《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》不是獨(dú)立的部門法，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)法，它對(duì)公民在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中私權(quán)利的救濟(jì)做出了規(guī)范。

司法解釋明確：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。

換句話說(shuō)，消費(fèi)者交付全部購(gòu)房款或大部分購(gòu)房款后，即取得了優(yōu)先于承包人工程價(jià)款的對(duì)抗力。筆者認(rèn)為，此條司法解釋的重要意義是確立了生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的原則。但從實(shí)施此項(xiàng)司法解釋角度看，尚有三個(gè)問(wèn)題需從實(shí)務(wù)操作上予以進(jìn)一步明確： 其一、 “大部分款項(xiàng)”的界限如何把握？負(fù)責(zé)起草該司法解釋的最高法院研究室認(rèn)為，“消費(fèi)者對(duì)抗承包人優(yōu)先權(quán)的前提條件必須是已經(jīng)支付全部或者大部分購(gòu)房款的情況下才能實(shí)現(xiàn)。換言之，如果房屋買受人已經(jīng)支付的是定金，或者支付的購(gòu)房款不足50％，那么承包人依然具有優(yōu)先于房屋買受人的工程價(jià)款受償權(quán)。” 其二，消費(fèi)者購(gòu)房款取得對(duì)抗力的時(shí)間界限如何把握？這一問(wèn)題無(wú)法從司法解釋中直接推理獲得結(jié)論，需要在操作實(shí)務(wù)中予以明確。按法理邏輯推論，消費(fèi)者獲得這一對(duì)抗權(quán)的時(shí)間界限與建設(shè)工程竣工交付時(shí)間相聯(lián)系，建筑承包人工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)確定之日或者工程拍賣權(quán)行使之日就是消費(fèi)者購(gòu)房款對(duì)抗與否的終止之日。具體而言，又可分為兩種情形：其一，在建設(shè)工程建筑承包合同履行正常的情況下，建筑承包人向建設(shè)單位移交工程占有權(quán)之日為消費(fèi)者購(gòu)房款對(duì)抗權(quán)成立與否的終止日；其二，當(dāng)建設(shè)工程無(wú)法正常完工時(shí)，建筑承包人向法院申請(qǐng)拍賣該建設(shè)工程之日應(yīng)為消費(fèi)者購(gòu)房款成立與否的終止日。其三，建筑承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)行使時(shí)，如何處理消費(fèi)者已付或未付部分購(gòu)房款？當(dāng)建筑承包人行使工程款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，不論消費(fèi)者購(gòu)房款是否構(gòu)成對(duì)抗力，都存在著一個(gè)消費(fèi)者已付或者未付購(gòu)房款如何處理的問(wèn)題，而這一答案也難以從司法解釋中直接推導(dǎo)出來(lái)。筆者認(rèn)為，盡管司法解釋已明確消費(fèi)者已付購(gòu)房款未達(dá)到或者超過(guò)51％時(shí)不能以房屋所有權(quán)對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)，但并不能就此推論為消費(fèi)時(shí)的已付購(gòu)房款不能得到法律保護(hù)，而應(yīng)以返還購(gòu)房款的方式予以保護(hù)，這才完整體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)原則。而對(duì)購(gòu)房款達(dá)到或者超過(guò)51％的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)尚未支付部分購(gòu)房款如何處理的問(wèn)題。對(duì)此，大致可分為三種情形分別處理：一是消費(fèi)者購(gòu)房款已構(gòu)成對(duì)抗力時(shí)，建筑承包人在向建設(shè)單位移交建設(shè)工程占有權(quán)時(shí)，應(yīng)同意建設(shè)單位向購(gòu)房人交付已建成的房屋，但建筑承包人應(yīng)要求建設(shè)單位在建設(shè)工程交付法律文件中明確，購(gòu)房人的尚未支付部分購(gòu)房款作為工程欠款的擔(dān)保物直接支付給建筑承包人。二是消費(fèi)者購(gòu)房款尚未構(gòu)成對(duì)抗權(quán)的，建筑承包人向建設(shè)單位移交建設(shè)工程占有權(quán)時(shí)，應(yīng)在工程竣工交付使用法律文件中明確，該房屋構(gòu)成工程欠款的擔(dān)保物，建設(shè)單位不得向購(gòu)房人交付該房，并且確定該房屋已經(jīng)支付的購(gòu)房款數(shù)額；當(dāng)建設(shè)單位竣工后6個(gè)月內(nèi)仍不履行支付工程拖欠款義務(wù)時(shí)，建筑承包人可拍賣該商品房，但拍賣所得價(jià)款中應(yīng)將消費(fèi)者購(gòu)房已支付部分價(jià)款扣除后退還，以滌除該房屋原存在所有權(quán)期待權(quán)。三是建設(shè)工程出現(xiàn)無(wú)法完工情形而建筑承包人向法院申請(qǐng)拍賣工程時(shí)，消費(fèi)者已支付的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)計(jì)算為該被拍賣工程的債務(wù)負(fù)擔(dān)，該工程的拍賣底價(jià)＝已完工價(jià)值量－消費(fèi)者已支付購(gòu)房款（即債務(wù)負(fù)擔(dān)）。消費(fèi)者已付購(gòu)房款在續(xù)盤人的建設(shè)項(xiàng)目中繼續(xù)保留為房屋所有權(quán)的期待權(quán)。續(xù)盤人應(yīng)繼續(xù)履行原建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的向消費(fèi)者交付房屋的義務(wù)，并享有收取尚未支付部分購(gòu)房款的權(quán)利。按上述第一、二種方式處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在竣工交付時(shí)辦理相應(yīng)的房地產(chǎn)登記手續(xù)，確定相互的債權(quán)債務(wù)關(guān)系及擔(dān)保關(guān)系。法律雖規(guī)定了購(gòu)房者對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)的付款數(shù)額，卻未明確付款的時(shí)間界限。從法理上分析，既然購(gòu)房款是與工程款優(yōu)先權(quán)對(duì)抗，那么最遲也應(yīng)以工程款優(yōu)先受償權(quán)確定之日作為購(gòu)房者房款支付數(shù)額是否達(dá)到商品房總價(jià)的50%的界定時(shí)間，如在該時(shí)間，購(gòu)房者付款數(shù)額仍未超過(guò)總房?jī)r(jià)的50%的，則喪失對(duì)抗力。《建設(shè)工程施工合同》無(wú)效，承包人不享有優(yōu)先受償權(quán) 合同法第286條規(guī)定的建設(shè)工程法定抵押權(quán)，其目的是為了保障建設(shè)工程承包人的合同債權(quán)，而法定抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，依據(jù)擔(dān)保法規(guī)則，主債權(quán)無(wú)效，則擔(dān)保物權(quán)當(dāng)然無(wú)效。如果《建設(shè)工程施工合同》無(wú)效，則承包人當(dāng)然不享有建設(shè)工程法定抵押權(quán)。故，承包人因此對(duì)發(fā)包人享有的債權(quán)性質(zhì)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，已由法定抵押權(quán)（工程款優(yōu)先受償權(quán)）轉(zhuǎn)化為一般債權(quán)。

