《城市房地產管理法》對此有規定：

第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

房產證全稱是房屋所有權證書，是房屋的產權證明。主要目的是確認房屋的權利人和房屋面積，用途，地理位置等信息數據，此外，他也會附帶一些土地的相關信息。是房屋的身份證和所有權證明，也就是房屋的“所有權”，包括占有、使用、收益和處分等權利在內的全部所有權都屬于持證人，這是與土地證的較大區別。

土地證，全稱是土地使用證，該證的用途就是房屋所在土地的租用使用紀錄。依據憲法，我國的土地一種是國家所有的，另外一種是村鎮集體所有的。蓋房子之前就必須取得土地的使用權，持證人只是有期限的獲得土地使用權，一般20年-70年不等（工業、商用等）。只有有了土地的使用權，才能對該區域土地進行改造設計等。

二者分別規定了房屋的所屬權和土地的使用權。我們擁有房屋的所有權，我們可以說房屋是我們的，但是，我們不能說這塊地是我們的，因為土地都是國家或集體的。 有了房屋的所有權，那么我們就可以對房屋進行買賣，建設和拆除等而不受其他人干預，同時他人也無權干涉。 但是，土地的使用權是和土地的所有權不等價的。只有使用的權利，但是沒有所有權。打比方來說，土地使用權的只能依法轉讓，我們就需要書面給出土地使用權轉讓合同。

1、房產證是是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，憑房產證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈與、出租、抵押等權利；土地證是土地證，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。

2、房產證是證明房屋合法的依據，土地證是證明土地合法的依據，二者證明主體不一樣。

3、土地證是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書；房產證是證明你擁有該房屋所有權的證明文書。 依據《物權法》今后城市發放房產證與土地證合的不動產證書。

4、土地證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權，對于國有土地使用證，其上的房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地(或宅基地)，那么其上的房屋就不能抵押、買賣，贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。 我國的土地所有權只有兩個：一是城鎮土地國家所有，二是鄉鎮土地村民集體所有。因此，任何單位不能單獨買賣土地所有權，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權，土地使用權也不能單獨轉讓，當土地上的房屋轉移、抵押時，其附屬的土地使用權也隨之轉移、抵押。

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我國國家規定，土地屬于國家或集體所有，個人擁有的只有使用權限。但是房子的主體部分，根據物權法上屬于個人所有。但是房子必須依附于土地存在，二者的關系是相輔相成的。土地年限到期后，可以繼續續期，如果城市規劃需要拆遷的，則必須是給予相應的補償。土地使用權是有期限的，而房屋所有權是沒有期限的。

　　關系：要力求土地產權和房屋產權一致。　　不同：

1、內容不同。土地產權包括土地所有權及與其相聯系的和相對獨立的各種權利，如土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等。房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。　　

2、發生糾紛管轄不同。土地歸屬發生爭議由國土資源行政主管部門管轄。房屋歸屬發生爭議由法院管轄。　　

3、先后順序不同。必須是先有土地產權后有房屋產權。

房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久；而土地使用權期限根據1990年的《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，分為40年、50年或70年不等居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續使用權。 　　土地使用權 土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。 　　房屋所有權 房屋所有權屬于個人產權，是私有財產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永久的。 　　土地使用權和房屋所有權的區別在于：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有“房產證里是沒有期限登記欄的”；土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。也就是說房子的所有權是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產權人的，但是我們是社會主義國家，土地是國家的。

您好，我是注冊執業的土地估價師和房產評估師。

關于您所咨詢的問題，目前在商品住宅小區開發過程中，房地產開發商取得土地使用權，但是辦理房產證書時，是需要根據房屋買受人分別辦理房產所有權證書，土地使用權相應分割并轉到個人名下，但并非個人使用權而是“共有權”，到期后會需要業主委員會集體繳納出讓金辦理續期。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。