謝邀，購買新建商品房和二手房注意事項略有不同，下面分別做些介紹，供參考。

1、如果是購買新建商品住房，主要應注意以下幾點：

一是看開發商的資質，大的開發商資金實力比較雄厚，管理規范，選擇的是正規有資質的建筑公司進行施工，房屋質量比較有保證，出現遺留問題的幾率低。因此，盡量買大開發商開發的樓盤，可參考全國房地產百強企業排行榜，比如保利、中海、萬科、碧桂園等。小開發商為了降低成本，往往選擇一些掛靠的施工隊伍，施工質量難以保證。當然，大開發商樓盤相對價格較高，但物有所值

二是看物業管理公司資質，這個非常重要，這涉及到日后的居住環境和日常維護。大的開發商都有自己的物業管理公司，一般都是國家一級物業管理資質，管理比較規范，服務也比較好。而小的物業公司的服務基本難有保障。弄不好還會出現物業暴力事件。一定不要吝惜那點物業費。

三是看小區所在區域的城市規劃定位，小區商業配套和交通是否便利。規劃較具體、公共交通、商業規劃配套齊全的區域、比較有發展前途。

四是看銷售的樓盤五證是否齊全。五證指的是《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。五證齊全，日后辦理產權登記才有保障。

五是看購房合同是否網簽，只有網簽的合同日后才能辦理不動產證。網簽的合同右上角有條碼，可在當地政府房地產網站查到備案信息。不過，目前有些城市由于限價政策，超過備案價的銷售合同無法網簽，開發商又不愿降價銷售，可能會出現先草簽合同，拖延幾個月才網簽的情況，只要五證齊全，也問題不大。

六是看是否滿足購房資格要求，按揭客戶是否具備貸款條件，銀行放款政策是否有變，這些一定要了解清楚，否則交了首付后很麻煩。

七是下定前要了解清楚物業費、契稅、物業維修基金、車位租售及管理費等的繳費標準，避免日后出現糾紛。

八是要注意土地使用權的剩余有效期限。由于開發商拿地后需要做好前期設計、報建等工作后才能開工建設，一般土地使用權期限縮短4-5年屬正?，F象。分期開發的大樓盤開發周期會更長一些。但有的開發商因多種原因拿地很多年以后才開發，造成70年的土地使用權剩余期限只剩四五十年，這就要注意了。

九是交房時要認真驗收，不懂的一定要找個懂行的人一同驗收，有問題現場要提出來，并在驗收單上注明。有嚴重問題的，必須要求開發商整改后，進行二次驗收再收樓。否則，收了樓，再要求去整改，可能拖到猴年馬月。

2、購買二手房主要需注意以下幾點：

一是查看房源是否有不動產證或雙證（房產證、國土證）齊全。沒證或不全的不要買。

二是看房源是否可以進行交易，有無凍結、抵押、質押等情況，這個需要邀請房主本人一同到不動產登記機關才能查。還要詢問房主有無經濟糾紛，要寫承諾并在合同條款中明確，如果房主隱瞞事實則屬違約。這點很關鍵，否則以后麻煩不斷。

三是看房屋是否按揭貸款是否已全部還清，沒還清的要查閱貸款合同條款，掌握貸款還款的真實情況。

四是看房源小區物業管理現狀如何，這點很重要，前面已經說過。

五是看房源是否發生過異常事件，比如非正常死人等，如果介意就不要買，否則以后會很鬧心。

六是看房源戶口是否被占用，這點對學區房尤為重要。如戶口被占用，必須在合同條款中要求原房主限期遷出，否則視為違約。

七是簽訂購房合同時，一定要把付款條款、交易稅費承擔、交房時間、交房條件、辦理過戶時限、違約條款以及其他附加要求等等寫清楚。合同條款必須認真對待，以便日后在房主違約時維權。如果自己不懂，可以找有資質、信譽好的房屋中介辦理或有經驗的朋友協助。簽合同一定要和房主本人簽訂。

八是法院拍賣的房子要慎重購買，要了解清楚拍賣原因及房源現狀，否則以后收房及辦理產權登記都會很麻煩。

本人先后在政府機關、外貿公司、房地產、高速公路、建材生產等領域任職，有多年的企業高管經歷，歡迎大家關注，及時交流和分享！

一、先驗收后交房

某些開發商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質量瑕疵，為了轉嫁風險，規避責任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署入伙協議書，然后再進行驗房。一旦購房者沒有防范而與開發商辦理交房手續，不但今后難以追究開發商逾期交房的違約責任，還常常造成房屋或配套設施的質量瑕疵和保修維修的責任不明。（北京美宅客家裝）

開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后方可交付使用;不經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由于交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產生法律上的交付，購房者有權拒絕交房，開發商已構成實際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。

驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件（如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數據等），收取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（注意里面的交房日期）。提醒讀者，開發商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

現場驗收具體內容包括：

1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;

2.房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;

3.水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;

4.其他合同中約定的項目做得如何。

以上內容驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載，好將拒收理由書掛號寄給開發商。而對于配套設施缺失或縮水和違反規劃的問題，可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

二、明確開發商收取的費用

交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業管理費、裝修保證金（不能直接向業主收?。⒀b修垃圾清運費等。對于物業管理費的收費標準，根據《商品房銷售管理辦法》，開發商在簽訂買賣合同時已選聘了物業管理企業的，購房者應與物業管理企業簽訂物業管理合同，現實中有的開發商為促銷而根據購房者的要求承諾不同的物業費標準，有的對不同消費群采取不同收費標準，由于購房者是單個與開發商訂立合同，往往不知道別人的交費標準，作為市場化的物業管理服務而言，同樣的服務不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構成了價格歧視。

