2016年以前物業管理企業確實需要資質，但之后取消二三級資質只保留一級資質，到去年連一級資質也取消了。所以現在管理小區的物業企業只要工商注冊就可以了，沒有資質的要求了。

答案是肯定的。

準確實施日期是自2018年的3月8日開始。在這一天，住建部發布了《關于廢止<物業服務企業資質管理辦法>的決定》，自此之后，物業公司不再實施資質管理。

個人感覺，對物業公司實施資質管理，是非常有必要的，也在10余年的過程中起到了一定的作用。至少，它是評判一個企業綜合實力的重要參照，也是業主及其他甲方在選聘物業公司時的一個重要參考；此外，資質管理也確實孕育了一批國內的知名物業品牌。

而相關部門作出取消物業資質管理的決定，當然是高屋建瓴，高瞻遠矚；主要目的是將物業行業完全推入市場，放寬行業準入限制，增加業主自主選擇權利，優勝劣汰，輕資質，重誠信等等。

但現在看來，取消物業資質后的兩年左右的實踐來看，這個事情帶來了許多負面的影響：

一、準入門檻的降低，使得原本就聲名狼藉的物業行業雪上加霜。

沒有資質的限制，用老百姓的話說，現在是個人，就能開個物業公司摟錢。這個行業變得更加的魚龍混雜，一灣渾水。

二、物業服務導則和信用評價體系滯后，市場監管缺失。

這導致行業競爭愈發無序，混亂不堪，由此招致老百姓更加強烈的不滿。

現在成立物業公司，由于取消了資質管理辦法，所需材料與一般的有限公司一致，包括：注冊地址、法人身份證明、公司章程等。

但是，由于資質取消，各地對于物業公司接管項目有不同條件的要求，比如：部分城市實行動態管理，進行信用等級評定，依據從業人員數量、管理面積規模、服務品質等方面進行打分，對低于限定分數的企業，禁止接管新項目。

具體的實施辦法，要根據你所在城市的情況定。

我贊成納入社區管理，感覺社區是依靠和放心，因為社區不是逐利為目的，再說社區黨員多管理有層面，物業以利為目的，剛性教調，服務意識不到位，注重外在形象，缺少內在修養。當然凡事都有二面性，促進改善都是要的，我贊成納入社區，但不是堅決要取締物業，像別墅小區，社區是做不到的外表形象和剛性管理的。

關于物業管理中的若干問題

宋公明

1，住建部取消物業服務企業資質核定，物業服務市場監管將何去何從？

物業管理公司作為企業，其經營活動本來就受工商稅務等部門監管，例如要領取營業執照每年還要年審等等。住建部的執業資質，本來就是形式主義產物。所謂物業管理，就是把小區或大樓的保安，保潔，綠化，維修等發包給安保公司，保潔公司，綠化公司，維修公司，誰不會呢？

2，物業和業主的關系

物業管理公司和業主的關系，很難得有處理得好的。這有以下幾方面原因：

一是多數業主對物業管理不了解，不關心，順大流，以為別人能過我也能過，吃虧不方便又不是我一家，自己何必出頭？所以業主不齊心，互不聯系，互不信任，一盤散沙。“家不和外人欺”，這樣一來一些物業公司就可以任意欺詐和玩弄業主。

二是很多業主在入住時物業管理已經是客觀現實，因此不得不接受這個現實。

三是很多物業沒有業主委員會，或者只是形式上有，而實際上不管事，只是擺設。業主委員會成員不懂物業管理的基本知識，也不知道業主委員會有哪些職能和權利，也不知道如何維護業主的合法權益，遇到問題或者斗不過物業公司，或者只顧撈取自己個人利益。

四是物業管理條例不符合實際，條文繁瑣復雜，很少有業主認真看閱讀過全文。相關規定不能起到規范和制約物管公司的作用，政府對物業公司往往疏于管理，現在連價格也放開了，讓物管公司任意胡作非為，而業主投訴無門，打官司又不會打打不起更打不贏，只好忍氣呑聲，矛盾越來越深。

3，什么是前期物業？

對于商品房來說，業主們不可能同時入住，總是有先有后的。業主入住時，物業公司早就在那兒等著了：“大媽，交錢吧”。這時你不得不接受這個現實。一般人購房時大多不會去問物業如何管理，問也不會告訴你。其實物業公司和開發商往往是一家，早就算計好了。等你發現買得起房卻交不起物業費時，一切為時已晚。業主們來自四面八方，入住有先有后，又互不相識，如何能組織業主委員會呢？所以只能聽任開發商炮制的所謂“前期物業”擺布，毫無招架之力，等成了既成事實，要改就難于登天了。有的物管欠分包單位一屁股債跑了,業主不得不去償還,因為人家分包方是為你業主服務的。

