交定金房簽合同，交首款銀行辦理銀行按揭，等待銀行放款，并開始還月供開發商在客戶訂房交定金后會給客戶留有時間準備資金，一般是5到10天，如果客戶覺得有困難，可以再訂房，交定金前跟開發商協商簽合同，交首付首付款的時間

你需要注意的是商品房預售需具備以下條件:(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金,已取得土地使用權證書;(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證,并已辦理建設工程質量和安全監督手續;（四）已取得商品房預售許可證你所說的情況應該問題不大，但在付首付款前需開放商形成書面的協議承諾年底前土地使用權證可以辦下來，否則你有權利退房并要求開發商按協議約定賠償你的損失。

買房子交了定金后，一般限期一個月內交齊首付

感謝邀請！這個問題對我們買房人來說是比較重要的，首先你交過的定金無論你是否買房，開發商是不會退換給你的，因為這個“定金”是合同的一種擔保方式，如果你支付過“定金”不想買了，這屬于支付定金一方不履行義務，是無權要求返還的。有些樓盤預售前，也會收一部分“訂金”，這個訂金是履行合同的預付款，不論哪一方不履行都是可以把錢要回來的，這個大家應該注意下。

接著說下正題，訂金交過之后首付款應該早交還是晚交那，這要分下面兩種情況：

第一 如果房子是期房，那么首付款盡量晚交一些，因為期房的不可遇見因素太多，房子的工程進度不敢得到保證，有些開發商可能因為資金鏈斷裂，導致房子不能正常建造，這樣的話，我們買房子的風險就會比較高，還有些開發商可能因為手續問題不太齊全，如果草草的把首付款交了，對以后的房子產權，能否辦理貸款等都可能出現問題，那時候自己就比較容易處于被動的局面，所以有些樓盤越是有問題，或者開發商資金不足就越容易催促購房人趕緊繳納首付款。

第二 如果是現房的話，早交首付款和晚交首付款都可以，因為房子已經建造好，又是你自己中意的小區和戶型，如果想早一點裝修入駐，就提前交納首付款，這樣后面的貸款程序和交房程序都會相應的提前，你也可以早一點拿到鑰匙裝修入駐。

買房子基本上就是現房和期房兩種情況，我們在實際的買房過程中，應盡量選擇五證齊全的現房購買，購買期房一定要多了解開發商的實力和以前開發樓盤的情況，以免購房過程中產生不必要的麻煩。

這個就看你交定金時候的和開發商的約定了

一般買房流程是：交定金定房----簽合同交首付款----銀行辦理銀行按揭----等待銀行放款并開始還月供

開發商在客戶定房交定金后會給客戶留有時間準備資金，一般是5-10天（看定金定單上的約定），如果客戶覺得有困難可以在定房交定金前跟開發商協商簽合同交首付款的時間。

個人建議買房流程：

1、確定好房子以后，如果是銀行按揭，最好先向貸款銀行的信貸人員咨詢，可通過提前查個人資信來大概確定首付比例和月供還款額，還有就是所需準備的按揭資料。

2、在咨詢完銀行過后可定房，交定房定金，簽定購書并約定簽合同時間

3、簽合同和交首付款（同時）

4、去銀行辦理銀行按揭

5、等待銀行審核通過

6、通過后還月供

我提醒的地方主要是銀行這一塊，因為每個人的情況不一樣，有時候因為個人情況而增加首付比例的增加會造成首付款預算超出，再一個就是銀行的利率的確定，會決定月供的還款額度及利息。

希望對你有用

首付款具體的交付時間，相關法律法規沒有具體規定，各地主管部門也沒有作指導，是由買賣雙方自行協商而定的，一般中介公司的指導流程是過戶當日支付，這樣能避免因賣方產權問題而產生的糾紛。購房指導流程：一、全款購買1、看房，買賣雙方達成協議、支付購房定金2、房屋過戶，支付首付款3、交稅、領取新房產證4、物業交割、支付尾款二、貸款購買1、看房，買賣雙方達成協議、支付購房定金2、提交貸款申請、簽署貸款合同3、物業評估，第三方擔保4、銀行審批5、房屋過戶，支付首付款6、交稅、領取新房產證7、銀行領取貸款合同、房屋抵押登記8、銀行放款給賣方、物業交割、支付尾款9、買方還款，結清后取回房本，注銷抵押登記。

看好期房以后，交完訂金，什么時候交首付款，月供是什么時候開始？

我的回答是：

1. 先查看開發商是否取得了商品房預售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問清楚是否具備購買資格；

