筆者在鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事村建國土工作，農(nóng)房建設的規(guī)劃和審批正是工作內(nèi)容之一，為幫助有建房需要的群眾更快更好地建房，筆者這里是按下列程序進行的：

農(nóng)戶申請宅基地——對宅基地進行初步踏勘——召開社員大會討論同意——（土地農(nóng)轉(zhuǎn)用審批）——農(nóng)房建設審批——土地使用審批——動工建房。

下面，就群眾關心和需關注的相關問題作簡要介紹。

一、農(nóng)戶申請宅基地及初步踏勘

申請的目的是讓村里和社時知曉并配合辦理相關手續(xù)，踏勘的目的是確保所選地塊適合建房且能建房。

這一步有些群眾不太重視，但其實很重要。好多農(nóng)村建房的遺留問題就是這一環(huán)節(jié)出了問題，特別是前些年建在基本農(nóng)田上的農(nóng)房。群眾想當然認為想占哪塊地就可占哪塊地，村里和社里也不知曉，導致違法占地，辦不到產(chǎn)權登記還在其次，更重要的是有可能按違建進行拆除（近兩年已很嚴格，以后將更嚴格）。

向村里申請后，村里會通知國土所和鎮(zhèn)里村建辦對擬建地塊進行初步踏勘，以確定該地塊是否屬于基本農(nóng)田，到底能否建房，對屬于基本農(nóng)田的，以及有可能涉及地質(zhì)災害的，會另行選擇適合建房且能建房的地塊。

二、召開社員大會討論通過

這一點，一些建房群眾也比較忽視，認為不重要。殊不知，社員大會的會議記錄及表決情況是宅基地審批的必須材料之一，沒有三分之二以上的社員同意，哪怕所選的地塊符合土規(guī)的要求，也不能進行審批。

因此，為了讓群眾不走彎路，不花不必要的錢，應在擬建地塊符合土規(guī)的前提下，先行按村民自治的規(guī)定召開好社員大會，并按提供的樣式做好會議及表決通過記錄。

三、土地農(nóng)轉(zhuǎn)用的問題

若使用老宅基地建房，就不涉及這一問題。若是另選宅基地及擴大宅基地面積的，一般都會涉及這一問題，只需要擬使用宅基地的當事人按國土所的要求作好配合和繳納相關費用即可。這一項，因各區(qū)縣大多是收到一定數(shù)量的土地農(nóng)轉(zhuǎn)用報件后，才會上報市級部門審批，所需時間約為半年。

四、農(nóng)房建設審批和土地使用審批

（一）利用原宅基地建設。這種利用原宅基地且不擴大宅基地面積的，只需按當?shù)卮褰ㄞk的要求辦理改建手續(xù)即可動工建房。

（二）擴大宅基地面積及另行選址建房的，待土地農(nóng)轉(zhuǎn)用審批后，先到當?shù)卮褰ㄞk辦理擴建或遷建手續(xù)，然后將該手續(xù)復印后交國土所辦理宅基地手續(xù)，通過審批就可動工建房。

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(本文圖片來自于網(wǎng)絡）

農(nóng)村建房需要申請后才可以建設，即使是在自己的承包地上蓋房子也不行。如果確實符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。

村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。

公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

1、全面落實“三到場”要求

《通知》提到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應全面落實“三到場”要求，其中包括：

（1）實地審查申請人條件

收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。

（2）實地丈量批放宅基地

經(jīng)批準用地建房的農(nóng)戶，應當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或授權的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

（3）建房完工后驗收

農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織相關部門進行驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。

通過驗收的農(nóng)戶，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。各地要依法組織開展農(nóng)村用地建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地使用和建房規(guī)劃的各類違法違規(guī)行為。指導村級組織完善宅基地民主管理程序，探索設立村級宅基地協(xié)管員。

