同意高山侃房先生分析。開發商所謂的贈送面積，都是規劃設計之外的建筑，都是在竣工驗收之后改造或加建的，既然是設計之外，又要等驗收通過后加建，說明其不受法律保護，認真起來是要拆除的，但當前這都是普遍現象，所有人都默許了，也不見有誰動真去拆除，再說都是統一建造，不涉及外觀、安全等問題，誰又會去冒天下之大不韙呢？

我是每天分享家居美圖和裝修經驗的飛墨李工，如果你覺得我的回答有趣實用，那就點個贊唄~

都說想要買到一套好房子，找一個靠譜的開發商很重要，青島的有位業主就被開發商狠狠地坑了一把，他花了200多萬買了一套房子，結果現在交房驗收后發現，原本120平的房子現在只有66㎡，簡直就是縮水了一半，這是個什么情況？

開發商解釋只有先把房產證辦了，他們就會將66平改造成120平，你們是不是越聽越糊涂呢？其實是因為這套業主入手的這套地本來批的是別墅用地，但是后來卻改成了洋房，120平的房子面積內有一半都是贈送面積，只有辦了房產證后才會統一改造。

而開發商嘴中的贈送面積其實就是房子內部的一塊空地，這個小區的每套房子里面本來是客廳的位置被開發商改成了一個天井，也就是說整個房子是個環形的，這么奇葩的戶型也真的是讓人郁悶，面積還縮小了那么多。

雖然說開發商承諾業主只要辦理了房產證，就可以改造天井，這樣家里就又能變回120平，但實際上這樣是屬于違建的。首先天井是屬于公共空間，大家共同享有，所以業主并不是想改就能改的，否則害人害己。

一般來說，高層天井有通風、采光以及排泄雨水的作用，甚至維修和消防措施都離不開它，大多數帶有天井的小區都會有明確的規定，禁止業主私自封閉天井，所以開發商想要將每層的天井都封起來改成客廳的這個行為肯定是違建了。

開發商這屬于典型的“偷面積"行為，現在買房子很常見，例如房子的設備平臺、入戶花園、飄窗、露臺以及天井這些地方都會被開發商當成"贈送面積"，購房者們一定要看到這些贈送面積背后的風險。

其實關于這種面積誤差，如果前期簽署的合同上有明確規定就好辦，可以一切按照合同來處

理。但如果合同不明確的話，那么面積誤差比絕對值在3％以內，需要按照合同約定的價格結算房款，而一旦誤差比絕對值超過3％，購房者是可以要求退房的。

現在這種業主交房時發現房子縮水的情況現在已經是屢見不鮮了，不過聽過陽臺違建的，倒是頭次聽見客廳違建的，所以購房者在買房時一定不要只看到贈送的面積，如果沒有產權的保護，隨時都會存在被拆除的風險。

贈送的面積是辦不了房產證的，在房屋規劃里都是沒有的，是開發商宣傳的一個廣告，如厰開式陽臺，算一半面積，為討好用戶，答應交付時封閉，就講贈送你多少平方，但房本上還是按原來規劃審批的一半面積辦的，如果全面計算，容積率提高了，通不過的。在辦理房本能將贈送面積辦進去，開發商已經有通天的本事了，化點錢還是合算的，不會按原單價吧！以后你轉賣就按房本的面積計了，否則也是贈送給下家。

開發商贈送中空大致有兩種情形：【1】普通平層產品贈送陽臺或房間中空；【2】復式或別墅產品贈送客廳中空（中庭鏤空）。這兩種情形需區別對待，不能一概而論。

1、普通平層贈送中空

這類產品的贈送中空操作手法是在建設項目通過竣工驗收之后，由客戶自行或通過購房者集體委托其指定的關聯裝修公司對房屋進行二次裝修改造，通常在與購房者簽訂《商品房買賣合同》的同時與購房者簽訂《委托裝修改造協議》，由購房者委托其指定的關聯裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉及糾紛或訴訟便可以隔岸觀火、置身事外，違規主體是購房者，與開發商何干？

普通平層因開發商對所贈送面積不計算容積率，不具有合法產權，所“贈送”面積屬于非法面積，因此也不可能計入《不動產證》，不能像登記面積一樣可以抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責任。因此，普通平層購房者所獲得的“贈送面積”只是一種非法使用權，屬于違建。

2、復式或別墅贈送中庭鏤空

這類產品所贈送的中空有的計入了產權面積，有的未計入產權面積，視各省市地方法規而定。隨著容積率計算規則的日趨嚴格，贈送中庭越來越多的被納入產權面積。無論是否計入建面，是否上證，都不屬于違建。因為復式或別墅產品，上下兩層或多層都屬于同一業主，中庭現澆樓板，不會改變房屋外觀，也不會影響他人。購買這類產品的客戶可根據自身需要和裝修風格決定是否現澆樓板。

綜上，普通平層贈送中空屬于違建，購買需謹慎；復式或別墅贈送中庭不算違建，隨著計容建面管控日趨嚴格，這類產品日益稀少，且買且珍惜！