您好！開發(fā)商辦理預(yù)售許可證的前提條件是： 1、 已取得國(guó)有土地使用權(quán)證； 2、 已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、 已辦理建筑工程施工許可證； 4、 已將申請(qǐng)預(yù)售房屋相關(guān)電子信息錄入西安市房地產(chǎn)綜合網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)； 5、 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 自2006年開始，凡是在西安市購(gòu)買期房都需要進(jìn)行網(wǎng)簽備案，但是只有五證齊全的項(xiàng)目才能進(jìn)行網(wǎng)簽備案，這樣可以有效地防止開發(fā)商一房二賣的情況。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是，在項(xiàng)目五證不全的情況下，開發(fā)商與您簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，購(gòu)房者的合法權(quán)益無(wú)法受到保護(hù)。

一、開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： （一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； （二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書； （三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明； （六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 二、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

1.作為一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，我們自己公司的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書是必須要提供的。再者我們項(xiàng)目既然要辦理商品房預(yù)售許可證，那么首先要寫一份預(yù)售申請(qǐng)書，介紹一下項(xiàng)目的具體情況。還要填如實(shí)寫房管局的《商品房預(yù)售審批表》，并且簽名蓋章。

2.那我們所開發(fā)的項(xiàng)目，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，也必須要有國(guó)土證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、以及建設(shè)工程施工許可證最基本四證后，才具備申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證的條件之一。

3.為了保障廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益，以及預(yù)售專款專用，保障工程建設(shè)，那我們還要在銀行設(shè)立預(yù)售?？钯~戶；這需要我們提供銀行開戶的證明和預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

4.那在項(xiàng)目初期做商品房面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告也要準(zhǔn)備一份。

5.我們所開發(fā)的項(xiàng)目的施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目的總平面圖以及項(xiàng)目白蟻預(yù)防的合同書和備案證明。同時(shí)目前項(xiàng)目施工的形象進(jìn)度照片。

6.最后我們要跑幾個(gè)住建部門，其中的財(cái)務(wù)室、報(bào)建股、節(jié)能辦、建工辦等部門對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目在報(bào)建過程中的手續(xù)是否完善做一個(gè)證明。這樣我們的商品房預(yù)售許可證在規(guī)定的時(shí)限里就可以辦結(jié)了。

一、商品房預(yù)售許可證的辦理辦事流程 申請(qǐng)――受理――初審――審核――發(fā)證――公示1、申請(qǐng)：開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)股提交商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書； 2、受理：市場(chǎng)股出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料； 3、初審：市場(chǎng)股初審開發(fā)企業(yè)提交的資料； 4、審核：分管領(lǐng)導(dǎo)審核后做出決定，并送達(dá)當(dāng)事人，對(duì)不予許可的說(shuō)明理由并告知權(quán)利； 5、發(fā)證：由主要領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后送達(dá)； 6、公示。申報(bào)材料 1、申請(qǐng)書； 2、土地使用權(quán)證； 3、開發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書》； 4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25%的比例； 5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明； 6、商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售 商品房分層平面圖； 7、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 8、物業(yè)管理合同。二、商品房預(yù)售合同備案預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣房產(chǎn)局辦理登記備案手續(xù)。辦事流程：受理――審核――登記備案申報(bào)材料：商品房買賣合同