1）和原業主談房價，不要中介傳話

談房價的時候，一定要和房東親自談，不要你報一個價，讓中介幫你傳話之類的，容易被中介和業主聯手做局。比如中介拿到業主的底價，中介和你談上浮后的價格，你又同意了的話，多出的錢，中介參與抽成，這其實也損害了你的利益。是否貸款這些也要和業主說好。全款的話，你對房價的話語權會稍高一些，可以要求適當降房價。

2）約定賣方交易稅費誰出

現在一般房主都要求是盡收價，那么原業主賣房的個稅、營業稅就需要搞清楚了。總之如需繳納個稅、營業稅等，需要約定好由誰出。

賣房：2年以上房產不繳營業稅，2年內5%；原業主如果是持有超過5年且是唯一住房，那么賣方就沒有個稅了，否則就是房價1%

3）談妥房價后，算契稅，和中介談中介費

中介費對于買方常見的報價是房價的1個點。中介還會積極的幫你計算契稅、原業主的個稅等等。如果按揭，中介還會跟你要收評估費（貸款的0.4%，0.5%之類）、按揭服務費（貸款的1.5%）。

4）不要簽包干價！！！

注意，此處敲黑板！重點來了！不要和中介簽包干價！不要和中介簽包干價！不要和中介簽包干價！ 重要的事情說三遍。讓中介帶著去辦過戶、辦契稅等，都自己交錢就行！

中介在幫你計算稅費的時候，基本是按照你的成交價作為基數在計算，比如你是二套房100萬交1%稅，那么就是1萬，對不對？沒經驗的話，你肯定覺得是對的。本來規定也確實是這樣，但如果稅費包給中介的話，中介辦過戶的時候，會無聲無息用政府指導價報稅，絕大多數區域，指導價往往比你成交價少得多，有的甚至只有成交價的一半。算賬的時候如果3、4萬的稅費，中介只需支出1、2萬。

多說一點，報稅價格低我認為還是有很大危害的，以后你要賣房的時候，個稅如果嚴格按增值部分的20%收取，那這房就基本握你手上一輩子了，稅費會多支出數十萬。

5）貸款相關

其實中介收你的按揭服務費、評估費，這些都是很黑的！銀行都是敞開大門對所有人開放的，只要不閑麻煩，自己完全可以搞定。（我自己沒有跑，我有朋友是自己跑的貸款，網上很多人也都說過）

現在貸款的審查比以前嚴格，可以拿身份證去自助打印征信報告，有信用卡逾期、以前還貸款逾期的，都不能確保能貸到款。簽了合同、交了定金之后，貸款批不下來的事情，屢有發生，中介也許還會帶著你多轉悠幾家銀行。發生這種情況，我只能說兩個字：麻煩！跟業主友好協商，看看能不能多少退點定金。中介費能不能退，我只能說自求多福了。

不是說不能找中介協助貸款，這里我想提醒的是，不要聽信中介瞎吹，說能通過關系幫你搞定征信、搞定貸款審批之類的。有這個能力的中介沒那么幸運被你碰到。既然是只是協助貸款，拿中介所收的按揭服務費就跟中介多講講價吧！

6）簽合同交定金吧

要貸款的話，確保自己貸款資質承受能力等沒問題，那就簽吧！以朋友及網上的一些經驗，中介費可以講價，不用按1%房價算。說個我知道的，80萬的房子中介費5000成交。

定金多少和業主談，2萬、3萬不等吧。

簽字之前，把所有條款讀一遍，不要怕耽誤時間，也不要因為時間太晚、趕著吃飯之類的事情而匆忙簽字，不要相信中介說的都是合同模版不會有問題之類的話。因為簽字之后，想反悔都來不及了。

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這里您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這里寫明了是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面簽，也就是簽貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什么的。等面簽完后，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯系買賣雙方過戶，過戶后三個工作日，銀行就將余款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎么制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那么多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什么事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決于房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不愿意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什么改的余地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關系都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什么時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什么東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

不是買二手房就都會遇到“坑”，不能買二手房說得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

買二手房典型的坑有以下幾種：（1）買家自己坑自己，（2）中介坑買家，（3）賣方坑買方。

1、買家自己坑自己。

（1）價格坑。

首先，幫別人砍價，看滿意的一套房子價格也能接受了，但就是猶豫不決，房子被其他買家搶先買走了；

其次，價格被越砍越高（常見的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成賣方價格上調），最終還以高于最初的價格買進；

最后，給你留有砍價空間，你卻不砍價！

（2）跳單坑，跟A中介看房并簽了看房協議的，還要以同樣的價格去B中介簽約，造成A中介起訴，最終需要付雙份傭金。

（3）交易流程坑，對于購房手續流程完全不清楚，盲目與賣方或“非賣方”直接簽約后，稅費問題糾紛，手續流程造成的違約糾紛、甚至錢房兩空等情況。

2、中介坑買家。

房產中介坑買家的現象通常體現在房子的差價上，即：中介吃差價。

（1）中介倒賣房子，常見的倒賣方式為房子從原業主方支付定金，轉賣“轉合同”“合同指定產權人”等等；

（2）違規操作坑，購房者不具備購房資格，用虛假手段規避的限購政策；銀行限貸坑，購房者不具備正常貸款資質，通過“包裝”虛假手段，獲取貸款資質，甚至只能做高利息的抵押貸等；房子限售坑，違規操作不具備上市交易條件的房產。

（3）房產詐騙，“一房多賣”，“無房、虛構賣房”，在獲取買家購房資金后攜款潛逃，構成房產交易詐騙；

（4）中介公司經營不善倒閉后的“坑”，買賣雙方交易資金未經資金監管專用賬號，而是轉入中介公司指定的賬戶，包含定金、首付款、購房全款等。后期糾紛這部分未進行監管的資金造成損失。

3、賣家坑買家。

二手房看得見摸得著，因購房者在實際看房中，并未發現房子瑕疵的，房東（買房）知道房子存在瑕疵，但你不問，我不說，避重就輕。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要為該交易產重大事項隱瞞方面，例如：兇宅、房產糾紛、司法查封凍結等；

（2）附屬配套瑕疵，附屬配套包含：戶口情況（落戶、遷戶），房子內部裝修存在瑕疵，但看房的時候沒仔細看；

（3）其他配套，例如交易房產內部可移動的配套，家電家具、桌椅床、以及水電物業費等等；

買二手房需要的注意事項。

綜合以上所述的“坑”，購房者在買二手房的常用注意事項：

1、產權風險、買房前無非就是房屋產權清不清晰，有無產權糾紛，賣方債務糾紛；

2、資金風險，購房資金風險的規避，資金監管專用賬戶。

總之，不是買二手房就都會遇到“坑”，不能買二手房說得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，購房者應當提高自身的購房知識儲備，以及相關房產糾紛方面的法律法規知識，才能從容應對各種“坑”。

大致的環節圍繞以下的這幾點，流程圖看著比較清晰。

要強調，看重房子，一定要先去交易中心做產調，就是調查交易房屋的產權信息，比如有沒有房產證？房產證上的房主，是否與賣方一致，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司等等，否則風險不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細了，在這里就不贅述了，主要就這幾個步驟：簽訂買賣合同→辦理貸款手續、支付首款→產權（房產、地產）過戶，房屋交割→領房產證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說的給了錢不過戶之類的，辦理貸款手續、支付首款之后都是對公環節，只要前面合同訂好，基本沒太大問題：

提醒一下，簽合同時候就要先明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金，另外就是合同上的時間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。