你好，我是【小廝回答】，很高興為你解答。二手房過戶賣方存在風(fēng)險(xiǎn)概率較低，一般分兩種情況：一、買家全額付款，這種情況賣家可以說沒有風(fēng)險(xiǎn)，一般交款后馬上過戶，兩者幾乎是同時(shí)進(jìn)行的，對于賣家來說，房款已經(jīng)拿到，交易已經(jīng)完成；二、買家需要走商業(yè)貸款買房，這種情況賣家需要注意一下環(huán)節(jié)即可：1、簽購房合同時(shí)，把買房貸款金額以及最晚付款時(shí)間寫清楚，違約條件明確；2、收到首付款當(dāng)天去房地局過戶，同時(shí)和買家去銀行、擔(dān)保公司簽訂相關(guān)合同，審核清楚合同真假，簽訂時(shí)一定要在銀行或者擔(dān)保公司進(jìn)行，銀行會(huì)把貸款直接放到賣家手上，所以在銀行留的一定是賣家的銀行賬號；3、尾款到賬時(shí)間一般是7個(gè)工作日內(nèi)，如果7個(gè)工作日內(nèi)沒有到賬，要及時(shí)詢問情況。更多專業(yè)的科普知識(shí)，歡迎關(guān)注我。如果喜歡我的回答，也請給我贊或轉(zhuǎn)發(fā)，你們的鼓勵(lì)，是支持我寫下去的動(dòng)力，謝謝大家。

賣家委托中介公司全程交易以及過戶等手續(xù)，是中介公司經(jīng)常遇到的事。一些在外地工作的業(yè)主，沒有那么多的時(shí)間來處理房子的事兒，就全程委托自己能夠信任的中介公司來處理這事。
有些業(yè)主其實(shí)是在本城市，有些也會(huì)委托中介公司來處理這個(gè)房產(chǎn)，也是同樣的道理了。

這種過戶，是一種值得信任和正常的交易，那么，作為買家，應(yīng)該做些什么呢？這里我談?wù)勎业挠^點(diǎn)。

價(jià)格

不管是業(yè)主自己出售這套房或者是委托中介公司出售這套房，作為賣家，在價(jià)格上，賣的價(jià)格是盡可能的高一點(diǎn)，這是無可厚非的。但這個(gè)價(jià)格是不是你要的價(jià)格？要判斷價(jià)格，你就必須對本小區(qū)房價(jià)有一個(gè)初步的判斷，不要等著別人給你說。

有的人可能會(huì)說，中介公司要吃差價(jià)，這個(gè)是有可能的。但是你要明白，中介公司把價(jià)格提高了，你是否愿意接受？

比如說這套房，本小區(qū)其他時(shí)候交易的是150萬，中介公司提高價(jià)格160萬賣，那中介公司中間有10萬元的差價(jià)。這套房比其他房明顯的多出10萬元，你愿意接受？你當(dāng)然不愿意接受。中介公司賣的價(jià)格，還是150萬，還是一個(gè)市場能夠接受的價(jià)格，并沒有賣你的高價(jià)。

中介公司的差價(jià)，賺取的利潤是來自于業(yè)主賣的價(jià)格比較低，比如說業(yè)主可能賣的價(jià)格是140萬或者價(jià)格更低，中介可以賺取10萬元的差價(jià)。

很多時(shí)候不管是中介也好，或者是專業(yè)的投資人也好，買到一套便宜的房，賺到點(diǎn)錢后，很多人都心理不平衡。其實(shí)沒有必要。中介和投資人賺取的利潤，是業(yè)主給的利潤，不是買家有那么高尚，主動(dòng)提高買價(jià)，讓人賺錢。

這個(gè)市場是公平的，你也可以去做。

物業(yè)的交割

由于不是業(yè)主自己賣的房，有多少物管費(fèi)沒有交納，有多少水費(fèi)，電費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)，閉路電視費(fèi)用沒有交納，得注意交清后才能接房。

在交割完成后，還得把水電氣的戶名變更了，這樣才算完整的結(jié)束。

中介公司出售減少風(fēng)險(xiǎn)

