律師解答：根據(jù)本案的情況，如果業(yè)主有證據(jù)可以證明，在簽署買賣合同時(shí)，開發(fā)商有相應(yīng)的承諾，但卻沒(méi)有兌現(xiàn)。那么，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約、欺詐，可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

新房購(gòu)買后如果和置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的懸殊較大，可從以下幾個(gè)方面去落實(shí)維權(quán)：

1、新房購(gòu)買時(shí)有沒(méi)有宣傳資料

2、新房購(gòu)買時(shí)置業(yè)顧問(wèn)有無(wú)提交書面的關(guān)于房子的一些情況說(shuō)明

3、購(gòu)買新房時(shí)有無(wú)留存相關(guān)影響及錄音資料（影響資料里有無(wú)置業(yè)顧問(wèn)）

如具有上述證據(jù)，證明開發(fā)商售房時(shí)有虛假宣傳，欺詐消費(fèi)者現(xiàn)象，可進(jìn)行維權(quán)，要求開發(fā)商完善買房前承諾的房屋配套或給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

小菜認(rèn)為，這是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的問(wèn)題。

買的時(shí)候看的沙盤，并基于這種認(rèn)識(shí)，簽署了商品房買賣合同，但后期交房后，發(fā)現(xiàn)房屋跟沙盤不一致，究竟哪些地方不一致？不一致到什么程度？如何證明存在不一致？這些都是問(wèn)題，充滿爭(zhēng)議和不確定性。像這類情況如何處理？小菜分享下對(duì)這些問(wèn)題的法律意見，供參考。

第一、如何看待開發(fā)商在售樓部展示的沙盤？

小菜從三個(gè)方面為你解析：

01、國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋看，開發(fā)商在售樓時(shí)設(shè)置的銷售廣告和宣傳資料，包括但不限于沙盤、售樓書，視為合同訂立的要約邀請(qǐng)。

如果開發(fā)商就商品房規(guī)劃許可范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體、確定，并對(duì)你決定簽署商品房買賣合同和愿意接受商品房買賣價(jià)格產(chǎn)生重大影響，視為要約。開發(fā)商違反此項(xiàng)規(guī)定的，視為違約行為。

02、如何解讀法律規(guī)定

從法律規(guī)定可以看出，一般意義上的沙盤、售樓書之類的，僅視為邀約邀請(qǐng)，不具有要約的法律效力，也就不產(chǎn)生違約的法律后果。

售樓部沙盤就商品房規(guī)劃許可范圍內(nèi)的房屋及其設(shè)施做了明確說(shuō)明和承諾，這個(gè)說(shuō)明和承諾是具體而確定的，并對(duì)你是否決定購(gòu)買和是否認(rèn)可銷售價(jià)格產(chǎn)生重大影響，則視為要約，對(duì)開發(fā)商具有合同約束力。

03、舉例說(shuō)明

比如，沙盤上說(shuō)別墅帶花園，花園是贈(zèng)送的，大概400平米，房?jī)r(jià)比其他不帶花園的貴了5000元/平米，基于這個(gè)認(rèn)識(shí)和判斷，你掏錢買了這個(gè)房子。

結(jié)果交房的時(shí)候，房子沒(méi)有花園，或者說(shuō)原來(lái)承諾的花園面積是400平米，實(shí)際交付的花園面積只有7、80平米，這就存在明顯出入，違背了銷售時(shí)開發(fā)商的設(shè)施承諾，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。

第二、沙盤和現(xiàn)房不一致，如何理解這種“不一致”？

針對(duì)你說(shuō)的問(wèn)題，缺乏更多的細(xì)節(jié)交代，背景信息里也看不出來(lái)，只有逐一假設(shè)分析。

01、現(xiàn)房和沙盤存在哪些不一致？

現(xiàn)房和沙盤不一致，表現(xiàn)在哪里？

房屋主體結(jié)構(gòu)不一致？設(shè)施不一致？配套不一致？裝修標(biāo)準(zhǔn)不一致？面積不一致？等等。

這種不一致，是只有一處，還是有好多處？

從上面的分析可知，只有沙盤明示或承諾有的，并且這種承諾和明示對(duì)你決定買不買，愿不愿意以這個(gè)價(jià)格買產(chǎn)生決定性影響，不管是一處，還是多處不一致，維權(quán)才有勝算。

