租賃合同中出租人的義務(wù)_房屋出租人的義務(wù)有哪些?
特邀律師
1.出租人交船的義務(wù)。光船租賃合同下,出租人應(yīng)當(dāng)在合同約定的時間和地點,向承租人交付約定的船舶以及船舶證書。出租人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理,使船舶適航。船舶還應(yīng)當(dāng)適于合同約定的用途。2.出租人的權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。出租人必須保證承租人在租賃期間內(nèi)有權(quán)依合同占有和使用船舶。如果因船舶所有權(quán)爭議或者出租人所負(fù)債務(wù)致使船舶被扣押的,出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人的利益不受影響,致使承租人遭受損失的,出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。3.出租人不得抵押船舶的義務(wù)。在光船租賃期間,未經(jīng)承租人事先書面同意,出租人不得對船舶設(shè)定抵押權(quán),如果違反此義務(wù)并給承租人帶來損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。出租人的主要權(quán)利是收取租金。
融資租賃權(quán)利義務(wù)通過以下五個方面體現(xiàn)。
一,租賃物由承租人決定,出租人出資購買并租賃給承租人使用,并且在租賃期間內(nèi)只能租給一個企業(yè)或個人使用。
二,承租人負(fù)責(zé)檢查驗收制造商所提供的租賃物,出租人對該租賃物的質(zhì)量與技術(shù)條件出租人不向承租人做出擔(dān)保。
三,出租人保留租賃物的所有權(quán),承租人在租賃期間支付租金而享有使用權(quán),并負(fù)責(zé)租賃期間租賃物的管理、維修和保養(yǎng)。
四,租賃合同一經(jīng)簽訂,在租賃期間任何一方均無權(quán)單方面撤銷合同。只有租賃物毀壞或被證明為已喪失使用價值的情況下方能中止執(zhí)行合同,無故毀約則要支付相當(dāng)重的罰金。五,租期結(jié)束后,承租人一般對租賃物有留購和退租兩種選擇,若要留購,購買價格可由租賃雙方協(xié)商確定。
出租人應(yīng)承擔(dān)以下相應(yīng)的義務(wù):
1.出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定向承租人交付房屋,交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合租賃合同約定的可使用狀態(tài)。
2.出租前房屋已經(jīng)設(shè)定抵押或者房屋的所有權(quán)已依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制轉(zhuǎn)移的,出租人應(yīng)當(dāng)事先書面告知承租人。
3.出租非獨立成套的房屋,出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要求。承租人與相鄰房屋承租人、使用人對合同部位的使用產(chǎn)生爭議的,出租人應(yīng)出面與相鄰房屋承租人或產(chǎn)權(quán)人協(xié)商處理。
4.出租人應(yīng)當(dāng)定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,使房屋處于正常的可使用狀態(tài),出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋時,應(yīng)當(dāng)采取措施減少對承租人使用房屋的影響。
1.租賃合同的出租人負(fù)有以下義務(wù): (1)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人使用。出租人交付的租賃物必須符合約定的適用狀態(tài),并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。如果租賃物有瑕疵而妨礙使用,出租人有義務(wù)在修理完善之后交付使用,或另換同類租賃物交付使用。如果租賃物附有從物,例如,機器的配件、檢修工具等,從物也一并交付承租人。如果租賃物的技術(shù)性較強,出租人還應(yīng)交付有關(guān)裝配圖紙、使用說明書和操作規(guī)程等技術(shù)指導(dǎo)資料。(2)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。如果當(dāng)事人沒有約定,那么出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。所謂維修,是指租賃物不合約定的使用收益狀態(tài)時,對租賃物進(jìn)行修理,以使其達(dá)到約定的正常使用收益狀態(tài)。出租人履行租賃物的維修義務(wù)必須符合租賃物是在出租期間發(fā)生的故障、不是因承租人的過錯所引起的等條件。當(dāng)租賃物出現(xiàn)故障時,承租人應(yīng)及時通知承租人在合理期限內(nèi)維修。出租人應(yīng)盡維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 2. 租賃合同的承租人負(fù)有以下義務(wù): (l)承租人有合理使用、善意保管租賃物的義務(wù)。(合同法)第217條規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物的義務(wù)。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,雙方可以協(xié)議補充;不能達(dá)成補充協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。租賃物在正常使用中出現(xiàn)故障,應(yīng)當(dāng)及時通知、并妥善保管好租賃物。承租人應(yīng)盡妥善保管義務(wù),造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 另外,承租人原則上不得撤毀、改變租賃物的現(xiàn)狀。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。但是,經(jīng)出租人同意,可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。租賃合同解除后,承租人可以請求出租人就現(xiàn)存的增加價值部分償還支出的費用。 (2)承租人不經(jīng)出租人的同意,不得私自將出租物轉(zhuǎn)租他人。同時,(合同法)第224條規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。因此,現(xiàn)實生活中的“二房東”現(xiàn)象有悖于合同法的規(guī)定。 (3)承租人交付租金的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,雙方可以協(xié)議補充;不能達(dá)成補充協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付,但租賃期限1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付,剩余期限不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。但是,<合同法>第231條規(guī)定:因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。另外,<合同法>第228條還規(guī)定,如果第三人對租賃物主張權(quán)利,影響承租人對租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。當(dāng)然,第三人主張權(quán)利時,承租入應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。 (4)承租人在租賃關(guān)系終止時向出租人歸還租賃物的義務(wù)。租賃期間屆滿或一方違約而致租賃合同解除時,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物,并且返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。但是,根據(jù)(合同法)第236條的規(guī)定,租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。 除法律另有規(guī)定,返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合原狀。如果出租人對租賃物正常使用并盡妥善保管義務(wù)的,出租人不得要求承租人對租賃物合理的老舊和磨損進(jìn)行賂償。如果承租人未經(jīng)出租人同意,對租賃物進(jìn)行了改裝或改建,那么承租人座予恢復(fù)原狀。 3.在租賃合同中,將租賃物交付承租人使用、收益的人,為出租人。出租人原則上應(yīng)為租賃物的所有人,對租賃物享有用益權(quán)或租賃權(quán)的人可為出租人則屬例外情形,如國有土地使用權(quán)出租、房屋的轉(zhuǎn)租。出租人處理租賃業(yè)務(wù)的一整套會計處理的原理、方法和程序。從出租人角度看,租賃可以分為經(jīng)營租賃、銷售式融資租賃、直接融資租賃和舉債經(jīng)營融資租賃,而其會計處理也有所不同。 4,承租人又稱“承租方”。在租賃合同中,享有租賃財產(chǎn)使用權(quán),并按約向?qū)Ψ街Ц蹲饨鸬漠?dāng)事人。