公寓的投資，和住宅有著很大的區別，住宅有著人口基數，剛需人群的支撐，甚至可以衍生出更多的類似邊際利益的支撐，以及金融屬性的支撐，是可以有小小的泡沫，商業樓，公寓樓，雖然也有一些金融功能，但是沒有剛性需求，而是屬于完全市場化的運作，那就有太大區別了；

那么投資公寓，就要更大限度的考慮他的功用價值，誰來決定它的投資價值，這里只有一個標準，對于投資者而言那就是租金價值，決定他的最大的投資價值，放在商業中的一環，那就是運營價值，例如一個酒店公寓，酒店最后關閉了，是不是就意味著這套公寓結束了它的價值？

酒店公寓還好，只要選擇旅游城市，或者城市足夠大，那么他的租金價值就一定會水漲船高，如果是商住公寓，那也還好，大不了可以自己用，或者搬進去居住也是可以的，當然前提的是，你不怕物業費高，不怕水電費高，就可以了，公寓是商業投資中，風險最小的，其次是社區商鋪，最后就是產權公寓，商場商鋪，產權商鋪等等，隨著價值遞減，投資風險也就越大；

今天只說公寓，公寓分為住宅公寓，還有商住公寓，酒店式公寓，這都是后來的名詞劃分，實際就土地而言，就兩種，住宅公寓，也就是小戶型，拎包入住，產權70年，土地性質是住宅，剩下的就是商業公寓，產權40年，一般用于酒店，辦公居多，酒店可能占比更高；

一般理解的公寓，就是商業公寓，40年的產權，用做酒店的居多，俗稱酒店式公寓，當然也有商住公寓，主要混合公寓，可以辦公，可以當作酒店使用，既能居住，又能辦公，就是商住公寓，商住公寓就是面積較小，不能分割的公寓，主要是為了銷售方便，而產生的一種商業用房；

真正辦公地點，叫做寫字樓，專門用于辦公用的樓宇，和商住公寓只見是一個過度和補充，因為小的創業者，租住不起寫字樓的時候，商住公寓辦公，更具備經濟及價值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，這么大的概率，還是應該具體聊聊，是吧？

酒店公寓的投資，有幾個原則，可以根據情況，先后選擇，對號入座，對投資更有把握！

首先，城市足夠大，或者是不是旅游城市，是購買公寓的前提條件；

買公寓之前，要確定公寓所在的城市，是不是旅游城市，來旅游的人多，自然住酒店的人也會很多，公寓做酒店是最劃算的，最后不行自己出租短期公寓，也是可以的，有著更好的租金價值，還有就是城市足夠大，來來往往的人較多，自然也會住酒店的多，那就可以購買；

成都是西部門戶，個人覺覺得是可以購買的，之色是可以考慮，但是不是絕對條件；

其次，絕對條件，就是租售比計算，租金一個月多少錢，多少個月能夠收回，非常重要，200個月以內能收回的公寓，是可以投資的，超過240個月收回成本的投資，就要做很大的思考了，和不符合投資規律，因為國內的公寓，大多數是40年的產權，非常的不劃算，明白嗎？

回收投資的時間，可以作為絕對條件來計算一下，那就是投資回報比；

還有，就是選擇房源的優勢，最好在地鐵步行10分鐘之內能夠到達，還有就是戶型，樓層的選擇，房子必須具有居住價值，才是還房子，光線選擇，透風選擇，戶型的方正選擇，戶型的設計，以及格局的合理性，有沒有裝修價值等等，都要考慮進去，需不需要裝修也很重要；

拎包入住，直接就能夠投入使用，會節省很多的資源，哪怕價格高一點點，也是劃算的；

阿永哥點評：

一是公寓的投資一定要計算投資產出比例，這是一條鐵的軍規；

二是公寓投資，一定要選擇好的房源，包括戶型，光纖，朝陽性質，都會直接影響到它的再次出手的價值，往往價值的體現，就在居住的使用過程當中，增值也會有更多的可能！

三是公寓適合長期持有，算長期的帳，公寓的過戶稅費較高，短期的投資只能虧錢，這是規律；

四是公寓的增值價值有限，有可能幾年內都不會漲價，完全是貨幣市場，或者是純市場價值突出的時候，才具有跟很多的投資價值，否則適合長期持有，10年以上，才有更多的租金和增值；