由于中介公司本身對交易流程和風(fēng)險(xiǎn)比較了解，在交易的過程中，就會(huì)怎么來規(guī)避你買房的風(fēng)險(xiǎn)，在交易的過程中就會(huì)很順利。該做面簽了，通知你去做面簽;該過戶了，通知你帶哪些資料去過戶，沒有第三方的干擾。

我以前看到一個(gè)買二手房的給我說，說在過戶前，賣家要求把繳納的稅費(fèi)要先打在賣家的賬戶上，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。

這個(gè)要求就有些不太合適了，最后鬧得走上司法程序。

如果是中介公司直接交易，就不會(huì)遇到這么喜劇的事兒，反而會(huì)順利很多。

總結(jié)一下

中介公司交易在完成合同簽定后會(huì)比較輕松的進(jìn)行交易。業(yè)主委托中介出售這房，也是一種責(zé)任和信任，中介公司也要盡快的成交這套房，那中介公司就不會(huì)亂來。

當(dāng)然，這是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對這個(gè)問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)；有什么問題也可以私信，我看到后就會(huì)回答你；也可以點(diǎn)擊關(guān)注我的賬號，方便以后交流這類似的問題。

感謝邀請：

房地產(chǎn)市場的復(fù)雜，常常來自于交易的過程，來自于不同的付款方式。

比如二手房買賣當(dāng)中，買方按揭，賣方要如何才能防止過戶后收不到尾款？

今天我們就一起來聊一聊，買方按揭賣方如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？賣房應(yīng)該注意哪些問題？

一，二手房買賣，買方按揭，賣方如何防止過戶后收不到尾款？

一直以來我們給大家分享的都是，買房者如何去規(guī)避二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)。

大部分的時(shí)間都是站在了購房者的角度，去幫助大家提升買房的技能，買到適合自己的房子。

實(shí)際上，二手房買賣當(dāng)中，業(yè)主在賣房的時(shí)候，也是有著很多風(fēng)險(xiǎn)需要把控的，尤其是買方按揭貸款購房，業(yè)主如何收尾款的問題。

第一，用合同約束。

在二手房交易的過程當(dāng)中，用合同約束買房者，是業(yè)主最常見的一種操作方式。

當(dāng)然，這也是二手房屋買賣過程當(dāng)中一個(gè)必不可缺的環(huán)節(jié)，它保障的是三方的利益，業(yè)主，買房者，房屋中介。

01.合同約束目的。

如果你遇到買房是按揭貸款購買二手房，二手房業(yè)主在賣房的過程當(dāng)中，就需要特別的注意了。

因?yàn)橥ǔＧ闆r下買房子只會(huì)給首付款，而根據(jù)我國的貸款政策來看首付款是相對較低的。

絕大部分的房款還得由銀行放款來收取，也就是買房者向銀行申請房貸，房貸獲批的同時(shí)，會(huì)將對應(yīng)數(shù)額的房貸返到業(yè)主銀行卡上，二手房完成交易。

所以，二手房業(yè)主一定要認(rèn)真的簽署二手房的買賣合同，尤其是銀行尾款這一塊，如果貸款審批不能通過二手房收不到尾款，就要求買房者以全款購買，并且寫清楚違約條件。