4，物業管理是怎么產生的？

過去沒有物業管理這一說，居民區居民點的公共事務由居委會管理。居委會會組織居民打掃公共衛生和治安聯防，垃圾費也是由居委會出面收取。現在居委會不管了，居民小區的公共事務也成了物業。

5，什么是物業？

所謂物業，其實就是居民小區內的公共事務，包括：1，安保，2，保潔，3，綠化，4，電梯及公用設備的運行和維保，5，其他。

6，業主要注意作么？

對于物業，業主們應當明白以下幾點：一，這些公共事務，是業主們共同的權利和責任。自己的房門自己上鎖，自己家的衛生自己打掃，但這些事也可以委托別人來代理，例如家庭衛生可以委托鐘點工打掃。過去大戶人家，一個門里有好多小家共居，福建土樓一個門里甚至有幾十戶上百戶共居，當然也會有公共事務產生。居民小區也相類似，小區共公共事務業主可以自己承擔，例如采取輪流值班，輪流打掃等，這在過去是很自然很平常的事，很多人應當還記得輪流值夜輪流打掃樓道和公廁的歲月。當然，現在有條件，大家都要享受和擺譜，那么將這些自家的事務和公共事務委托給別人干也是可以的。但是要記住，委托別人干可以，但是事情還是你的，權利和義務還是你的，別是只代理而已。

二，公共事務委托可以采取1，聘請代理人的方式，例如你想找個鐘點工，自己不熟又怕跑腿，可以委托親友代勞。公共事務也同樣，可以委托律師，職業經理人來代理，也可以聘用有這方面能力的人代理。2，對外發包方式。既可以分別發包給專業公司，也可以讓一家總包代理，然后再由總包分別分包，例如委托物業公司。所以物業管理不是一定要給物管公司，而采取何種方式，完全是業主的權利，應當讓業主通過民主方式來決定。

三，無論采取哪種委托方式，業主都是委托人，而物業管理和其他代理人都只是受托人或稱被委托人。雙方是委托和被委托的關系。這個關系決定了雙方的民事權利和義務。就是受托人是以委托人的名義進行民事活動，后果由委托人承擔；受托人不能違背委托人的意志行事，不能侵犯委托人的合法權益；受托人只能在委托權限之內行使代理權。而現在的物管公司完全反客為主，成了業主頭上的老爺，業主要聽物管公司的擺布，要服從物管公司的利益。這是物業管理的最大誤區。

明白了以上幾點，就明白了業主委員會的地位和責任。

7，關于業主委員會：

一，業委會的重要性。物業管理既然是業主們的公共事務，業主又是實行自治，民主管理。民主管理的形式就是業主大會，業主大會是物業民主管理的最高權力權力機構，而業主委員會是其常設機構，在業主大會閉會期間行使業主大會賦予的權力。采取何種物管方式，應由業主大會民主討論決定，由業委會具體執行。所以業委會相當重要，必須要有實體和人員，如果業主中有專業人員又愿意稱務幫忙或兼職當然最好，不行也可以聘用專業人員，例如會計，律師，經理人，這筆錢是必須化的。物業管理公司應當和業委會簽合同，而不是和每個業主單獨簽合同。業委會和物管公司所簽合同應當是委托代理合同，而不是其他合同。物管公司只能代理權限內履行義務，對業主的任何要求都必須得到業委會的授權或同意，這是關鍵所在。這樣各方的關系才能理順。物管費不是物業公司去收，而是業委會負責收費，（當然物業經營收入也應由業委會收取），物管公司只能在受委托的情況下代收。收取標準也應由業主大會根據實際情況決定。物管費掌握在業委會手里，根據合同和服務質量分期支付給受托方，物業和安保，保潔，綠化，維保等分包單位的合同必須經業委會審查認可。這樣，業主才能把物業管理權握在自己手里，而不是受物管公司或受托人的擺布支配。