3%。名下已登記有房產(chǎn)，再買房算二套房。契稅為房產(chǎn)總價(jià)的3%。想享受首套房契稅優(yōu)惠，要在老家開據(jù)無(wú)房證明，老家有房產(chǎn)，當(dāng)然開不了。

消費(fèi)者是與政府、企業(yè)相并列的參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的三在主體之一。與上述消費(fèi)的要領(lǐng)相對(duì)應(yīng)，一般意義上消費(fèi)者也有廣義與狹義之分。

1、廣義上的消費(fèi)者泛指從事一切消費(fèi)活動(dòng)的人，這里的消費(fèi)即包括生活消費(fèi)者也包括生產(chǎn)消費(fèi)。

2、狹義上的消費(fèi)者即法學(xué)意義上的消費(fèi)者則專指從事生活消費(fèi)活動(dòng)的人。因此，法學(xué)意義上的消費(fèi)者的概念可表述為為滿足生活需要而購(gòu)買、使用商品和服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員?！∽⒁夥ǎ簩W(xué)意義上的消費(fèi)者，也就是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)制的主體僅限于個(gè)體社會(huì)成員即自然人，各種社會(huì)組織和團(tuán)體都不是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主體，這也是國(guó)際上通行的做法。在消費(fèi)者保護(hù)立法成之初，消費(fèi)者權(quán)利的主體構(gòu)成就不確定為個(gè)人生活消費(fèi)者。20世紀(jì)60年代以后，隨著世界消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，各國(guó)紛紛在立法上進(jìn)一步明確了只有個(gè)體消費(fèi)者才能成為消費(fèi)者權(quán)利主體。遺憾的是，我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局1985年發(fā)布的《消費(fèi)品使用說(shuō)明總則》中給消費(fèi)者定義為個(gè)體社會(huì)成員，但全國(guó)人大常委會(huì)1993年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(簡(jiǎn)稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》)并未明確采用這一主張。我認(rèn)為，在市場(chǎng)中，所謂消費(fèi)者是指非以盈利為目的的購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的人。從比較各國(guó)立法對(duì)消費(fèi)以及消費(fèi)者的定義來(lái)看，實(shí)際上，消費(fèi)者這個(gè)概念它在商品交易領(lǐng)域，它是和商人相區(qū)別的概念。消費(fèi)者就是指非以盈利為目的的購(gòu)買商品，或者接受服務(wù)的人。它不是以盈利為目的購(gòu)買商品和接受服務(wù)的人。消費(fèi)者購(gòu)買或者接受某種商品或者服務(wù)，只要不是用于交易，不是為了盈利為目的，都可以看作是一種消費(fèi)，不管他購(gòu)買這個(gè)商品是自己使用，是送人，是保存，是供自己欣賞還是用于其它的目的，或者供自己的家人使用，都可以看作是消費(fèi)者。