誠(chéng)邀回答：現(xiàn)如今土地是越來越值錢，房?jī)r(jià)也是相當(dāng)高，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槠鋬r(jià)格較便宜吸引了大量的購(gòu)房者，但是很多購(gòu)房者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣是否合法有效，遇到征地拆遷怎么補(bǔ)償都是沒有任何頭緒的。那么購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之后遇到征收補(bǔ)償怎么補(bǔ)償呢？下面就來談?wù)劊?/p>

我們常說小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，它的產(chǎn)權(quán)不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而且由當(dāng)?shù)卣蛘呤谴寮w所頒發(fā)的證件。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，因此在房管局沒有備案，也就是沒有合法的產(chǎn)權(quán)！既然，小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不認(rèn)可，但在有些地方當(dāng)?shù)卣€是認(rèn)可的。如果遇到拆遷會(huì)有賠償?shù)模粫?huì)太多賠償給房屋的產(chǎn)權(quán)人。由于產(chǎn)權(quán)證只有一人的名字，也就是說我們相當(dāng)于租人家的房子，而賠償款是產(chǎn)權(quán)所有人給你的。因?yàn)楹锨楦骼淼难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同樣也受到國(guó)家的法律保護(hù)，只要你是合法存在的房屋，拆遷時(shí)權(quán)力大小，不能由他人而決定！如果遇到拆遷時(shí)，我們還要注意：一般情況下，出賣人明知或應(yīng)當(dāng)知道國(guó)家法律法規(guī)政策，不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無效承擔(dān)一定的過錯(cuò)的責(zé)任。如果遇到拆遷，購(gòu)房者由于不是合法產(chǎn)權(quán)人，無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)購(gòu)買者可以從產(chǎn)權(quán)人獲得補(bǔ)償利益中得到一部分，但現(xiàn)在一般都要通過訴訟途徑解決！

溫馨提示：雖然小產(chǎn)權(quán)不合法，但國(guó)家不能不承認(rèn)它的存在。至于它怎么賠償，就看你們的合同合約了！也就是說，是購(gòu)房者與售賣者之間協(xié)商的問題了！

深圳的小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷，賠償屬于買房的業(yè)主嗎？準(zhǔn)確的說，深圳不存在所謂的小產(chǎn)權(quán)房，政府標(biāo)準(zhǔn)說法叫歷史違法建筑遺留。政府為做登記。，上面寫明就歷史遺留。某著意義就是確認(rèn)了它的存在。

歷史遺留違法建筑是不能買賣的，但是深圳一般有一種變通做法，如果是集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)的，他們會(huì)給你出個(gè)合同，上面蓋上村的章，作為買房的證據(jù)。如果是私人的，一般就是找律師公證。

遇到拆遷的時(shí)候，開發(fā)商一般情況下，都會(huì)認(rèn)同你拿出的與村里或經(jīng)過律師公證后的協(xié)議作為你擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證。當(dāng)然，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償也就是給買家（也就是業(yè)主了），一般不會(huì)發(fā)生沖突。

有沖突的，一半是買房時(shí)就有的。比如賣方本身就權(quán)屬不清，又多人都同時(shí)申請(qǐng)所有權(quán)。還有就是賣方一房多賣。導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，不知道到底賠給誰。需要確認(rèn)最終結(jié)果。

總之 正常來說，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買在深圳算是比較平常的事了，問題不算大。

其一，廣州小產(chǎn)權(quán)房被拆遷，如果經(jīng)過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門審批與同意，那么針對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償，即依照當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償政策來補(bǔ)償或者是建房成本價(jià)。

其二，如果沒有經(jīng)過相關(guān)部門審批與同意，那么針對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房，最高是能得到建房成本價(jià)，嚴(yán)重的話，可能是涉及違法建筑，一分不補(bǔ)。

其三，小產(chǎn)權(quán)房是無房產(chǎn)證的！與有房產(chǎn)證的原有房主來爭(zhēng)奪的幾率是很渺小的！如在購(gòu)買之前簽訂了協(xié)議！來與相關(guān)部門申請(qǐng)還是可以同意的！

那小產(chǎn)權(quán)房拆遷，該怎樣補(bǔ)償呢？下面在明律師來談?wù)勥@個(gè)問題

首先明確一點(diǎn)：小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房亦不同與我們平時(shí)購(gòu)買的普通商品房，嚴(yán)格意義上講無權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，不具有合法性。從這個(gè)角度上講，小產(chǎn)權(quán)房也許不能百分之百被直接認(rèn)定為違建，但也的確存在很嚴(yán)重的權(quán)利瑕疵。

小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因?yàn)樗膬r(jià)格非常便宜，往往同等地段的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是普通商品房的價(jià)格的一半甚至更低，用于出租時(shí)的租金也同樣會(huì)偏低。那么當(dāng)它面臨拆遷時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是怎么補(bǔ)償?shù)哪亍?/p>