說到底，簽署二手房合同的目的就是保證自己的合法權(quán)益，也保證自己能夠收取房屋的款項(xiàng)。

02.合同約束細(xì)節(jié)。

另外，在簽署二手房買賣合同的時(shí)候，業(yè)主一定要注意約束的細(xì)節(jié)和具體的條件。

一般情況下，如果買房是按揭貸款購房，業(yè)主也需要給到買方2~3次的銀行申請貸款的機(jī)會(huì)。

也就是說如果買方向一家銀行申請貸款沒有獲得審批的時(shí)候，可以再次向另外的銀行重新申請。

當(dāng)然，你一定要寫清楚，如果2~3次過后，買方仍然不能獲得銀行的貸款審批就需要湊足全款購房，否則首付款和定金均不予以退還。

第二，資格審查。

二手房業(yè)主在出售自己房屋的時(shí)候，一定不要以為只要有買房者就可以了，就可以萬事大吉，什么都不關(guān)心。

實(shí)際上，我們還需要對當(dāng)下的樓市環(huán)境，也就是樓市的具體政策，以及買方的資格進(jìn)行審查。

01.樓市政策。

作為二手房業(yè)主，在出售自己房屋的時(shí)候，也一定要關(guān)注當(dāng)?shù)貥鞘械恼邉?dòng)態(tài)。

因?yàn)檫@些年樓市的政策真的是出現(xiàn)的太頻繁了，而且這些政策并不是限制二手房的出售，而是限制購房者的購買。

比如限制貸款，限制購房等等，讓很多購房者一夜之間失去了買房的資格。

所以一旦出現(xiàn)這些政策的時(shí)候，就一定要引起重視了，先確定購房者是否在這樣的政策之外，如果被限制，那按揭買房就一定收不到銀行的尾款。

02.購房者資格。

另外一方面，購房者在買二手房的時(shí)候，除了政策的限制之外，其實(shí)他自身是否具備買房的資格也是需要考察的。

首先我國的房貸政策是非常寬松的，但是有套數(shù)的限制，一般情況下一個(gè)人或者一個(gè)家庭，名下只能擁有兩套房貸的房子。

換句話說，如果你的買家已經(jīng)有了兩套貸款的房子，那么這一套房子他鐵定是申請不了房貸的，就很容易收不到尾款。

而且，銀行對買房者貸款申請的條件限制也非常多，有年齡的限制，也有征信狀態(tài)的限制，也有工作流水的限制等等，都是需要賣房者是先搞清楚的。

……

的確如此，二手房買賣的過程當(dāng)中，業(yè)主一定要從以上兩個(gè)大方向來把控風(fēng)險(xiǎn)。

這樣才能大概率的保證房屋交易的流暢性，才能保證自己的權(quán)益，能夠收齊房屋的所有款項(xiàng)。

在交易的過程當(dāng)中減少一些合同糾紛，讓交易變得順暢，變得簡單一些。

二，賣房需要注意哪些問題？

房屋的買賣是一件特別重大的事情，對買房者來說，是對賣房者來說也是如此。

在交易的過程中，買房者特別的注意，因?yàn)樗麄冑嶅X并不容易。而相比之下，賣房者似乎就不太關(guān)心了。

然而誰又知道，業(yè)主在出售自己二手房的時(shí)候，也是需要注意特別多的問題的。

第一，房屋的合理定價(jià)。

如果你誠心出售自己的二手房，那么就需要學(xué)會(huì)合理的定價(jià)，這樣才能提高房屋的流動(dòng)性，達(dá)到出售的目的。

道理很簡單，定價(jià)太高，沒人看更沒人買，定價(jià)太低，自己賣的也非常吃虧。

01.調(diào)查成交均價(jià)。

當(dāng)你決定出售自己二手房的時(shí)候，請不要特別的性急，一定要事先調(diào)查該城市，該區(qū)域，該小區(qū)的成交均價(jià)。

尤其要重點(diǎn)關(guān)注自己小區(qū)的成交均價(jià)，這才是二手房在市場上該有的真實(shí)價(jià)值。

調(diào)查時(shí)間不宜過短，一般情況下以半年時(shí)間，或者一年時(shí)間為限，這樣的調(diào)查才具備參考性。

同時(shí)還需要掌控一下當(dāng)下的樓市行情，是上漲期，下行期，還是平穩(wěn)期，也好適當(dāng)?shù)淖龀錾舷虏▌?dòng)的調(diào)整。

