第十二條違約責任、合同解除約定1、任何一方不履行合同約定義務，導致交易無法完成的，應向?qū)Ψ匠袚`約責任，如買方支付定金后違約，賣方有權(quán)解除合同沒收定金或要求買方房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之二十違約金；如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之二十違約金。由此造成第三方損失的，由違約方承擔賠償責任。2、本合同簽訂后，如買方拒絕交付任何定金而違約，應向賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之五的違約金；如賣方拒絕收取任何定金而違約，應向買方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價百分之五的違約金。

首先，在什么情形之下銀行貸款的擔保人可以免除擔保責任呢？可能嗎？結(jié)論是可能的。

也許有人說，只要是簽訂了擔保合同在任何情況下都必須承擔擔保責任。而對于擔保人來說，只要是貸款人不還款擔保人就想免除擔保責任。那么現(xiàn)實的法律體系中是不是在任何情況下都要履行擔保責任嗎？或者在任何情況下只要貸款銀行有過錯都可以免除擔保責任嗎？

在現(xiàn)行的法律框架之下，只有貸款合同存在問題或者存在其它不合法行為時，擔保人才可以不承擔責任。

我國擔保法第三十條規(guī)定，有下列情形之一的，保證人不承擔民事責任：

(一)主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證的;

(二)主合同債權(quán)人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的。

如果沒有上述的情況或者說雖然有但是你沒有證據(jù)證明存在上面的情況，那么你就必須一并承擔違約責任。所以，一旦簽訂了擔保合同并生效，想脫擔責任并不是一件容易的事。

其次，銀行違規(guī)貸款與你的擔保責任有關(guān)嗎？有關(guān)。只是與你想象的相反，你有可能履行盡快的還款責任

銀行貸款違規(guī)有很多種，去年以來監(jiān)管部門對銀行違規(guī)情況進行了嚴厲的處罰都是違規(guī)行為，可以說銀行業(yè)務違規(guī)已經(jīng)成為常態(tài)或者說監(jiān)管部門對銀行業(yè)務機構(gòu)認定的違規(guī)普遍發(fā)生。

所以，你說的銀行違規(guī)發(fā)放貸款屬于哪一種行為呢？但是無論是哪一種違規(guī)行為，與你的擔保責任、擔保合同的有效與否都沒有什么關(guān)系。因此，盡快監(jiān)管部門認定了那么多的貸款業(yè)務違規(guī)，但是沒有一個違規(guī)業(yè)務是無效合同，即監(jiān)管部門宣布這筆貸款業(yè)務由于違規(guī)而無效，所以擔保合同自然也就不能無效。

同樣，違規(guī)的業(yè)務對你可能是更不利的，由于監(jiān)管部門認定為違規(guī)，所以貸款銀行必須在一定的期限內(nèi)進行整改，而有一些整改最有效的方法就是提前收回貸款，那么貸款人有可能由于流動性欠缺而難以歸還貸款，如果你承擔的是連帶責任擔保，按照法律規(guī)定銀行可以向擔保人追償，所以，你可能要承擔提前還款的責任。

違約金不超過20%。自己看著辦：民間借貸利息不能超過同期銀行利息的4倍，但是逾期還款可以約定高點，逾期本來就是違約。違約責任有很多種，包括法定違約金和約定違約金。法定的就是不約定，法律由法律規(guī)定，其實就是法官的自由裁量。約定的就是上面的第一句。若造成重大損失的，還可以約定損害賠償金，這個可能是個無底洞，但不能太過夸張，因為合同是有原則的，那個叫什么誠實信用原則的，還有什么馬克思主義那一套，反正太夸張，是要被法律想方設法限制的。具體參見《合同法》《民法通則》。

