房屋產(chǎn)權(quán)包括兩部分，一部分是房屋的所有權(quán)，所有權(quán)在法律上是無期限的，所謂設(shè)計(jì)功能50年，是指居住功能，理論上水泥的壽命是50年，50年后，房子的居住功能失去了，可能就什么都沒有了。而平房，即有房產(chǎn)證，又有土地證。即有產(chǎn)權(quán)的另一部分，土地使用權(quán)證，依據(jù)國務(wù)院的答復(fù)：住宅產(chǎn)權(quán)70年自動(dòng)續(xù)期，當(dāng)然土地（宅基地）的使用權(quán)也是70年自動(dòng)續(xù)期的，房子舊了，可以申請(qǐng)危房改造，平房才是有傳世功能的產(chǎn)業(yè)。在拆遷征收中為啥要拆平房呢？就是要收回具有傳代功能的土地使用權(quán)，蓋的高樓大廈，地下蓋的地下車庫去贏利。而被拆遷人不懂法，不學(xué)法，屈服于貨幣補(bǔ)償?shù)拇驂海チ藗鞔漠a(chǎn)權(quán)，而叫苦連天。要錢，錢是別人的，法律能保護(hù)你嗎？只有要房子（產(chǎn)權(quán)），要自己的財(cái)產(chǎn)，法律才能保護(hù)你。依法陽光的選擇，產(chǎn)權(quán)調(diào)換，就近安置是被拆遷人的唯一選擇。

到期后繳納一定的土地出讓金就可以繼續(xù)住這個(gè)房子了。其實(shí)“50年產(chǎn)權(quán)房”確切地說應(yīng)該是“50年土地使用年限房”，年限不是房子的產(chǎn)權(quán)年限，而是土地使用權(quán)的年限。房屋的產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)是業(yè)主的的，而土地是國家的，業(yè)主只有使用權(quán)。土地使用權(quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格，依一定比例繳費(fèi)。房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。

先來個(gè)逼乎似的問候，瀉藥。

對(duì)于土地使用權(quán)到期后，到期后如何處理？很多購房者都有疑問，但是，不論是購房者、地產(chǎn)人，還是國家有關(guān)部門，都沒能找到一個(gè)確切的答案。

十多年前，《物權(quán)法》在土地續(xù)期問題上的說法就已經(jīng)開始出現(xiàn)不同的聲音：

2002年12月，物權(quán)法初審草案第一次審議，建議到期后：無償收回土地，只補(bǔ)磚頭瓦塊價(jià)值。

2004年10月22日、2005年6月26日，物權(quán)法草案第二次、第三次審議，均規(guī)定：需批準(zhǔn)才續(xù)期，要支付出讓金。

2005年10月22日、2006年8月22日，物權(quán)法草案第四次、第五次審議，均規(guī)定：到期后自動(dòng)續(xù)期，但要繳納出讓金。

2006年10月27日，十屆全國人大常委會(huì)第六次審議物權(quán)法草案，認(rèn)為：支付土地使用費(fèi)這一問題需慎重對(duì)待，目前以不作規(guī)定為宜。

2007年《物權(quán)法》最終規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

2016年4月份，溫州部分20年產(chǎn)權(quán)的房子土地使用權(quán)限到期，續(xù)期需繳納高額土地出讓金的新聞一度引發(fā)全國性的熱議。房屋土地使用權(quán)到期如何處理的問題也再次被重視起來。

中國住宅土地70年權(quán)限到期，續(xù)期需要支付出讓金的規(guī)定，其實(shí)源于1990年的一部稱之為“國務(wù)院第55號(hào)令”的行政法規(guī)。其中規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

而在2016年12月28日聊宅小編朋友圈被以下信息所刷屏，《溫州一小步，中國一大步。》、《70年住宅土地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)費(fèi)不收費(fèi)！》，還有很多媒體直接解讀為土地使用權(quán)到期后，自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期的問題其實(shí)已經(jīng)解決了。認(rèn)為所有的住宅土地到期后都不繳費(fèi)，顯示是一種樂觀的誤讀。

我們今天重點(diǎn)會(huì)提下溫州的案例

國土資源部：中共中央國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》。意見提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。因此，為了解決少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期的群眾面臨的實(shí)際問題，維護(hù)他們的應(yīng)有權(quán)益，國土資源部商住建部同意后提出，地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理。

王廣華：一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況，有它的特殊性；另一方面，相關(guān)法律安排還沒有出臺(tái)，地方行政管理部門先按這個(gè)辦法操作，等相關(guān)法律安排出臺(tái)后再與之做好銜接。