02、現(xiàn)房和沙盤不一致到什么程度？

比如，沙盤承諾或明示的建材品牌是馬可波羅瓷磚，實(shí)際交房用的東鵬瓷磚，那就是妥妥的不一致；如果品牌都是馬可波羅瓷磚，但實(shí)際用的檔次比沙盤展示的檔次低，那這種程度的不一致就很難維權(quán)。

也就是說(shuō)，一般理解，現(xiàn)房和沙盤不一致的程度應(yīng)當(dāng)達(dá)到品牌差異、房屋設(shè)施有無(wú)、面積嚴(yán)重縮水等，維權(quán)才有勝算，但合同另有約定的除外。

03、如何證明存在不一致？

如果沙盤有明示，售樓書有明示，或商品房買賣合同對(duì)此有明確約定，很容易就能看出這種不一致，或者很容易就能證明這種不一致，那維權(quán)還好辦。反之，就很難，尤其是銷售告訴你有，后來(lái)交房沒(méi)有，那就很難證明存在不一致。

因此，你說(shuō)的“不一致”不夠明確，背景信息中也沒(méi)有交代，不好評(píng)價(jià)這種不一致。

第三、如何維權(quán)？

沙盤與現(xiàn)房不一致，如果有證據(jù)能證明，且合同對(duì)此有標(biāo)準(zhǔn)約定，那維權(quán)的勝算就很大，也值得去維權(quán)。

實(shí)踐中，維權(quán)的方法大致有以下一些：

01、協(xié)商解決

拿出合同約定，提交不一致的證明，雙方協(xié)商解決，該重?fù)Q就重?fù)Q，該維修就維修，該賠錢就賠錢，該退房退款的就退房退款。一句話，雙方協(xié)商，有什么要求都可以提，大家商量著辦。

02、向主管機(jī)關(guān)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴

房企違規(guī)了，存在產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，可以向房協(xié)、逐漸、質(zhì)監(jiān)局等機(jī)構(gòu)投訴，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，請(qǐng)求監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)解或幫忙解決。

03、向媒體曝光

媒體曝光的影響力大，但沒(méi)有行政強(qiáng)制效力。

315維權(quán)日經(jīng)常看到電視臺(tái)曝光房企違規(guī)行為，但媒體曝光后，很多問(wèn)題還是難以解決。

04、合同約定有仲裁就仲裁

合同約定的維權(quán)方式是仲裁，那就排除了法院管轄，只能去仲裁維權(quán)。

05、法院訴訟

沒(méi)有約定仲裁的情況下，上面這些路子都走完了，還是難以解決問(wèn)題，那就去法院訴訟吧。

一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商有專門的律師團(tuán)隊(duì)在全程提供法律支撐，很難在沙盤、合同等環(huán)節(jié)得到有利的證據(jù)。不過(guò)，還是上面說(shuō)的，現(xiàn)房和沙盤不一致的地方很明顯的話，即便開發(fā)商有律師團(tuán)隊(duì)，也難以掩蓋客觀事實(shí)的不一致。

綜合全文看：

現(xiàn)房和沙盤不一致，合同對(duì)此有約定的，按照約定處理。沒(méi)有約定的，取證完成后，按照上面說(shuō)的步驟維權(quán)即可。當(dāng)然，也可以不按上面說(shuō)的步驟順序維權(quán)，根據(jù)自身情況定吧。

當(dāng)然要據(jù)理力爭(zhēng)了，屬于自己的權(quán)益不能想讓；

可以聯(lián)合其他業(yè)主向開發(fā)商或物業(yè)反映，協(xié)商解決；

可以向當(dāng)?shù)胤抗芫只蛘呦嚓P(guān)部門反映問(wèn)題，尋求部門介入；

拿出合同范本，尋找律師，走法律途徑；

找電視臺(tái)、媒體等曝光。