另一種情況是開發商口頭承諾低標準物業收費但沒有書面協議，交房前后與物業公司簽署收費標準高于口頭承諾的物業管理委托合同（前期管理）。建議：對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標準一致，對于物業費上漲，如果能收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾（如合法錄音等），可以要求開發商遵守承諾或補貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業主大會選聘新的物業公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

三、警惕協議陷阱

一些開發商利用購房者急于收房或疏于防范而設置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。本市就曾發生過開發商在補充協議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責任”等類似要求購房者放棄權利的文字。

對于此類協議，需提請購房者注意：協議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。

四、新房交房注意事項細節

1、收房注意房款約定

如果客戶與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之后，才能接收商品房。

2、注意物業費不能亂

根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在商品房收房時出現物業費的問題，業主可據此主張權利。

3、注意物業費可以按月交

在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用?！?/p>

4、注意繳納契稅簽協議

根據規定，契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用，否則不予辦理入住手續。

開發商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業主，在房屋權屬證書未辦下來之前，開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用，會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發商挪用。

對此問題，解決辦法是業主與開發商協商，簽訂《契稅繳納協議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。

5、注意先驗房再辦理手續

目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之后，才允許業主驗房。對于這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。

6、建議業主集體收樓

鑒于購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。

7、注意遇配套問題先收房

針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發商承擔賠償責任。

8、注意買房盡快收房

有的業主買房是為了，遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發商交付的房子存在質量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計劃出租后，再追究開發商的違約責任。

買房是大事，確實需要注意一些事項，考慮清楚在下手，如果草率下手，發現買錯了可能會造成較大的財產損失。

如果是新房，我認為主要看幾點：一、看需求，看自身的購房需求，這個房子是買來干什么的，自主？學區？投資等，不同的需求適合的產品可能也會不一樣，當然也有房子自主、學區、投資等兼備。需求了解清楚后，那么我們再看第二、地段，買房地段很重要，好的地段，未來有發展的地段不僅關乎投資的回報率還關乎入住體驗。設想下，如果買的房子在偏遠角落，沒有公共交通也沒有生活配套，未來長時間也沒有相應的規劃，那么這套房子肯定是升不了值得，自主也是各種不安逸，徒增煩惱。

了解需求，找好區域地段后，接下來就是房子本身了。建議考慮大型知名房企大社區的項目，當然如果是小些的房企，但是口碑好，質量過關那么當然也是在考慮范疇。而且并不是所有大型知名房企的項目都是好項目，今年也經常有知名房企爆出房子質量等問題。到項目看房后，要根據自己所見所知了解房子，不要一味只聽售樓員單方面介紹。如果一切都聽售樓員的，那么有可能你交房的時候機會發現，售樓員說的“飛機”已變成“摩托車”了。當然項目相關的證件是一定要看清楚的，堅決不能考慮沒有證件違規銷售得房子，可能這樣的房子會以價格優勢吸引你，但是后期出事后，你也可能被坑得血本無歸！

最后如果一切就被就緒，準備下手時，一定要按正規流程手續走，交錢千萬別交到私人手里，合同細則一定要看清楚，有不合理的要及時協商調整，付款后的相關證明要保存好。最后祝你買到心儀的房子

對于普通民眾來講，買房是人生中的一件大事，所以還是要有所重視和加以注意才行。

個人認為，如果買房僅僅是為解決居住剛需，只需考慮住房能否滿足平時工作和生活方面的配套設施是否齊全和居住是否方便即可，畢竟，這對于購房人來說，真的很重要。當然，對于房子本身來講，性價比確實是一個必須要同時予以一并考慮的問題，但也總不能因為價格些許出入就放棄“方便”這一重要選項。

對于投資買房來說，就需要特別講究和特別注意了，畢竟，投資的目的主要還是在于房子能夠在未來獲得更大的升值空間。所以，當你投資買房時，一定要首先判斷房市大勢，即房市是否處于相對底部才能做出最終決定。其次，投資買房一定要注重區位選擇，即房子所處區域是否具備能夠在未來獲得極速發展空間才行，也即你所選擇的房子是否處于相對“洼地”才行。再有，投資買房，一定要注意房子所屬區域的配套設施是否齊全和未來入住后出行是否方便才行，畢竟，這些都會同時影響到未來房價的走勢。

再有就是，現金購買還是按揭置業也是一個很重要的選項，因為這會直接影響到你手上的資金頭寸，會對你的未來投資產生實質性影響。一般來說，當經濟處于上行通道，商機無限，則應以貸款購買為主，以避免因手上資金不足而錯失商機。另一種情形就是，當經濟持續處于蕭條，市場相當疲軟，官方出于應對危機，超發貨幣推動貨幣貶值或是開啟降息通道，都應該首選貸款購房置業，反之，則以現金購買為主。

最后，需要特別強調的是，制物不窮，賣物不富，這是古訓。實操中，房子屬于固定資產，價值體量相對較大，使用壽命周期相對較為久遠，投資房產置業，在貨幣不斷超發的今天，房子在價格走勢上確實可以較好地起到對沖通貨膨脹的作用。

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