王仁根律師：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛應(yīng)專(zhuān)屬管轄嗎？

大狀曰 2019-07-31 17:38

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，是在法院露臉最多的案件類(lèi)型之一。不過(guò)，很多人有一種誤解，以為這類(lèi)糾紛，法院受理時(shí)，均按不動(dòng)產(chǎn)所在地，即房屋所在地進(jìn)行專(zhuān)屬管轄，事實(shí)真的如此嗎？

的確，民訴法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專(zhuān)屬管轄權(quán)，但民訴法解釋也明確了，此類(lèi)專(zhuān)屬管轄僅限于因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。

其次，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

也就是說(shuō)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛進(jìn)行專(zhuān)屬管轄一般僅限于物權(quán)糾紛而非債權(quán)糾紛，比如起訴開(kāi)發(fā)商要求辦理交房、過(guò)戶(hù)手續(xù)，但如果你要起訴開(kāi)發(fā)商解除合同、退還房款、承擔(dān)違約責(zé)任，就不屬于法院專(zhuān)屬管轄了，這時(shí)，有管轄約定，就按約定，沒(méi)有約定，就只能按合同履行地和被告所在地尋找你的管轄法院。

至于政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，并非我們普通的商品房賣(mài)賣(mài)合同糾紛，指的是政府為低收入人群專(zhuān)推的政策性（保障性）住房，包括兩限商品住房（限套型、限房?jī)r(jià)）、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。（王仁根律師）

政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

這個(gè)還是 合同怎么約定 怎么執(zhí)行 ，如果合同約定 租金怎么遞增 ，就怎么遞增。

至于口頭上的問(wèn)題，如果你主張對(duì)方承諾遞增，但是你沒(méi)有證據(jù)證明對(duì)方有過(guò)這個(gè)承諾，那么沒(méi)有意義。

另外，如果合同約定不能轉(zhuǎn)租，但是對(duì)方轉(zhuǎn)租了，你可以主張對(duì)方違約解除合同。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不可以約定法院管轄，因?yàn)閷儆趯?zhuān)屬管轄。《民事訴訟法》：第三十三條 下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專(zhuān)屬管轄：(一)因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄;第三十四條 合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。

一般的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛或者其他買(mǎi)賣(mài)糾紛不屬于專(zhuān)屬管轄，適用合同管轄。關(guān)于專(zhuān)屬管轄的案件有：不動(dòng)產(chǎn)的糾紛，港口作業(yè)的糾紛，繼承遺產(chǎn)糾紛。法律法規(guī)中對(duì)于民事訴訟案件的專(zhuān)屬管轄的規(guī)定：(1)因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄?！睹袷略V訟法司法解釋》第二十八條規(guī)定：民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。(2)因港口作業(yè)發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄。港口作業(yè)是指船舶進(jìn)出港口進(jìn)行調(diào)度、裝卸貨物、排除障礙等作業(yè)。港口作業(yè)所造成的糾紛，由港口所在地人民法院(指海事法院)管轄。(3)因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡之時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。遺產(chǎn)是死者生前個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。在確定“主要遺產(chǎn)”時(shí)，一般以不動(dòng)產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)地，動(dòng)產(chǎn)有多項(xiàng)的，則以?xún)r(jià)值高的動(dòng)產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)的。