2. 需要通過銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，
   
3. 簽定合同，交首付款；
   
4. 等待開發商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；
   
5. 等銀行放款通知，開始月供。
   

01

交訂金前，先做好二項工作

（1）開發商是否取得商品房預售許可證

預售許可證以棟為單位發放，自己挑選的滿意的房源，一定要確認它所在的樓棟已發了預售許可證；

（2）挑選的房源，一定要將它在樓層平面圖中的位置與實物進行比對

該套房源處于中間戶還是邊戶，一梯幾戶，是否南北通透，樓層、朝向和戶型怎樣，都要搞清楚。

我所在的城市行政主管部門規定，開發商自取得商品房預售許可證之后10日內，必須開盤。

從交付訂金、取得預售資格到開盤、挑選合適的房源、下定金，從現實的情況看，大致10天左右。

（3）問清楚，自己是否具備購房資格

有的地方出臺了限購政策，一定要將政策的規定了解清楚。

02

算好房款支付方式

為了便于說明，下面給出一個案例。

2019年，小張和小王夫妻倆生育了二胎。夫妻目前所住的這套房子建筑面積為88平方米，有了小寶后，夫妻倆決定再購買一套面積更大一點的房子。

經過在市場跑盤，夫妻倆終于看中了一個大型樓盤中的一套建筑面積為130平米的房子。

售樓小姐告訴夫妻倆：打完折以后，該套住房售價為119.6萬元，單價為9200元/平方米。

夫妻倆盤算了一下房款的支付方式：先支付47.84萬元，即40%的房款，余下通過公積金和商業貸款支付。

經事后了解，夫妻倆對房款的支付方式是這樣打算的：

（1）當地公積金中心有規定，如第一套房已用過公積金貸款，貸款必須已全部還清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋總價的40%；

（2）夫妻倆均在機關事業單位上班，都有公積金，按照政策規定，公積金貸款的最高上限35萬元；

（3）公積金貸款年利率為3.25%，商業貸款的年利率為基準利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公積金收入合計4800元。經測算，貸款期限為10年，公積金每月需償還3420元，商貸每月償還3931元，合計7351元。

夫妻倆認為，此預算在承受范圍內。

從上例可知，事先把房款的支付方式計算好，看是否在自己力所能及的范圍內，非常重要；同時，為下一步簽訂正式合同時，便于及時確定支付方式。

（4）對銀行貸款審批條件的了解

銀行對貸款審批主要集中在收入證明、銀行流水和征信報告。

一般情況下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，銀行可能會認為有風險；

銀行一般會要求申請貸款的客戶打印銀行流水的時間長度為半年；

征信報告非常重要，如果征信有問題，貸款很難獲得銀行的批準。因此，在沒有繳納定金之前，先把征信報告打印出來，看看有沒有不良記錄。

03

簽定合同，交付首付款

（1）查看了預售許可證，對想購買的房屋有了非常詳細的咨詢，交了訂金，對銀行的貸款審批有了大致了解，測算了房款支付方式，這個時候，就可以與開發商簽定正式合同了。

（2）合同中約定的房款支付方式，前面已經進行了測算，按照預先計算好的方式進行填寫就行了。

（3）合同簽定以后，就開始交首付款。

04

簽定貸款合同和抵押合同

（1）簽定了預售合同，交了首付款，開發商就會整理好材料提交給銀行，等待銀行的通知，辦理公積金和商業貸款手續。一般情況下，這中間相隔1個月左右。這段時間，開發商需將批量的材料進行整理，銀行要審查材料，看是否滿足貸款條件。

（2）在辦理貸款手續時，選擇哪家銀行作為貸款機構，可以參照之前打印銀行流水的那家銀行，因為，家庭收入和支出的主卡可能就是銀行流水的銀行卡，下次償還月供時，能保證有足夠的收入沖抵商貸的月供。

05

等銀行放款通知，開始月供

比較順利的情況下，商業貸款的發放要比公積金貸款提前20天左右，整個貸款時間基本在30—45天左右就可以完成。

貸款審批下來后，銀行會確定一個扣款日，這個扣款日就是客戶開始月供的時間。

06

結語

交付訂金之前，最好先了解清楚房源的具體情況，比如戶型、朝向、樓層、面積等；

如果中意了，就查看預售證，再交付訂金；

后續的事情就按照想好的房款支付方式、銀行貸款審批條件、簽定合同、交首付款、辦理公積金和商業貸款手續的流程就行了。

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