對于這個問題，我想即便不是專業(yè)的法律人士大家也應該都知道，沒有房產(chǎn)證的房子顯然是存在很大法律風險的。

因為房產(chǎn)這種不動產(chǎn)是需要通過登記的方式來確定房屋所有權(quán)的歸屬，所以房產(chǎn)證是能夠證明該房產(chǎn)是某人擁有合法所有權(quán)的唯一憑證。如果你所購買的房屋，不能辦理房產(chǎn)證，或者說暫時不能辦理房產(chǎn)證，都是會存在很大風險的。

因為你購買之后沒有一個權(quán)威的證明文件能夠證明你是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，另外，對于不能辦理房產(chǎn)證的房屋，或多或少都會存在一些法律問題。有的可能是該房屋就永久不能辦理房產(chǎn)證，例如，一些小產(chǎn)權(quán)房。還有有的房屋可能是因為在建房的過程當中，因為缺少一些手續(xù)，比如，開發(fā)商沒有繳足土地出讓金等因素，而暫時無法辦理房產(chǎn)證。這種情況下購房者一定要問清不能辦理房產(chǎn)證的原因，因為該房屋，如果屬于違法或不合格建筑，我們購買下來之后將永遠會存在不確定的風險，將來一旦房屋不能進行確權(quán)，對于購買者來說，會存在很大的經(jīng)濟損失，所以建議大家不要購買沒有房產(chǎn)證的房屋。

沒有房子，就是一個流浪者。人活在世上，誰都得買房子。

各位好，我是重慶玖哥，本人在重慶有十年的房地產(chǎn)銷售工作經(jīng)驗，很高興為各位朋友們答疑解惑。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，在交易過程中，存在很大的風險，一般來說是不建議購買的。

既然你很愿意購買，那我在這里就談談這種房子如何交易。

這里你說了，馬上交房了，交房就是一個積極的信號，交易的風險就比較小。

一般來說，開發(fā)商在交房后半年之內(nèi)，就會把產(chǎn)權(quán)證辦理好，產(chǎn)權(quán)證下來后，滿足產(chǎn)權(quán)交易的條件就可以立即產(chǎn)權(quán)交易，風險就比較小。

你這里說馬上交房，大概也要2個月吧，加上開發(fā)商半年辦證，應該還有8個月左右的時間，產(chǎn)權(quán)證才能下來。

你可以先和賣家簽定一個買賣合同，交納一部分定金，比如房款的10%或者20%都可以。

交了定金，等到產(chǎn)權(quán)證下來后，買家就可以做銀行按揭面簽；賣家還銀行的貸款贖證；買家按揭審核通過后，就可以產(chǎn)權(quán)過戶了；過戶后做產(chǎn)權(quán)抵押，銀行放款給賣家。

交易過程就這么簡單。

雖然說交易過程很簡單，但交易過程則充滿風險，怎么來規(guī)避風險，則是重點。這里會遇到有幾個風險的地方，分別來分析。

業(yè)主毀約

由于沒有產(chǎn)權(quán)證，交易的時間比較長，就有很多不確定性，那業(yè)主就有可能毀約。

比如說房價上漲了呢？業(yè)主毀約的可能性就比較大?；蛘咴诮环亢?，業(yè)主看到這房很喜歡，也有可能毀約。

為了避免業(yè)主毀約，就要加大業(yè)主毀約的成本。比如在簽定買賣合同的時候，一般毀約是定金雙倍賠償和房款的20%，那你就可以適當?shù)脑黾佣ń?，讓業(yè)主看到毀約的成本就望而卻步。或者可以增加附加條件，毀約方賠償守約方多少金額也可以。

其前提條件是你不要毀約，這些合同條款，也同樣約束你自己。

產(chǎn)權(quán)證什么時候下來

產(chǎn)權(quán)證下來的時間太長，風險就越大。

上面說的開發(fā)商交房后半年產(chǎn)權(quán)證就可以出來，這是說的一般情況。如果是品牌開發(fā)商，應該沒有太大的問題，如果你遇到小開發(fā)商，辦證的時間就有些不能確定了。

辦證的時間越長，你就不能交易，你購房的風險就越大。

是否有限售

很多城市有限售，有限售的城市，產(chǎn)權(quán)證下來后也不能交易，風險也就更大。

比如說重慶，在產(chǎn)權(quán)證下來后，必須滿兩年才能交易。等8個月產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)下來了，但有證還不能交易，必須在產(chǎn)權(quán)證的時間上兩年后才能正常的交易。

你所在的城市，是否有這個限制交易，你在簽定合同的時候，就要了解清楚，交易的時間太長，風險就增加。

稅費誰支付

在簽定買賣合同時時候，就要考慮，交易的稅費誰來支付。

在房產(chǎn)交易中，主要的稅費有：

買家交納的是契稅，根據(jù)你家庭購買的第幾套房和購買的面積來計算，1%～3%不等；

賣家交納的有1%的個人所得稅和5.6%的增值稅。兩項稅費根據(jù)不同的情況，可以免交。

你這里剛交房，可以判斷的是業(yè)主買房可能才一年時間。在全國大多數(shù)城市，這種房要交易，賣家要交納兩項稅費：5.6%的增值稅和1%的個人所得稅，兩項共計6.6%。

