父母的房子過戶給兒子有兩種方式，即無償贈與和買賣方式，兩種過戶形式的稅費(fèi)略有差異。主要涉及增值稅（含城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，下同）、個人所得稅、契稅、土地增值稅和印花稅?，F(xiàn)階段對個人住宅免征土地增值稅和印花稅。

1、贈與方式，

父母涉及增值稅、個人所得稅；

子女涉及契稅、個人所得稅。

根據(jù)有關(guān)政策，父母的房屋無償贈與子女，對雙方免征個人所得稅。

根據(jù)現(xiàn)行政策，父母將房屋無償贈與子女，免征增值稅。

子女的契稅按照3%稅率全額征繳。

2、買賣方式

父母涉及增值稅、個人所得稅；

子女僅涉及契稅。

如果父母購房時間滿二年，可以免征增值稅；不滿二年，則需按照稅務(wù)部門的評估價征收5.6%的增值稅。

如果父母的房屋滿五唯一（購房時間滿五年，且為家庭唯一住房）免征個人所得稅。否則，需按照售價扣減原購房價款、稅金以及裝修等合理費(fèi)用余額的20%征收個人所得稅。目前，實(shí)際上一般是按照售價的1%征收個人所得稅。

契稅根據(jù)房屋面積及第幾套房實(shí)行不同的稅率，其中：90㎡以下的，無論首套，還是二套，稅率均為1%；90㎡以上的，首套稅率1.5%，二套稅率2.0%（北上廣深是3%）；144㎡以上的，稅率3%

如果單以過戶算，最省錢的過戶是買賣，按直系親屬買賣走，交易價格最低可以寫110元，則契稅很少，按4%算（110*4%）不過幾十，等于一共花幾十元就可以完成過戶。但兒子要再賣的話，成本非常高，不滿足滿五唯一的話（過戶滿5年，而且是家庭唯一住房），要交房價交易差額的20%為個人所得稅，繳稅額＝（賣價-購房價）×20%，因?yàn)槟赣H買賣給兒子時，價格非常低，再賣時，幾乎要交整個房價的20%為個人所得稅，繳稅額＝（賣價—110）×20%。

例如：張三母親花100萬買了一套房子，想過戶給張三，按直系親屬買賣走，則交易價格最低可以寫110元，則張三只需要繳納交易價格4%的契稅，即張三只交了4.4元（110×4%），就完成了房產(chǎn)過戶。過兩年，張三要賣房子，因?yàn)椴粷M足滿五唯一（過戶滿5年，而且是家庭唯一住房），要交房價差額的20%為個人所得稅，因?yàn)榻灰追讲皇侵毕涤H屬，不能按直系親屬交易，交易價格只能寫市場價，假如張三以100萬價格將房屋售出，則張三需要繳納的個人所得稅為，（100萬—110元）×20%，要交近乎20萬的個人所得稅

父母的房子過戶給兒子有三種情況：買賣、贈與、繼承。對于一般人而言選擇“父母在世時將房子賣給兒子從而實(shí)現(xiàn)過戶”更劃算，為什么這么說呢？讓我們分別來說一下這三種方式需要繳納的費(fèi)用吧。

買賣

父母當(dāng)年買的房，房產(chǎn)證上是父親的名字，現(xiàn)在想改成兒子的名字，可以將房屋進(jìn)行買賣，這樣屬于二手房交易性質(zhì)的。

買賣二手房需要繳納契稅、個人所得稅、增值稅3個稅種，但是不同的房產(chǎn)情況有不同的繳納比例，主要有以下幾種情況：

1、房子不滿2年：5%的增值稅、1%的個稅以及1%~3%的契稅；

2、房子滿2年：1%的個稅與1%~3%的契稅；

3、滿5唯1：這是買二手房最喜歡的房產(chǎn)性質(zhì)了，意思是房子滿5年，且原房產(chǎn)證主人在該省名下只有1套房子，這個時候個稅就減免了，只需要繳納1%~3%的契稅。

注：滿五唯一普通住宅且子女無房產(chǎn)僅需繳納1%的契稅。

契稅算法：

1、首套房，90平一下的1%，90平以上的1.5%；

2、二套房90平以下的1%，90平以上的2%；

3、三套房3%。

這是什么意思呢，假如說孩子名下沒有房產(chǎn)，那么父母將房子賣給兒子，兒子只需要繳納1%的契稅，也就是說100萬的房子，兒子僅需要繳納1萬塊便可成功將房子過戶。

那么有人說了，我能不能10萬塊把房子賣給我兒子，這樣我兒子只需要繳納1000塊，不是更合適么？不行！如果是買賣形式，房價不能低于評估價格，具體的價格您可去房管局評估一下。

贈與

贈與就比較簡單了，沒有買賣那么多種情況。說到贈與有人總是有想，我老爸的房子送給我天經(jīng)地義，為什么還要繳稅？沒辦法，市場機(jī)制就是這樣，房子屬于不動產(chǎn)，有特殊性。

如果父母通過贈予的方式將房產(chǎn)過戶給子女，按規(guī)定是需要繳納房產(chǎn)市值的3%作為契稅的，這還不止，贈與需要辦理各種手續(xù)，需要繳納公證費(fèi)和評估費(fèi)，當(dāng)然相對于房價3%的契稅而言，這都是小頭了。

這意味著父親把100萬的房子送給兒子，兒子需要繳納3塊多的費(fèi)用才能合法將房子改名，比買賣更不上算。

繼承

繼承是按照國家法律，子女是父母財產(chǎn)的繼承人，在父母過世后，可以通過繼承的方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己名下，這個時候就不需要繳納契稅，只需要繳納公證費(fèi)和印花稅就行了，相比買賣和贈與來說，這個是最省錢了。