我們知道，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》第四十七條第三款：被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即農(nóng)村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定。具體到實(shí)踐中，各個(gè)地方的拆遷安置補(bǔ)償主要有兩種方式，一種為實(shí)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。另一種是房屋安置，一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上建設(shè)安置房屋。

小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時(shí)也要按照集體土地征收程序進(jìn)行，按照擬征地公告、征詢村民意見、地籍調(diào)查和地上附著物登記、擬定一書四方案、征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告、報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案、土地補(bǔ)償?shù)怯洝⒀a(bǔ)償安置方案的實(shí)施這樣的程序步驟進(jìn)行。

但需要指出的是，上述分析更多的是一種“如意參考圖”，實(shí)踐中若真的遇到針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的征收拆遷，這類房屋完全可能被認(rèn)定為“未經(jīng)登記的違法建筑”，進(jìn)而遭遇不予補(bǔ)償或者只給予建筑成本等極低的“適度”補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)局。且這種補(bǔ)償有可能只針對(duì)建造者，而不涉及后續(xù)房屋的購(gòu)買、承租者，因?yàn)樗炗喌馁?gòu)房合同和租賃合同都可能依法被認(rèn)定為無效。若真如此，對(duì)于涉案小產(chǎn)權(quán)房的利害關(guān)系人而言，絕對(duì)堪稱悲劇。當(dāng)然，這最終要看政策。

在明律師要提醒購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人，由于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷時(shí)有巨大的拆遷利益，絕大多數(shù)的原房主在拆遷時(shí)都會(huì)反悔，主張買賣合同無效。一旦被法院確認(rèn)買賣合同無效，購(gòu)房人獲得的拆遷利益則會(huì)大打折扣。但是本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效，本集體與非集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效。因?yàn)槲覈?guó)法律法規(guī)并沒有禁止本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人而言，小產(chǎn)權(quán)房還是不碰、不買、不租為好，否則一旦遭遇各種變故，自身的權(quán)益是很難得到保障的。在決定購(gòu)房或者租房前，一定要仔細(xì)審查所涉房屋的權(quán)屬證明文件，避免在權(quán)屬狀況不明確的情況下草率簽訂購(gòu)房、租房合同或者交納預(yù)付款、定金。

70萬買的小產(chǎn)權(quán)房，拆遷只給補(bǔ)償30萬，很窩心，但也無可奈何，這是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)承受之痛，也是可以預(yù)見的結(jié)果。

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是建在農(nóng)村集體土地上的房屋，無論是宅基地上的農(nóng)宅，還是村委會(huì)的統(tǒng)建樓，都不允許非本集體組織成員購(gòu)買，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房更在禁止之列。這也就意味著，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屬于非法行為，交易本身不受法律保護(hù)，也無法通過確權(quán)確認(rèn)購(gòu)買者的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合法性。不久前，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

然而，仍有不少城鎮(zhèn)居民抱著僥幸心理，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房情有獨(dú)鐘。當(dāng)然也有部分購(gòu)房者，由于無法承受高房?jī)r(jià)之重，選擇小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)屬無奈之舉。不過，既然明知小產(chǎn)權(quán)房不能買而為之，就要有承受風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備，正確面對(duì)不利后果。

規(guī)劃拆遷是小產(chǎn)權(quán)房最大的風(fēng)險(xiǎn)，由于不能確權(quán)，自然無法享受正常的拆遷補(bǔ)償。我們知道，征地拆遷補(bǔ)償實(shí)際上包括兩部分，一是征地補(bǔ)償，二是地上附著物的補(bǔ)償，包括房屋、青苗、水井、構(gòu)筑物、定著物、林木、魚塘、堤壩等，其中，征地補(bǔ)償是大頭，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是集體土地所有者以及合法使用者。

小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于集體組織所有，在《土地管理法》修訂允許經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之前，集體土地的使用權(quán)嚴(yán)格限定在集體組織內(nèi)部成員范圍。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無法確權(quán)，實(shí)際上只是獲得了房屋的所有權(quán)，并沒有取得集體土地的使用權(quán)。因此，在征地拆遷過程中，無法獲得征地補(bǔ)償款。征地補(bǔ)償款實(shí)際上是補(bǔ)償給了集體組織以及原集體土地的合法使用者。

題主獲得的30萬補(bǔ)償款，只是房屋本身評(píng)估成本的補(bǔ)償，并沒有包括征地補(bǔ)償。這也是外來人員與本地村民補(bǔ)償差別巨大的原因。而當(dāng)初購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房花了70萬，實(shí)際上包含了土地使用權(quán)，只不過不被法律認(rèn)可。應(yīng)當(dāng)說，這也算是不幸之中的僥幸，如果購(gòu)買的是非法占用耕地、或者私下買賣未經(jīng)報(bào)建的違章建筑，那就更加悲劇了，有可能拿不到任何補(bǔ)償。

總之，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買之前要謹(jǐn)慎決策。尤其是現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也不低，要充分考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的承受能力，不能心存僥幸。由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為不受法律保護(hù)，很難通過法律途徑維權(quán)。