如果業(yè)主以前買的價格是100萬，這兩項交稅6.6萬，還是蠻多的。

房產(chǎn)交易中的稅費由誰支付法律上是寫的清清楚楚，但在現(xiàn)實交易中，交易的各項稅費則是由買家支付。

你這套房買賣交易中產(chǎn)生的契稅、個人所得稅和增值稅，由誰來支付，在合同上一定要寫清楚。

從以上幾點分析來看，最主要的風險是交易的時間比較長，中間就有很多不確定的問題，就是你的交易風險。如果買賣雙方能很好的履行合同，交易的風險就小。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一般不建議各位購買，就是因為存在不確定因素。

如果你實在喜歡這個小區(qū)的房子，那你可以在產(chǎn)權(quán)能夠交易的時候，再決定購買也可以。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關(guān)注我的賬號，方便以后交流這類似的問題。

又是新的一年到來，有很多朋友在問我有關(guān)物業(yè)費繳納方面的問題，在這里挑選三個問得最多的問題統(tǒng)一進行一個整理和回答。

一、物業(yè)費應該是個什么個繳納法，由誰繳納，誰來收??？

其實《物業(yè)管理條例》關(guān)于這個問題有著非常詳細的敘述，其中第四十二條明確規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務費應由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實際交付后應由業(yè)主買受人交納。

一般實踐中，物業(yè)服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業(yè)管理服務費。

二、如果沒有入住的話，也需要繳納物業(yè)費嗎？

答案是肯定的，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就對房屋有實際占有、使用的權(quán)利，并享受物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理服務，至于業(yè)主由于某種原因未實際居住，則不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務費。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

三、如果房屋質(zhì)量存在問題，可以拒絕繳納物業(yè)費嗎？

關(guān)于這個問題，我們首先需要知道的是物業(yè)公司與建設(shè)單位分屬不同的獨立企業(yè)法人。

在上文我們也說到了，開發(fā)商在房屋交付業(yè)主之前，物業(yè)費用由開發(fā)商承擔，交付之后由業(yè)主承擔。

即使業(yè)主以房屋質(zhì)量為由，拒絕繳納物業(yè)費的，很難被法院支持，房屋質(zhì)量問題，只能向開發(fā)商主張責任，不能以此來拒絕繳納物業(yè)費。

以上是小律對于物業(yè)費相關(guān)問題給大家做的整理，如果還有更多問題可以評論區(qū)留言，大家一起討論分析！

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個人感覺，像這種沒有住過人的二手房，從居住上來講，就算是新房，而且是現(xiàn)房，從嚴格的新房二手房的劃分來說，這個就是二手房。二手房市場一般說的是存量房市場。

這種房最大的優(yōu)勢是:

①現(xiàn)房，現(xiàn)在的新房大多數(shù)都是期房，這類房子已經(jīng)交房，所以買來就能住。

②配套相對齊全。這類房子，有房產(chǎn)證，且房產(chǎn)證滿兩年，說明這個小區(qū)從開始建到現(xiàn)在，開發(fā)商之前承諾的配套以及附加的學區(qū)，都已經(jīng)逐步甚至已經(jīng)兌現(xiàn)，并且這些都是可以眼見為實的。

③證滿兩年，費用少。一般證不滿兩年的房子，購房者會多支出增值稅，這個是一筆不小的開支。但是隨著時間的推移，一方面小區(qū)房齡變大，各項設(shè)施會逐漸老化，甚至會隨著時代的發(fā)展，無論是環(huán)境、戶型、裝修等都會過時，不新潮。像房產(chǎn)證剛滿兩年的房子，一方面交易稅費變少；另一方面，這類小區(qū)開發(fā)時間不長，由內(nèi)到外，給人的感覺小區(qū)還是比較新的，居住的體驗也會好很多。

當然了，這類房子，相對于新房，如果從樓層、戶型、裝修、交易費用來說，會存在很大的缺陷。

買新房，一方面交易費用少；另一方面，可以選擇自己喜歡的樓層、戶型、樓棟等，但是二手房，像找到價位、樓棟、樓層、戶型、裝修等都相對比較滿意的房子，還是比較難的，畢竟選擇性會小很多。所以如果對于個人來說，如果碰到這種沒有住過人，而且樓層、戶型、樓棟、價位等等都比較的房子，還是會作為首要考慮的房子。

我曾經(jīng)多次提到小產(chǎn)權(quán)房的問題。進行過各種討論。

如果真是按照題目上所說，沒有住房，住房困難。大產(chǎn)權(quán)房買不起，買小產(chǎn)權(quán)房自己居住。那么可以肯定的說，一點兒問題也沒有。放心大膽的買，放心大膽的住。任何一個城市周邊，都有大量小產(chǎn)權(quán)房。

這里的基本前提是，確實沒有錢。確實沒有地方居住。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的定義和劃分，這里都不說了。只說一點，有一種小產(chǎn)權(quán)房，是新農(nóng)村建設(shè)中的房改房。也有人叫它“新民居”。這種房子就是為了出售，彌補建設(shè)上的資金不足。完全可以放心居住的。

還有一種所謂是建在耕地里的，建在農(nóng)民自家宅基地上的，等等。風險就相對要大一些，但是只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體建設(shè)的，不是個人建的，問題不大。買個人建的房，要慎重考慮！

無論如何，小產(chǎn)權(quán)房是一個龐大的社會問題。今后必然會有一個相對妥善的處理方法。無論是什么政策?？偛荒芤徊鹆酥?，讓老百姓睡到大街上去。

凡事都有風險。