02.定價(jià)。

當(dāng)我們調(diào)查清楚二手房的成交均價(jià)過后，也掌控好了當(dāng)下的樓市行情過后，就可以試著定價(jià)了。

如果你有時(shí)間，在定價(jià)之前可以以買房者的身份去詢問，中介說自己要買該小區(qū)的房屋，看看他們給的價(jià)格是什么樣子的。

道理很簡單，以買房者的身份去詢問中介，一般會(huì)把房屋的價(jià)格報(bào)高一些，也好有個(gè)還價(jià)的空間。

而如果你以賣房者的身份去詢問中介就會(huì)壓價(jià)，因?yàn)樗鼔旱膬r(jià)格越低，就越能夠找到買房的客戶，促成成交。

一般情況下，詢問清楚過后，調(diào)查均價(jià)清楚過后，可以在均價(jià)的基礎(chǔ)上掛高5~10萬，給購房者一個(gè)還價(jià)的空間，就可以掛牌賣出了。

第二，多掛幾家中介。

從我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速的角度來看，一般情況下小區(qū)周邊布置一家中介門店。

當(dāng)自己的二手房也想快速出售的時(shí)候，可以適當(dāng)?shù)亩鄴鞄准抑薪椋?dāng)然要就近的掛，不要跨區(qū)域，畢竟二手房是具有地域性的。

01.不簽獨(dú)家。

需要提醒二手房業(yè)主的是，在掛牌賣出的時(shí)候，千萬不要和中介機(jī)構(gòu)簽署獨(dú)家。

簽署獨(dú)家房源，是指你的房子只能交給某一家中介出售，這樣就減少了客戶的數(shù)量，反而會(huì)失去流動(dòng)性。

你要知道，盡管中介都是從事賣房這個(gè)行業(yè)，但是不同的中介公司，不同的業(yè)務(wù)員手里面有不同的客戶。

而二手房的流動(dòng)性本身就不是特別快，他是一個(gè)大金額的產(chǎn)品，需要更多的客戶看房才可能提高流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)快速的賣出變現(xiàn)。

02.多掛口碑好的大中介公司。

另外，在掛牌給各個(gè)中介公司的時(shí)候，也盡量要去選擇那些口碑較好的大牌中介公司。

即便是要選擇那些小型的中介公司，也要選擇那些有2~3家，或者4~5家連鎖店的中介門店，這樣才更靠譜。

如果只是一些小型的看上去半死不活的中介公司，我建議你盡量不要把房子掛到他們店里面了。

這樣的公司，說不定哪天因?yàn)闃I(yè)績不好，因?yàn)榉孔獾淖饨穑瑔T工的工資而關(guān)門倒閉，很可能你的房子交易到一半，中介人員就失蹤了。

……

的確如此，其實(shí)二手房業(yè)主在賣房的時(shí)候，也需要注意這樣的兩大問題。

說到底，房屋的交易是一件特別重大的事情，對業(yè)主也好，對買方也好，都是需要特別注意的。

只有把握好每一個(gè)細(xì)節(jié)，才能夠讓交易更輕松，讓二手房賣得更快，流動(dòng)性更好。

三，小結(jié)

總的來說，房子涉及到的金額特別龐大，絕大部分人去買房都需要向銀行申請一筆貸款。

所以不管是賣房者還是買房者，在平時(shí)都要多關(guān)注銀行的貸款政策，多了解一些申請房貸的相關(guān)知識(shí)。

當(dāng)然了，最后還是要特別提醒廣大的購房朋友們，不管是買新房還是買二手房，需要注意的問題還很多。

說到底，打鐵還需自身硬，不管是買房還是賣房，一定要提前做好充分的了解和準(zhǔn)備。

注意每一個(gè)交易細(xì)節(jié)的同時(shí)，學(xué)會(huì)規(guī)避一些可能出現(xiàn)的合同糾紛和經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

做到先禮后兵，把擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)和顧慮攤在桌面上來說開，用合同約束維護(hù)自身的權(quán)益。

我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機(jī)，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，板塊輪動(dòng)，購房貸款政策，購房知識(shí)，時(shí)常還要分享重慶樓市一線動(dòng)態(tài)，我們一起交流，一起成長吧！

一定要找中介機(jī)構(gòu)來買賣，有意向就要收取定金。所有的房款全部進(jìn)賬，才可以給鑰匙。