根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。最后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。合同應(yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

要區(qū)分房產(chǎn)證是自己未拿到手還是房產(chǎn)證未辦下來。如果是房管部門已辦證，但因銀行抵押等原因自己未持有房產(chǎn)證，這種情形下可以簽訂買賣合同出售房屋。如果房產(chǎn)證未辦下來和別人簽訂房屋買賣合同，合同的效力則存在問題，應(yīng)屬于效力待定。如果在約定時(shí)間取得房產(chǎn)證，則屬于有效合同。如果在約定時(shí)間未取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶登記，該合同則屬于無效合同。提醒大家，不管哪種情況，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，都要審查賣方是否有房產(chǎn)證，且該房屋是否登記在出賣人名下。如果房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還應(yīng)征得出賣人配偶同意。華商報(bào)記者陶青

沒有法律效力，沒有房產(chǎn)證就是沒有法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，買賣不受法律保護(hù)

沒有房產(chǎn)證的房子再次轉(zhuǎn)讓，買賣雙方簽訂的購房合同是否有效？這是一個(gè)相當(dāng)普遍的問題。由于商品房銷售實(shí)行預(yù)售制，加上各種原因，可能導(dǎo)致已交付的房屋長(zhǎng)時(shí)間無法辦理房屋權(quán)屬證書，幾年甚至十幾年辦不了證的都有。但是，這樣的房產(chǎn)交易又大量的存在。對(duì)待這類房屋買賣合同的有效性問題，要有所區(qū)分，如果是小產(chǎn)權(quán)房，根本辦不了證的，房屋買賣合同就屬于無效合同。如果是商品房，簽訂房屋買賣合同時(shí)，尚未取得房屋權(quán)屬證書，這樣的合同是有效的。

認(rèn)定未取得房屋權(quán)屬證書的房屋交易合同有效性的法律依據(jù)

購房合同有效性主要是根據(jù)《合同法》和最高人民法院的司法解釋來認(rèn)定。

1、根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，合同無效的法定情形有以下幾種：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段而訂立的損害國家利益的合同。

（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同。

（三）以合法形式掩蓋非法目的的合同。

（四）損害社會(huì)公共利益的合同。

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同。

也就是說，只有符合上述五種情形的合同才能認(rèn)定為無效合同。對(duì)于題主所說的情況，排除前四種情形，合同是否有效取決于購房合同是否違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條進(jìn)一步明確，上述條款中所說的“強(qiáng)制性規(guī)定”指的是效力性強(qiáng)制規(guī)定，而非管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓房屋的第（六）項(xiàng)為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。這里使用的是“不得”，根據(jù)法院實(shí)際判例，一般認(rèn)定此條款不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

由此可知，未取得房產(chǎn)證的房屋的交易合同，不屬于《合同法》規(guī)定的無效合同法定情形的第（五）項(xiàng)，所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

2、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

這就是說，無論是買方，還是賣方，都不能以賣方在出售房屋時(shí)沒有取得房產(chǎn)證為由，主張合同無效。

現(xiàn)實(shí)中，有很多這樣的案例，賣方將未取得房產(chǎn)證的房子賣出，幾年后房產(chǎn)證辦下來了，但是，由于房?jī)r(jià)大幅上漲，賣方反悔不認(rèn)賬，主張合同無效。上述司法解釋明確了合同的有效性。這也就排除了賣方為了償債而不承認(rèn)合同有效性的問題。

房子被查封后，買方應(yīng)該如何維權(quán)？

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物權(quán)以登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，盡管你已經(jīng)支付了購房全款，但是，由于沒有房產(chǎn)證無法辦理過戶登記，還不能證明房子屬于你。也就是說，從法律角度來講，房產(chǎn)仍屬于原房主的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，法院可以查封該房產(chǎn)作為原房主的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。

然而，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

通俗點(diǎn)說就是，只要題主全部滿足上述四個(gè)條件，就可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，請(qǐng)求對(duì)案涉房屋排除執(zhí)行。由于題主已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款，且購房合同合法有效，而未辦理過戶手續(xù)的原因是由于賣方未取得房產(chǎn)證，并非由于題主的原因。這三個(gè)條件滿足了，剩下的關(guān)鍵在于第（二）項(xiàng)。也就是要看題主是否已經(jīng)實(shí)際占有了案涉房屋。如果房屋已經(jīng)交付給題主，那么根據(jù)上述司法解釋，題主就可以向執(zhí)行法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，并有希望將案涉房屋排除執(zhí)行。相反，如果房屋尚未交付給題主，即使你向執(zhí)行法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，也無法獲得法院支持。

上述推理是假設(shè)賣方是直接購買的新建商品房，開發(fā)商未辦理房產(chǎn)證。如果原房主并非直接由開發(fā)商手里買的一手房，而是經(jīng)過了轉(zhuǎn)手，那么情況就要復(fù)雜的多，維權(quán)也將變得相當(dāng)困難。