看好期房以后，交完訂金，什么時候交首付款，月供是什么時候開始？

我的回答是：

1. 先查看開發商是否取得了商品房預售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問清楚是否具備購買資格；

2. 需要通過銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，
   
3. 簽定合同，交首付款；
   
4. 等待開發商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；
   
5. 等銀行放款通知，開始月供。
   

01

交訂金前，先做好二項工作

（1）開發商是否取得商品房預售許可證

預售許可證以棟為單位發放，自己挑選的滿意的房源，一定要確認它所在的樓棟已發了預售許可證；

（2）挑選的房源，一定要將它在樓層平面圖中的位置與實物進行比對

該套房源處于中間戶還是邊戶，一梯幾戶，是否南北通透，樓層、朝向和戶型怎樣，都要搞清楚。

我所在的城市行政主管部門規定，開發商自取得商品房預售許可證之后10日內，必須開盤。

從交付訂金、取得預售資格到開盤、挑選合適的房源、下定金，從現實的情況看，大致10天左右。

（3）問清楚，自己是否具備購房資格

有的地方出臺了限購政策，一定要將政策的規定了解清楚。

02

算好房款支付方式

為了便于說明，下面給出一個案例。

2019年，小張和小王夫妻倆生育了二胎。夫妻目前所住的這套房子建筑面積為88平方米，有了小寶后，夫妻倆決定再購買一套面積更大一點的房子。

經過在市場跑盤，夫妻倆終于看中了一個大型樓盤中的一套建筑面積為130平米的房子。

售樓小姐告訴夫妻倆：打完折以后，該套住房售價為119.6萬元，單價為9200元/平方米。

夫妻倆盤算了一下房款的支付方式：先支付47.84萬元，即40%的房款，余下通過公積金和商業貸款支付。

經事后了解，夫妻倆對房款的支付方式是這樣打算的：

（1）當地公積金中心有規定，如第一套房已用過公積金貸款，貸款必須已全部還清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋總價的40%；

（2）夫妻倆均在機關事業單位上班，都有公積金，按照政策規定，公積金貸款的最高上限35萬元；

（3）公積金貸款年利率為3.25%，商業貸款的年利率為基準利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公積金收入合計4800元。經測算，貸款期限為10年，公積金每月需償還3420元，商貸每月償還3931元，合計7351元。

夫妻倆認為，此預算在承受范圍內。

從上例可知，事先把房款的支付方式計算好，看是否在自己力所能及的范圍內，非常重要；同時，為下一步簽訂正式合同時，便于及時確定支付方式。

（4）對銀行貸款審批條件的了解

銀行對貸款審批主要集中在收入證明、銀行流水和征信報告。

一般情況下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，銀行可能會認為有風險；

銀行一般會要求申請貸款的客戶打印銀行流水的時間長度為半年；

征信報告非常重要，如果征信有問題，貸款很難獲得銀行的批準。因此，在沒有繳納定金之前，先把征信報告打印出來，看看有沒有不良記錄。

03

簽定合同，交付首付款

（1）查看了預售許可證，對想購買的房屋有了非常詳細的咨詢，交了訂金，對銀行的貸款審批有了大致了解，測算了房款支付方式，這個時候，就可以與開發商簽定正式合同了。

（2）合同中約定的房款支付方式，前面已經進行了測算，按照預先計算好的方式進行填寫就行了。

（3）合同簽定以后，就開始交首付款。

04

簽定貸款合同和抵押合同

（1）簽定了預售合同，交了首付款，開發商就會整理好材料提交給銀行，等待銀行的通知，辦理公積金和商業貸款手續。一般情況下，這中間相隔1個月左右。這段時間，開發商需將批量的材料進行整理，銀行要審查材料，看是否滿足貸款條件。

（2）在辦理貸款手續時，選擇哪家銀行作為貸款機構，可以參照之前打印銀行流水的那家銀行，因為，家庭收入和支出的主卡可能就是銀行流水的銀行卡，下次償還月供時，能保證有足夠的收入沖抵商貸的月供。

05

等銀行放款通知，開始月供

比較順利的情況下，商業貸款的發放要比公積金貸款提前20天左右，整個貸款時間基本在30—45天左右就可以完成。

貸款審批下來后，銀行會確定一個扣款日，這個扣款日就是客戶開始月供的時間。

06

結語

交付訂金之前，最好先了解清楚房源的具體情況，比如戶型、朝向、樓層、面積等；

如果中意了，就查看預售證，再交付訂金；

后續的事情就按照想好的房款支付方式、銀行貸款審批條件、簽定合同、交首付款、辦理公積金和商業貸款手續的流程就行了。

江南文蘊的世界，希望得到您持續的關注。

你買房子到交月供，這中間還有很多手續要辦的。如下流程。

1，交了首付。

2，當天簽房地產買賣合同，當天去銀行辦理按揭，辦完按揭回家等通知。

3，約1周銀行就會審批通過，每個銀行政策不一樣每個地區政策也不一樣時間也不一樣。快的幾天，慢的十幾天。

4，約2周銀行就會放款并發信息通知你，這每個銀行政策不一樣每個地區政策不一樣時間也不一樣。快的2周，慢的大半年。因為放款關系到銀行的額度，利率等。

5，收到信息后，下個月就開始月供了。

所以，最主要是第四步，每個地區每個開發商每個銀行都不一樣的，而且到年底資金更緊。

首付款是交給開發商的，有時不同的開發商會對交納首付的時間有不同的規定，真正決定貸款月供開始時間的是你的貸款合同。當你與貸款銀行簽定合同后，說明銀行和你之間的借貸關系正式形成，在簽定貸款合同次月起就要給銀行還月供了。

1、首付款是房屋購買時的第一筆預付款，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，首付款應及時支付。

2、購買期房還貸：在簽訂完購房合同后，補齊貸款資料送去銀行審批，銀行批準貸款后，從銀行放貸之日起，一般是同一天之后的一個月內開始還貸（即自放款的次月開始還月供）。

期房：人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。