請(qǐng)看重點(diǎn)：地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理。

其實(shí)國土部的回答很明顯，目前在相關(guān)法律上并沒有明確說明土地續(xù)期如何收費(fèi)，還沒有立法，怎么收，所以就暫時(shí)不收錢。

這只是一個(gè)臨時(shí)的辦法，還是不要過度引申了。具體以后做要再觀望了，為什么諸多媒體都在故意忽略這個(gè)，目前的不續(xù)期只是暫時(shí)的。

國土資源部的這個(gè)決定和處理辦法，僅僅是針對(duì)溫州“溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題”這個(gè)特例，而不是“土地使用權(quán)70年”的普遍情況。

60年、70年住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題最終如何確定，目前尚無定論。其他相似的土地產(chǎn)權(quán)情況，未來也參照這個(gè)辦理，參照的依據(jù)是《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》。

如果大家都免費(fèi)續(xù)期，那么土地使用權(quán)要有什么意義，還需要?jiǎng)澐?0年、50年、40年的土地使用權(quán)嗎，當(dāng)買70年產(chǎn)權(quán)的房子比20年產(chǎn)權(quán)的房多交50年的土地錢，但是使用起來都自動(dòng)續(xù)約，到期后免費(fèi)延長，你會(huì)怎么選？，大家買房都會(huì)去買10年20年產(chǎn)權(quán)的房子，而買70年產(chǎn)權(quán)房子的人則會(huì)被貼上一個(gè)大大的弱智的標(biāo)簽。

我們?cè)倩仡櫼幌玛P(guān)于“兩不一正常“的解釋：

一、不需要提出續(xù)期申請(qǐng)。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請(qǐng)。

二、不收取費(fèi)用。市、縣國土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。

三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國土資廳函〔2016〕1712號(hào)）辦理相關(guān)手續(xù)”。

諸位看下重點(diǎn)：“仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期”，請(qǐng)不要忽略這條，都沒有續(xù)期好不好，保持現(xiàn)狀，擱置爭議，共同開發(fā)，各位還是自行理解。

當(dāng)然，我知道有人會(huì)搬出物權(quán)法，我們?cè)賮碇刈x一下物權(quán)法“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，很多人認(rèn)為的那樣是無償續(xù)期，但是沒有任何地方說明是免費(fèi)續(xù)期。

那么目前是否也可以參考的案例可以說明土地續(xù)期是如何續(xù)期的？

有，請(qǐng)參考蕭山工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法

《物權(quán)法》149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

《杭州市蕭山區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）正式出臺(tái)，對(duì)蕭山工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期對(duì)象、續(xù)期程序、出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了全面明確。

《辦法》明確規(guī)定了準(zhǔn)予續(xù)期、臨時(shí)續(xù)期、不予續(xù)期三種類型，按續(xù)期類型確定了續(xù)期的不同年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項(xiàng)目，可通過辦理續(xù)期將土地使用權(quán)出讓年限延長10年或20年。

對(duì)一些即將到期，但不符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項(xiàng)目，將予以依法收回。

《辦法》規(guī)定，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的20%確定出讓金基數(shù)，在這個(gè)基數(shù)上再按聯(lián)審確定的續(xù)期年期進(jìn)行修正。

對(duì)于租賃的費(fèi)用，則統(tǒng)一按照杭州市的相關(guān)規(guī)定，按年收取土地租金，土地租金標(biāo)準(zhǔn)按照相同條件下的續(xù)期出讓金乘以土地還原利率確定，土地還原利率暫定7%。

不過，以上我們所說的都是土地使用權(quán)，它和房屋所有權(quán)是不同的。兩者都是房屋產(chǎn)權(quán)的一部分。不同的是，房屋所有權(quán)是永久的，只要房子還在，其所有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人的；而土地使用權(quán)是有期限的，一般是從開發(fā)商取得房子所在地塊的時(shí)間開始計(jì)算。

所以根據(jù)以上新政，如果房子70年產(chǎn)權(quán)到期，國家很可能會(huì)采用以下幾種措施：

1. 向國家提出申請(qǐng)，延長土地使用權(quán)期限。前面聊宅小編說過了，這種解決辦法可能需要交納一部分土地出讓金。

2. 國家收回土地和房子，然后對(duì)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行安置。這種方法類似于拆遷安置，但是得到補(bǔ)償?shù)男路孔樱a(chǎn)權(quán)是老房子剩余的年限。

3. 國家收回土地和房子，對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)人可以拿著這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在其他地方自行購買新的住房。

按照《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)年限是指住宅土地的使用年限。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)條款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年;工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;綜合或其他用地為50年。關(guān)于土地使用年限，有一點(diǎn)要注意了，土地使用期限是從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算。現(xiàn)在很多開發(fā)商有的是由于建設(shè)資金不到位，或者建設(shè)手續(xù)不全、拆遷補(bǔ)償?shù)仍颍瑢?dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)周期較長，這樣一來，不可避免的使土地使用年限縮短了若干年。