違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。 違約責任的形式，即承擔違約責任的具體方式。對此，民法通則第111條和合同法第107條做了明文規(guī)定。合同法第107條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。據(jù)此，違約責任有三種基本形式，即繼續(xù)履行、采取補救措施和賠償損失。當然，除此之外，違約責任還有其他形式，如違約金和定金責任。 繼續(xù)履行 采取補救措施 1．采取補救措施的含義。采取補救措施作為一種獨立的違約責任形式，是指矯正合同不適當履行（質(zhì)量不合格)、使履行缺陷得以消除的具體措施。這種責任形式，與繼續(xù)履行（解決不履行問題)和賠償損失具有互補性。 2．采取補救措施的類型。關(guān)于采取補救措施的具體方式，中國相關(guān)法律做了如下規(guī)定：（1）合同法第111條規(guī)定為：修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等；（2）消費者權(quán)益保護法第44條規(guī)定為：修理、重作、更換、退貨、補足商品數(shù)量、退還貨款和服務費用、賠償損失；（3）產(chǎn)品質(zhì)量法第40條規(guī)定為：修理、更換、退貨。 3．采取補救措施的適用。在采取補救措施的適用上，應注意以下幾點：（1）采取補救措施的適用以合同對質(zhì)量不合格的違約責任沒有約定或者約定不明確，而依合同法第61條仍不能確定違約責任為前提。換言之，對于不適當履行的違約責任形式，當事人有約定者應依其約定；沒有約定或約定不明者，首先應按照合同法第61條規(guī)定確定違約責任；沒有約定或約定不明又不能按照合同法第61條規(guī)定確定違約責任的，才適用這些補救措施。（2）應以標的物的性質(zhì)和損失大小為依據(jù)，確定與之相適應的補救方式。（3）受害方對補救措施享有選擇權(quán)，但選定的方式應當合理。 賠償損失 1．賠償損失的概念與確定方式。賠償損失，在合同法上也稱違約損害賠償，是指違約方以支付金錢的方式彌補受害方因違約行為所減少的財產(chǎn)或者所喪失的利益的責任形式。賠償損失具有如下特點： （1）賠償損失是最重要的違約責任形式。賠償損失具有根本救濟功能，任何其他責任形式都可以轉(zhuǎn)化為損害賠償。 （2）賠償損失是以支付金錢的方式彌補損失。金錢為一般等價物，任何損失一般都可以轉(zhuǎn)化為金錢，因此，賠償損失主要指金錢賠償。但在特殊情況下，也可以以其他物代替金錢作為賠償。 （3）賠償損失是由違約方賠償守約方因違約所遭受的損失。首先，賠償損失是對違約行為所造成的損失的賠償，與違約行為無關(guān)的損失不在賠償之列。其次，賠償損失是對守約方所遭受損失的一種補償，而不是對違約行為的懲罰。 （4）賠償損失責任具有一定的任意性。違約賠償?shù)姆秶蛿?shù)額，可由當事人約定。當事人既可以約定違約金的數(shù)額，也可以約定損害賠償?shù)挠嬎惴椒ā?賠償損失的確定方式有兩種：法定損害賠償和約定損害賠償。 2．法定損害賠償。法定損害賠償是指由法律規(guī)定的，由違約方對守約方因其違約行為而對守約方遭受的損失承擔的賠償責任。根據(jù)合同法的規(guī)定，法定損害賠償應遵循以下原則： （1）完全賠償原則。違約方對于守約方因違約所遭受的全部損失承擔的賠償責任。具體包括：直接損失與間接損失；積極損失與消極損失（可得利益損失)。合同法第113條規(guī)定，損失“包括合同履行后可以獲得的利益”，可見其賠償范圍包括現(xiàn)有財產(chǎn)損失和可得利益損失。前者主要表現(xiàn)為標的物滅失、為準備履行合同而支出的費用、停工損失、為減少違約損失而支出的費用、訴訟費用等：后者是指在合同適當履行后可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)利益。 （2）合理預見規(guī)則。違約損害賠償?shù)姆秶赃`約方在訂立合同時預見到或者應當預見到的損失為限。合理預見規(guī)則是限制法定違約損害賠償范圍的一項重要規(guī)則，其理論基礎是意思自治原則和公平原則。對此應把握以下幾點：①合理預見規(guī)則是限制包括現(xiàn)實財產(chǎn)損失和可得利益損失的損失賠償總額的規(guī)則，不僅用以限制可得利益損失的賠償；②合理預見規(guī)則不適用于約定損害賠償；③是否預見到或者應當預見到可能的損失，應當根據(jù)訂立合同時的事實或者情況加以判斷。 （3）減輕損失規(guī)則。一方違約后，另一方應當及時采取合理措施防止損失的擴大，否則，不得就擴大的損失要求賠償。其特點是：一方違約導致了損失的發(fā)生；相對方未采取適當措施防止損失的擴大；造成了損失的擴大。 3．約定損害賠償。約定損害賠償，是指當事人在訂立合同時，預先約定一方違約時應當向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的賠償金或約定損害賠償額的計算方法。它具有預定型（締約時確定)、從屬性（以主合同的有效成立為前提)、附條件性（以損失的發(fā)生為條件)。 違約金 1．違約金的概念和性質(zhì)。違約金是指當事人一方違反合同時應當向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢或財物。 依不同標準，違約金可分為：（1）法定違約金和約定違約金；（2）懲罰性違約金和補償性（賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態(tài)，合同法則做了全新的規(guī)定。 根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，違約金具有以下法律特征：（1）是在合同中預先約定的（合同條款之一)；（2）是一方違約時向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢（定額損害賠償金)；（3）是對承擔賠償責任的一種約定（不同于一般合同義務)。 關(guān)于違約金的性質(zhì)，一般認為，現(xiàn)行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬于賠償性違約金制度。即使約定的違約金數(shù)額高于實際損失，也不能改變這種基本屬性。關(guān)于當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，合同法未作明確規(guī)定。通說認為此種約定并非無效，但其性質(zhì)仍屬違約的損害賠償。 2．違約金的增加或減少。違約金是對損害賠償額的預先約定，既可能高于實際損失，也可能低于實際損失，畸高和畸低均會導致不公平結(jié)果。為此，各國法律規(guī)定法官對違約金具有變更權(quán)，中國合同法第114條第2款也做了規(guī)定。其特點是：（1）以約定違約金“低于造成的損失”或“過分高于造成的損失”為條件；（2）經(jīng)當事人請求；（3）由法院或仲裁機構(gòu)裁量；（4）“予以增加”或“予以適當減少”。