二，業委會的產生。業委會不會憑空產生，首先要有業主大會的召開。而業主們很難齊心，業主大會很難召開。怎么辦？按理說，當地居委會應頭出面牽頭，先由若干極積分子熱心人成立籌委會或籌備小組。將上述利害關系以及業委會候選人及工作制度行動方案等用公告和電子文檔微信等方式告知全體業主，有意見請在規定時間內返饋，否則以默認論。這樣把業委會成立起來。有了業委會，業主才有主心骨，才能處理日常事務，才能進行維權。

三，物業管理方式的選擇和業委會的職能。由籌委會提出備選方案由業大會民主決定。

四，業委會的工作制度，財務制度，人事制度，和一般企業單位有共性，就不多說了。方案由業主大會決定后執行。

8，業主可以從物業中獲得收益嗎？

可以。小區內有多種收益渠道，例如一，廣告，電梯及公共場所的廣告位可以出租，收入可觀。二，公攤和公共場地出租，這也是一筆巨大的收益，三，綠化及其他收益。這些收益除云成本，理應歸全體業主所有，，可以抵沖一部分物業費。如果經營得好，甚至全部抵沖還有結余。

9，為什么現狀很難改變？

沒有政府的領導發動組織和支持，要改變現狀，困難很大。有些人高喊民主，不斷要求一人一票的民主，好啊，居民小區的公共事務不就是最好的實踐場所嗎？給你民主為何又不要了？小區物業為何不能實行自治和民主管理呢？業主大會為何不能實行一人一票呢？為何要把物管公司強加在業主頭上呢？越是高檔小區越是無法實行民主管理，可以見所謂民主，不過是各取所需的口號而已。老百姓的利益，只有靠自己團結起來去爭取，民主是喊不來的，也是等不來的。

鑒于你希望擔任物業項目經理，建議考慮以下相關證件：

一、物業項目經理資格證。

國務院2016年3月取消原建設部注冊物業管理師資格證書，目前尚未恢復考試。

但作為物業項目負責人，你最好還是考取一個社會辦學的物業經理資格證書。一方面通過培訓學習，全面了解本行業的系統知識；另一方面也有助于用人單位對你的了解和認識。

二、電梯安全管理證

按相關規定，電梯使用單位應配備電梯安全管理人員，至少有一名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員承擔相應的管理職責。

實踐中，物業公司多是將電梯外包于專門的維保公司，但物業也必須配備一名具有電梯安全管理證的工作人員。當發生電梯困人等突發事件時，在維保公司不能及時趕到的情況下，可以應急處理，先解救被困人員。

因此，個人認為這個證件對于物業項目經理來說，是非常有必要的。

三、消防設施操作員證

物業公司作為小區管理機構，維護公共消防安全是其不可推卸的責任。而項目負責人一般是小區消防管理工作的第一責任人，此外相關政策規定，小區內每個消防監控室需安排兩人持“消防設施操作員證”上崗。

取得這個證書，有利于你加深對消防工作的認識，了解中控室相關設備的運行，提高你自身的含金量。

四、電工證

應該說電工證是目前一個含金量非常重的證書，雖然物業小區對于電工的技術要求不是很高。

但擁有這個證書，當面臨工程維修方面的事宜時，你會更加游刃有余，不顯得外行。

簡單說這些，僅供參考。項目經理不容易，需要每天處理各類紛繁復雜的事務。

具備上述證書，會極大的提升你的綜合實力。

中國城市物業服務不應以樓座、房地產開發單元為單位，而應區域性劃分。現在所謂的小區，房地產商開發那一塊就形成一個小區。居民區塊被割裂的四分五裂，好多都不配套。 管理本來應是國家政府最基層組織的重要民生工作，變成了物業公司的事。服務公司成了管治公司。居民小區各自為政，都有自己一套管理辦法、把居民圈在一個一個的圈圈里。 物業管理應是以區域街道一級組織負責。應各是保潔清運、綠化、公安、消防、電力、熱力、自來水、房屋維修、城管等專業化的服務行業性或專業管理部門來服務和監管。社會上也不應設置一個綜合全保的公司。也不應該讓居民去自己選什么公司。

1、資質取消后，物業公司的門檻就有所降低，會出現一些投機倒把的企業，這個避免不了。

2、但是現在很多物業項目招標的時候還是會要求在2017年前取得資質的物業企業才能投標，還是有一定行業規則限制。

3、必須在房管局備案，前提是能中標。

4、物業管理取消資質是行業發展的創新，盡可能的走市場經濟，由市場決定這個行業發展方向。

5、收繳物業費是物業企業的收入來源，就如果制造業銷售產品一樣合情合法。