不要買(mǎi)開(kāi)放商承包，包租的商鋪，因?yàn)槠渲械呢埬伔浅６唷?/p>

我一個(gè)朋友就是在幾年前買(mǎi)了一套開(kāi)放商包租的商鋪，不僅要求前5年統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，而且根據(jù)比例還抽取一定的傭金和租金，導(dǎo)致了我朋友投資這套商鋪虧損連連。

很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，當(dāng)你買(mǎi)了開(kāi)放商包租的商鋪，其實(shí)你是沒(méi)有一個(gè)自營(yíng)主動(dòng)權(quán)的，并且開(kāi)放商為了提振人氣，會(huì)以相對(duì)較低的租金快速出租手里的商鋪，從而盤(pán)活整個(gè)市場(chǎng)，而你的商鋪可能就是其中的“棋子”。

另一方面，現(xiàn)在許多開(kāi)放商其實(shí)都是非常黑心的 ，他們會(huì)利用自己的權(quán)利來(lái)出租你的鋪?zhàn)印?/p>

簡(jiǎn)單和你說(shuō)兩個(gè)例子你就明白了：

1、如果只是包租，并且沒(méi)有分成，那么開(kāi)放商可能會(huì)在你這里壓低價(jià)格，在租客那里故意抬高價(jià)格，從而賺取相應(yīng)的差價(jià)；

2、開(kāi)放商可能會(huì)和租客直接對(duì)接，要取所謂的好處費(fèi)，就好比拿個(gè)5000元，房租每個(gè)月給你便宜2000-3000元，最后5000元進(jìn)入開(kāi)放商口袋，但是2000-3000元/月的租金損失由你承擔(dān)；

3、甚至還有許多開(kāi)放商雖然承諾了5年-10年一個(gè)5%~6%~7%的租金回報(bào)率，但是實(shí)際根本達(dá)不到，只是為了忽悠你買(mǎi)商鋪；

所以，不要買(mǎi)開(kāi)放商承包的商鋪，要買(mǎi)可以自營(yíng)的，否則貓膩太多，對(duì)于投資者損失很大。賺錢(qián)這件事，千萬(wàn)不要圖方便，圖省心哦?。?/p>

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如果負(fù)層是有產(chǎn)權(quán)且屬于開(kāi)發(fā)商，其出租出售是合法的，但要優(yōu)先滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主。如無(wú)產(chǎn)權(quán)則歸屬全體業(yè)主所有，可由業(yè)委會(huì)授權(quán)其出租，收益歸全體業(yè)主所有。

開(kāi)發(fā)商在出售非住宅的時(shí)候，高額返租是非常常見(jiàn)的手法，尤其是商鋪和公寓是重災(zāi)區(qū)。

返租出售本身聽(tīng)起來(lái)是一件很好的事情，畢竟買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)公寓商鋪本身也是需要出租盈利的，所謂一鋪養(yǎng)三代，完全是靠旺盛的人氣帶來(lái)高額的租金回報(bào)，如果有一個(gè)公司可以幫助統(tǒng)一管理出租，還可以享受高額的租金回報(bào)，這自然是一件好事。

可是返租出售是被國(guó)家多次明令禁止的！這又是為何呢？

最重要的貓膩在于發(fā)展商在正常售價(jià)基礎(chǔ)上提高售價(jià)，本來(lái)售價(jià)過(guò)高，老百姓可能就不愿意購(gòu)買(mǎi)了，但是發(fā)展商將收到的部分房?jī)r(jià)通過(guò)補(bǔ)貼房租的形式返還給買(mǎi)家，這使得不明就里的買(mǎi)家覺(jué)得租售比很高，投資回報(bào)率很高，于是就覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目很劃算。所以就入手購(gòu)買(mǎi)了。

可是當(dāng)公寓或者商鋪賣(mài)完之后，發(fā)展商可能就變臉了，有可能1公司宣布破產(chǎn)，買(mǎi)家就收不到租金了，2部分公司確實(shí)也投入人力物力招租，也經(jīng)營(yíng)了，也如約支付了租金，可是等約定的租期到期后，不再續(xù)租，業(yè)主回收公寓商鋪后自行出租發(fā)現(xiàn)根本不可能收到那么多租金，發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。

由于這種騙局比較隱秘，不知情者很容易被高額租金回報(bào)吸引購(gòu)買(mǎi)，所以政府對(duì)此三令五申的禁止。

但是在利益面前，這種事情又是時(shí)常會(huì)冒出來(lái)，難以禁止。

如果說(shuō)包租出售是違規(guī)的，現(xiàn)在的部分發(fā)展商也很聰明的在規(guī)避這個(gè)問(wèn)題，出售商鋪公寓的發(fā)展商提高售價(jià)，基于這是市場(chǎng)行為，并不違規(guī)。

返租的則是完全成了另外一個(gè)公司，這個(gè)公司表面上與發(fā)展商沒(méi)有任何關(guān)系，這個(gè)公司愿意高價(jià)租你的公寓也不違規(guī)啊，你還高興呢有人給你高價(jià)呢。

也就是通過(guò)巧妙的將兩個(gè)事情分開(kāi)兩個(gè)主體分別對(duì)付你，不合法的事情被合法的掩蓋了。

所以題主如果碰到這種情況，想要拿回定金，其實(shí)是有難度的。

開(kāi)發(fā)商出售商鋪有幾種形式：只售不租、長(zhǎng)期包租、短期委托經(jīng)營(yíng)、帶租約銷(xiāo)售等形式。

根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、位置、鋪位類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)管理等各種因素的不同，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取不同的銷(xiāo)售模式， 作為投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，綜合考量各種銷(xiāo)售模式的優(yōu)劣，來(lái)選擇自己心中理想的商鋪。只售不租就是開(kāi)發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷(xiāo)售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。直接銷(xiāo)售商鋪，對(duì)投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高。但只售不租帶來(lái)的是整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)不管租，小業(yè)主各自為政。這勢(shì)必將導(dǎo)致整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有主題、沒(méi)有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣(mài)場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過(guò)多，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。期返租模式返租銷(xiāo)售也叫售后包租、售后回租，是指開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，可分為長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式，其中長(zhǎng)期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見(jiàn)。短期委托經(jīng)營(yíng)，指開(kāi)發(fā)商通過(guò)聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。開(kāi)發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。帶租約銷(xiāo)售由于開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶(hù)的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平，水份較少。但是，帶租約銷(xiāo)售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營(yíng)無(wú)力，租金回報(bào)將降低。因此，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營(yíng)能力、品牌度等等。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪，往往是根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合多種銷(xiāo)售模式進(jìn)行銷(xiāo)售，如街鋪只售不租、內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售；街鋪部分帶租約＋直接銷(xiāo)售；街鋪帶租約銷(xiāo)售、內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售等等。不管是哪種銷(xiāo)售模式，商鋪投資者投資前一定要先認(rèn)清各種銷(xiāo)售模式的優(yōu)勢(shì)及其風(fēng)險(xiǎn)，了解開(kāi)發(fā)商、商家的信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)管理能力，考察商家的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，同時(shí)要結(jié)合自己的資金能力。只有經(jīng)過(guò)多方參考，才能有效回避投資風(fēng)險(xiǎn)。更多詳情可以點(diǎn)擊我要租鋪網(wǎng)咨詢(xún)。