五是交通價值是公寓的一個參考因素和標準，占據到5-10%左右，還有一個參考因素就是停車位，占據到公寓投資價值的20%以上，公共停車位不足的公寓，要工干的pass掉了；

關于房子，還有什么其他的疑問，可以隨時搜索關注公眾號[樂福居]，留言給我，我會直言不諱，有問必答。

首先要看下你有沒有房子，如果外地戶口已經在蘇州買房而限購并且手上有錢投資，可以根據自己情況買一套，一直以來都有說公寓出售難，稅費高，但是我也從來沒見過有因為公寓稅費高而不能交易的，我見過太湖灣附近公寓一個客戶買一層，最近也見過吳中太湖這邊一個客戶買六套，二手公寓遇見木瀆客戶一次買兩套公寓，所以說買公寓投資的也不少，重要的是選對公寓，并且要有公寓升值慢的思想準備

投資前景看好，當前不少房企已跑步進入了長租公寓領域，如萬科、旭輝、龍湖、朗詩、保利等等。

越來越多房企進入長租市場，意味著同行競爭會逐步加大，包括在價格、服務等方面的競爭。從去年到今年的一系列政策鼓勵下，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。據前瞻產業研究院《互聯網+長租公寓商業模式創新與投資分析報告》顯示，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風口，吸引了資本競相涌入。考慮到目前我國租房規模份額僅占不到6%，而發達國家如美國的租房份額高達五成，因此我國租賃市場的發展空間十分廣闊。加上新一輪的國家政策支持，長租公寓成為房企爭相進入的領域也就更好理解了。

公寓跟住宅有什么不一樣？

不管是什么樣的房子，要區分的話，首先就要搞清楚房屋的產權性質，跟房屋產權性質有關的就是房屋產權年限了，房屋的產權年限其實是跟房子所在的土地性質有關系的，出讓土地主要分為住宅性質、商業性質兩種，這也是公寓和住宅的本質區別。另外購房者也可以從房子的外觀上區分公寓和住宅，公寓一般面積比較小，商業和住宅一體的樓棟，而住宅這是品質比較高的居民樓。

公寓值得購買嗎？

1、小而齊全

公寓有一個非常明顯的特點，那就是總面積不大，所以房屋的總價也不大，大家不要以為公寓面積不大，在房子布局上就會存在一些缺陷。公寓雖然面積不大，但居住必須的功能都齊備，臥室、廚房、客廳、廁所一樣不缺，對于剛進入社會的年輕人而言，用能夠承受得起的低價格換取一套功能齊備的房子，是非常劃算的。

2、不限購

公寓還有一個好處就是不限購，對于現在很多大城市來講，有錢也不一定買得到房子，因為政策限購了，但是大部分城市的限購政策中并不包含40或50年產權的公寓房，所以購買公寓房還是能夠滿足大家的住房需求的。另外通常公寓的面積比較小，總價低，就算是選擇地段比較好的區域，購房壓力也相對要小一些。

3、配套全

就像小編上面講到的，公寓所處的地段都不錯，所以購買公寓之后，一般居住體驗都不錯，生活也非常的便捷，這主要是房子周邊的各項配套帶來的。公寓往往伴隨著城市綜合體，在周邊擁有良好的商務環境和豐富的生活配套，不管是交通還是商業配套，公寓周邊都會非常的齊全，家門口上班，不用擠公交，節省時間成本。

公寓的優點還是有很多的，而不同的優點和缺點集合在一起，適合購買公寓的人群也就不一樣了，這就要看購房者買房子的出發點是什么，如果只是過渡，那么選擇公寓確實不錯，以上就是關于公寓是否值得購買以及公寓和住宅有什么不同的介紹了。