房貸違約也就是我們俗稱的“斷供”，在我身邊目前還沒有碰到“斷供”的情況，但是以前在銀行工作的時候，與同事做過“催收”，處理了一些“斷供”的事情。根據(jù)相關(guān)案例，房貸違約主要原因有以下三類：

第一，失去經(jīng)濟來源，喪失還款能力

有的人在買房時，具備相應的還款能力，但是后來因失業(yè)、或者投資失敗、因病致貧等各種因素，導致經(jīng)濟來源減少，失去了還款能力。通常情況下，這類人會盡力歸還月供，直到最終無力償還。

第二，高杠桿投資房產(chǎn)，房價下跌或者不漲導致房產(chǎn)未能及時脫手

有些人每月固定收入一般，但是膽子大，看別人“炒房”賺了錢，通過自籌一小部分資金，甚至首付都是通過信用貸款或者借款籌集的，投資房產(chǎn)。隨著政府加大對房地產(chǎn)的調(diào)控，房價未大幅上漲，對房產(chǎn)交易的周期加長等，導致這些“炒房者”的房子砸手里了。這些人通過一算賬，發(fā)現(xiàn)繼續(xù)歸還按揭貸款劃不來，就果斷“斷供”了。

第三，親戚朋友眾籌買房，鬧矛盾后導致斷供

現(xiàn)在很多城市都“限購”，一些人就通過“眾籌”的方式購房，約定風險共擔，收益共享。后因各種原因，小集體有了矛盾，有些人不愿意出錢還月供了，其他人也不愿意還款了，大家都不想管，就導致房貸逾期了。

這三類是我以前工作時碰到的“斷供”的原因。房地產(chǎn)最好的時代已經(jīng)過去了，在政策高壓的背景下，我們投資房產(chǎn)需要量力而行，根據(jù)自身需要和能力購房房產(chǎn)。