，在無權處分中，無權處分人與相對人之間的合同是有效的，如無權處分人因未取得處分權，導致履行合同義務不能，致使相對人權利受到損害的，相對人可以根據《合同法》第六十八條、第六十九條解除合同并要求無權處分人承擔違約責任，賠償損失。也就是說，處分行為有效有兩個要件，第一，合同有效，第二，事實處分行為有效。如果你的事實處分行為經過了你父親的追認，那么你就是有權處分，完全可以以自己的名義提起訴訟，要求法院判決撤銷合同。請題主堅持自己的訴求，不要聽從法官的暗示，不要撤訴也不要變更，也不要以你父母的名義主張返還原物請求權，如果你的父母主張返還原物請求權，就表示你的父母拒絕追認你的出租行為，你將承擔已簽訂的房屋出租合同的違約責任。他做的一切，訴前調解和私下暗示，都是為了把你堵在判決之前。補充一點，如果題主真的按照法官暗示的內容，以父母的名義主張物權，有兩種可能，第一，勝訴，支付違約金，第二，基于除斥期間已經經過的原因，房屋處分行為有效，訴求被駁回。話說題主當地的法院還是挺黑的。參考延伸資料：《合同法》第51條淺析審判實務中如何處理無權處分-中國法院網 --------------------------------分割---------------------------------有朋友質疑無權處分合同的效力問題，也順便發在這里吧。需要明確我國的合同法出臺自1999年，最高人民法院《民通意見》為1988年頒布的司法解釋，而《合同法》為1999年人大頒布的法律，從法律適用上來說《合同法》是上位法，是新法，對于無權處分的效力，不能延引1988年的司法解釋。所以關于無權處分合同無效的看法可以排除，我們爭論的關鍵在于無權處分的合同是效力待定還是自始有效。在這里需要說明的是我國的民法理論移植于德國民法理論，在合同法頒布之初就存在很大的問題，且時隔已久，現存在的問題有部分問題規定不明確，以及與現實脫節的情況，但是單獨再行修訂合同法修正案已無必要，相信在正在修訂的民法典出臺之后會解決這些問題。關于單行的司法解釋能不能推至整個民法理論的問題，我想澄清一下的是，關于無權處分合同的效力問題，在民法界理論著名學者李永軍教授等人的著作里，已經認為，無權處分合同自始有效，所以這個不是所謂的根據實務中的法條特殊規定所延伸出來的推論，而是理論界的主流觀點。同時，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條規定：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持： （一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的； （二）租賃房屋權屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。 第十六條 “出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。” 《合同法》第二百二十八條　因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。 第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。 《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第三條第二款 “出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”第四十五條 法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。在租賃合同中，無權轉租已構成無權處分他人財產，但《合同法》和最高院的司法解釋并未對以上行為進行無效的否定。以上法條均從側面正面證明了國家對于無權處分合同效力的認定，對我國司法現狀比較熟悉的人都會知道，最高法的司法解釋雖然相比人大出臺的法律，是下位法，但是在實際中往往充當著同樣重要的角色，因此對于這兩者有出入的規定，一般以較新的司法解釋為準，如果二者都規定不詳的，可以采用類推解釋的辦法解決實際問題。從法理上，規定無權處分合同有效，并不影響對真正權利人的保護，因合同有效僅使處分人負有轉移財產權的義務，不能導致財產權移轉，亦不能改變處分人無權處分的事實，若真正權利人拒絕追認，致處分人不能取得處分權，則處分人應負違約責任。（梁慧星，《民法總論》）實踐判例給付租金后發現房東無權出租房屋案--上海市閘北區人民法院民事判決書 -訴訟與仲裁法律事務-上海諾迪律師事務所