2、確保宅基地分配使用公開、公平、公正

建立共同責任機制。按照部省指導、市縣主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的要求，各地要建立健全農(nóng)村宅基地管理機制。省級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門要主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作。市縣政府要加強組織領導，統(tǒng)籌組織協(xié)調(diào)相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村級組織依法履行職責。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要充實力量，健全機構，切實承擔起宅基地審批和管理職責。村級組織要健全宅基地申請審核有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

3、對這些行為嚴肅追責

嚴肅工作紀律。堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”。對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責。農(nóng)村建房需要申請后才可以建設，即使是在自己的承包地上蓋房子也不行。如果確實符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。

村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。

公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

1、全面落實“三到場”要求

《通知》提到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應全面落實“三到場”要求，其中包括：

（1）實地審查申請人條件

收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。

（2）實地丈量批放宅基地

經(jīng)批準用地建房的農(nóng)戶，應當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或授權的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

（3）建房完工后驗收

農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織相關部門進行驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。

通過驗收的農(nóng)戶，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。各地要依法組織開展農(nóng)村用地建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地使用和建房規(guī)劃的各類違法違規(guī)行為。指導村級組織完善宅基地民主管理程序，探索設立村級宅基地協(xié)管員。

2、確保宅基地分配使用公開、公平、公正

建立共同責任機制。按照部省指導、市縣主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的要求，各地要建立健全農(nóng)村宅基地管理機制。省級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門要主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作。市縣政府要加強組織領導，統(tǒng)籌組織協(xié)調(diào)相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村級組織依法履行職責。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要充實力量，健全機構，切實承擔起宅基地審批和管理職責。村級組織要健全宅基地申請審核有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

3、對這些行為嚴肅追責

嚴肅工作紀律。堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”。對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責。

你好，我所在單位就是辦理集體土地使用證的，我來給你說說這個問題。

從我們的角度來看，你有集體土地使用證，集體土地使用證就相當于農(nóng)村的房產(chǎn)證，不知是你要建房還是你家里人要建房，集體土地使用證是誰的名字，是你的嗎？

如果是你的名字，你去到你們鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國土資源所，找到工作人員說明情況，有證就說明你 是有老房子的，看集體土地使用證上有多少面積，只要你不超面積建蓋就行，在老地基上重新翻修房屋是可以的，合法的。

對于這一問題，部分人的認識存在誤區(qū)，認為自己宅基地手續(xù)、鄉(xiāng)村規(guī)劃建設手續(xù)都齊全，就可以隨心所意建房了，所修建的房屋就一定合法了。殊不知，雖然有齊全的建房手續(xù)，但也不是隨心所意想怎么建就怎么建，還必須得按按審批的座落位置、面積大小、層高層數(shù)等進行建設。

簡而言之，手續(xù)齊全的情況下，必須得按審批的指標修建才是合法的，批甲地建乙地、批少建多都不是合法的。

第一，建房手續(xù)齊全，必須是用地手續(xù)、建設手續(xù)雙齊全。

就是宅基地的審批手續(xù)、鄉(xiāng)村規(guī)劃建設的審批手續(xù)都要有，這才真正是建房手續(xù)齊全，缺一不可，哪怕是利用原有的老宅基地進行擴建，也必須得有這兩樣手續(xù)。只在具體的審批之中，若僅是利用原有的老宅基地原址原貌翻建，雖可不辦理用地手續(xù)，但也要提供原有宅基地的使用手續(xù)，并辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃建設審批手續(xù)。

第二，雖然手續(xù)齊全，也不是想怎么建就怎么建，得按審批的指標來建。

筆者管理村建國土這幾年，就有人認為自己既有宅基地手續(xù)，又有鄉(xiāng)村規(guī)劃建設手續(xù)，心存僥幸，于是把房屋的位置移一點或宅基地多占一點、多建一層，被他人投訴的，以至被拆除的還不少，至于建好后無法辦證的也有，最終還是給自己留下了麻煩和擔憂。

（本文圖片來自于網(wǎng)絡）