按照你家人均住房的最低生活保障，一般是人均12平米。但是一般三口之家在100平米以下也不會執行。但如果是100平米以上或復式建筑、別墅之類的，就可能被執行。農村房子因無房屋產權證，無法上市交易，一般也不會執行。

雖然不在自己名下，但有可能屬于夫妻共同財產。但如果被執行人只有唯一一套住房，法院一般不會強制執行的。

可以拍賣。

存在貸款的房子，法院拍賣沒有問題，實踐中法院拍賣的房產便存在大量還有貸款的房產，只是涉及債權的清償順序問題。

根據法律規定，銀行的抵押權是享有優先受償權。所以，拍賣所得款項要優先償還銀行貸款，剩余款項才能分配給申請執行人。當然，肯定要扣除評估費、執行費等等實現債權的費用。

唯一住房的執行同樣不存在問題。

如果唯一住房不能執行，就有可能出現債權人沒房子住，債務人反而有房子住；債權人住小房子，債務人住大房子這樣的現象。顯然，這樣的結果明顯是對債權人權益的侵害，與我們國家倡導誠實守約的社會交往原則相違背。

所以，最高人民法院已經通過司法解釋明確唯一住房可以執行，《辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定，具有下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：(三)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

按照上述規定，唯一住房可以執行，但是應當扣除五至八年的租金給被執行人，以保障唯一住房被執行后，被執行人無處居住的過度問題。

確實沒有償還能力的，應當與貸款機構進行協商，寬展還款期間或者分期歸還；如果貸款機構起訴到法院勝訴之后，在履行期未履行法院判決，會申請法院強制執行；法院在受理強制執行時，會依法查詢貸款人名下的房產、車輛、證券和存款；貸款人名下沒有可供執行的財產而又拒絕履行法院的生效判決，則有逾期還款等負面信息記錄在個人的信用報告中并被限制高消費及出入境，甚至有可能會被司法拘留。基本上不會有影響，以后按時還款即可。

【事件】

奇某因做燈具生意，2015年5月因資金周轉困難，向楚某借款50萬，出具了借條，約定年利息10%，借款期限半年。奇某用自己名下唯一一套住房做了抵押，并辦理了房屋抵押登記，該房子價值150萬。

2015年12月，還款期限已到，奇某未按時還款。楚某多次催要，奇某仍不還款，楚某將其起訴至法院，要求償還本金及利息。2016年4月，法院審理后判決奇某償還楚某本金及利息55萬元。

2016年6月，由于奇某未按判決書履行償還義務，楚某向法院申請執行奇某的抵押房屋。奇某以該房屋系其唯一住房為由，向法院提出異議。經查奇某兒子擁有二套住房，一套110平方米，另一套80平方米，完全可以維持奇某的正常生活。法院是否應該執行奇某的抵押的房產？

【分析】

根據法律規定，對被執行人及其所撫養的家屬維持生活所必需的房產，人民法院只能查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。

唯一住房可執行的條件，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

由此可見，在執行程序中，人民法院保障的是被執行人的居住權，而不是房屋的所有權。本案中奇某的兒子有兩套住房，且對奇某有贍養義務，符合《規定》所明確的執行條件。因此，法院可以裁定駁回奇某的執行異議。在給予奇某一定的寬限期后，法院可以強制執行。

根據法律的有關規定，被執行人只有農村一套房產是可以強制執行的，但是農村的房產實際執行起來難度是比較大的。

居住權是每個人最基本的權利，哪怕是遇到債務的時候，法院也要保護債務人的最基本居住權，以前在債務人有撫養義務，而且名下只有一套房是不能執行的。但這個問題給債權人帶來了很大的不公平，因為有的債務人有時候哪怕名下只有一套房，但是價值也很高，完全超過了他們撫養義務的承擔范圍，所以后來法院對債務人名下唯一住宅能否執行作出了修改。

根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定：

金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。

“申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”

根據這個法律規定，在執行債務人財產的過程中，法院首先要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住，這個有可能是自己的房產價值比較低可以自己留著住，也有可能是通過租房來滿足債務人的居住需求。

另外對于被執行人名下的唯一房屋法院并沒有規定是說商品房還是農村住宅或者自建房，判定房屋能不能執行的標準是根據當地廉租房標準面積的價值，或者當地平均租金5~8年總價。

我們舉一個最簡單的例子，假如被執行人在農村唯一的房子價值20萬塊錢，而且有人愿意接手。而當地廉租房的標準面積是65平米（價值13萬元），那只要申請執行的人為被執行人提供65平米的住房就可以處理被執行人名下唯一房子。

或者是按照當地房屋租賃市場平均價格，被執行人房子一年可以獲得的租金是1.5萬元，那只有申請執行的人一次性支付7.5萬到12萬之間（5~8年的租金），那就可以申請拍賣被執行人的唯一房子。

但在實際的執行過程中，農村唯一房產的處理是比較麻煩的，因為農村房產土地性質是屬于集體土地房產，農村房屋沒有房產證，也沒有土地證，所以想要在市場上正常拍賣難度比較大的，一般都沒有人愿意接手。就算有人接手，但未必也能執行落地，因為農村房屋的價值一般都比較低，拍賣的價值要遠遠低于當地廉租房的標準面積或者對應的市場租金。所以在實際執行的過程中，被執行人的農村房屋除非價值比較大，否則一般都很難執行到位。

被執行人名下只有一套房法院也是可以執行的，但是要保障被執行人的基本生活居住權，抵押房產更易操作。 根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》： 第六條 對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。 實踐中，被執行人往往以只有一套住房為由，申請執行豁免。據此得出，僅有一套房產不能強制執行的錯誤觀點。 所撫養家屬生活所必需的居住房屋一般為一套住房。

欠債方只有一套住房的，也可以申請執行。

但要有一定的條件。有以下情況，即使只有一套房也可以申請執行： 被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的； 申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。