繼承有一個巨大的后顧之憂就是繼承屬于意外收入，雖然當(dāng)時沒有收你的20%個稅，但是假如子女事后想要把房子轉(zhuǎn)手賣掉的話，那么就需要補(bǔ)繳20%的個人所得稅，這就相當(dāng)于100萬的房子賣出去你只能拿到80萬。

而買賣和贈與就沒有這個后顧之憂，通過買賣和贈與得到的房子在后續(xù)買賣中只需要進(jìn)行正常的手續(xù)繳納正常的稅費(fèi)就行了。

所以從短期來看，繼承是最省錢的過戶方式，但是這個前提太過不幸，而且對于后期房子的買賣存在著巨大的額外支出，因此繼承并不算是最好的過戶方式。反而通過買賣的方式進(jìn)行過戶是最優(yōu)解，你明白了吧。

過戶的話要交稅的，等于是父母把房子賣給子女，按房子的面積大小交稅（稅率分為90平米以下1%，90-144平米1.5%和144平米以上3%）。也可以寫遺囑，父母百年之后孩子辦繼承。但繼承不繳稅; 繼承房屋過戶需要一定的流程。其中的公證要繳稅，公證稅為房屋估價的2%;

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅： 　　

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 　　

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 　　

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

你的情況過戶房產(chǎn)有兩種情況：

1、如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，那么就選擇贈與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3%的房款、測繪費(fèi)：1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：150內(nèi)、公證費(fèi)：0.3%的房款。

2、如果該房產(chǎn)還會賣出去的話，那么你就選擇交易過戶比較好，交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測繪費(fèi)：1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：150內(nèi)、個稅1%，營業(yè)稅差價的5.5%。如果以原價過戶可以不要繳納個稅。

我的理解是，房產(chǎn)過戶給兒子，一種是贈予，一種是繼承。先說贈予，雙方需要先簽訂贈予合同，然后到公證處公證，是需要一點(diǎn)費(fèi)用的大約200左右吧！然后就是辦理房屋轉(zhuǎn)移手續(xù)了，這個是需要交相關(guān)稅費(fèi)的，然后就是房屋交付了。再來說繼承辦理過戶，需要先注銷亡者的戶口，然后辦理繼承公證，公證也是需要小費(fèi)用的，由于是兒子繼承，是法定繼承人，就沒有相關(guān)契稅了。希望對你有幫助。

當(dāng)我們選擇以銷售方式來轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，從稅收角度來說，父母與子女之間的交易，和路人甲與路人乙之間的交易并無不同。這話聽起來有些不近人情，但事實(shí)和規(guī)定就是如此。

假設(shè)父親以一萬元將住房賣給兒子，需要繳納以下稅收：

買方只需要繳納一個稅種——契稅。

契稅的法定稅率在3-5%之間，各省在這個幅度內(nèi)規(guī)定本省的適用稅率。目前，大部分省份對住房的契稅稅率是3%，個別地方是4%。

如果這套房子是買方的家庭第一或第二套房產(chǎn)，則可以享受更低的優(yōu)惠稅率，稅率與房子的建筑面積有關(guān)，具體為：90及90平方米以下為1%，90平方米以上第一套房1.5%，90平方米以上第二套房2%。北上廣深的優(yōu)惠政策比這一規(guī)定更差一些。

在銷售方式下，契稅的計(jì)稅依據(jù)是房子的銷售價格。如果納稅人申報的銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將參照市場價格(存量房評估價格)進(jìn)行調(diào)整。

一套房子賣一萬元，如果發(fā)生在陌生人之間，這顯然不正常。所以，這里的關(guān)鍵是父親將房子以一萬元賣給兒子，算不算正當(dāng)理由。對這一點(diǎn)，從合同法、稅法等來解釋存在一些問題，各地的理解和實(shí)際執(zhí)行情況也有差異。如果你所在地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)并不認(rèn)同該理由為正當(dāng)，就應(yīng)該按市場價格進(jìn)行調(diào)整，一旦調(diào)整，計(jì)稅價格可能會變成200萬。按1%的最優(yōu)惠稅率計(jì)算，需要繳納契稅2萬元。

賣方需要繳納：增值稅及其附加稅費(fèi)，個人所得稅。

個人轉(zhuǎn)讓住房的增值稅稅率是5%。相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，以實(shí)際繳納增值稅為基準(zhǔn)，分別按7％、3%、2%的稅率計(jì)算。

假設(shè)轉(zhuǎn)讓價格為200萬，則增值稅為10萬，三個附加稅費(fèi)為1.2萬，共11.2萬。如果已經(jīng)持有房產(chǎn)超過2年的，可以免除這11.2萬稅收。

對于銷售房產(chǎn)的個人所得稅，大部分省市以核定征收方式進(jìn)行，按照轉(zhuǎn)讓價格附征1-2%。取中值1.5%的話，就是3萬元。如果出現(xiàn)不能適用核定征收的情況，那就要承受20%的個稅，相當(dāng)?shù)膰樔恕?/p>

由于轉(zhuǎn)讓對象為住房，且主體為個人，所以相關(guān)的土地增值稅和印花稅是免征的。

以上稅費(fèi)總計(jì)：2+11.2+3=16.2萬。相當(dāng)于計(jì)稅價格200萬的8.1%。

對后續(xù)交易的影響

你好！房產(chǎn)過戶給子女有三種方式繼承、贈與和買賣，需繳納的費(fèi)用都不同。

1、贈與：過戶時需繳3%契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)以及5.5%的營業(yè)稅。

2、買賣：需要繳納評估價總額1%的個人所得稅，還要繳納增值部分5.5%的營業(yè)稅，子女還需要繳納1%的契稅。

3、繼承：只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。